Haus & Grund RHEINLANDWESTFALEN weist aktuell auf die Sanierungspflicht nach dem Gebäudeenergiegesetz (GEG) bei einem Eigentümerwechsel hin. Dabei ist es unerheblich, ob es sich um einen Kauf, eine Schenkung oder ein Erbe handelt. Hier der Artikel von Haus & Grund RHEINLANDWESTFALEN:

Ein- und Zweifamilienhäuser, die der Verkäufer bereits am 1. Februar 2002 bewohnt hat, waren bislang von bestimmten Sanierungspflichten befreit. Hier kann für Käufer und Erben ein hoher Sanierungsaufwand anfallen. Ein- und Zweifamilienhäuser, die nach dem 1. Februar 2002 neu errichtet wurden oder bei denen seitdem schon ein Eigentümerwechsel stattfand, sollten die energetischen Anforderungen erfüllen. Ebenso müssen Mehrfamilienhäuser den Mindestanforderungen nach dem GEG bereits entsprechen.

Handelt es sich um ein unsaniertes Ein- oder Zweifamilienhaus, haben Neueigentümer 2 Jahre Zeit, um den Sanierungspflichten aus dem GEG nachzukommen. Wer also noch im Jahr 2021 ein solches Haus als Wohn- oder Anlageimmobilie erbt oder kauft, das noch nicht dem aktuellen Standard entspricht, muss es spätestens im Jahr 2023 modernisieren. Das Gebäudeenergiegesetz (GEG) schreibt 3 Sanierungspflichten vor, die Neueigentümer gegebenenfalls nachholen müssen.

Die oberste Geschossdecke einer beheizten Wohnung zu einem nicht ausgebauten und unbeheizten Dachraum muss gedämmt werden – zumindest dann, wenn diese Decke zugänglich ist und sie die Mindestanforderungen an den Wärmeschutz nicht erfüllt. Die Pflicht gilt als erfüllt, wenn anstelle der obersten Geschossdecke das Dach gedämmt wird. Für viele Öl- und Gasheizungen ist nach 30 Jahren Laufzeit Schluss.

Betroffen von der Sanierungspflicht aus dem § 72 des GEG sind sogenannte Standard- und Konstanttemperaturkessel. Niedertemperatur- und Brennwertheizungen dürfen hingegen weiterlaufen. Ungedämmte Heizungs- und Warmwasserrohre oder Armaturen müssen in unbeheizten Räumen gedämmt werden. Im Endeffekt kann die Übernahme eines älteren Hauses durchaus nennenswerte Kosten nach sich ziehen.

Um teure Überraschungen zu verhindern, empfiehlt es sich daher, mögliche Sanierungspflichten schon vor dem Hauskauf oder dem Übergang auf die nächste Generation abzuklären. Nach dem neuen GEG ist der Käufer eines Hauses mit nicht mehr als zwei Wohnungen ohnehin verpflichtet, sich nach Übergabe des Energieausweises durch den Verkäufer um ein kostenloses Beratungsgespräch bei einem zugelassenen Energieberater zu bemühen.

Hierbei können die vorgeschriebenen Sanierungspflichten erfragt werden. Gleichzeitig können Sanierer von staatlichen Förderungen profitieren: Die energetische Sanierung von Bestandsimmobilien wird durch die Bundesförderung für effiziente Gebäude (BEG) gefördert. Einzelmaßnahmen an der Gebäudehülle – wie zum Beispiel die Dämmung des Daches oder der obersten Geschossdecke – werden zu 20% gefördert.

Der Austausch der Heizung wird mit Zuschüssen von bis zu 45% belohnt. Egal ob Einzelmaßnahme oder Komplettsanierung, der Zuschuss steigt um weitere 5%, wenn Sanierer gemeinsam mit einem Energieexperten einen individuellen Sanierungsfahrplan (iSFP) erstellen. Dieser wird zu 80% staatlich bezuschusst.

[November 2022]

Im letzten Teil geht es um:

1. „Nach der Kreditaufnahme: Überblick behalten“

Versuchen Sie, offene Forderungen im Blick zu behalten und bei Fälligkeit zu zahlen. Insbesondere bei vielen im Handel vermittelten Finanzierungen gibt es die Möglichkeit, Raten flexibel zu gestalten, Zahlungen zu verschieben, zu bündeln oder offene Beträge nachträglich in andere Finanzierungsprodukte umzuwandeln. Auch von Banken und Sparkassen verkaufte Konsumentenkredite haben immer öfter flexible Elemente.

Solche Angebote klingen erst einmal gut. Wer solche Spielräume nutzt, sollte jedoch zum einen auf Extrakosten, Gebühren und Zinsen achten, die für diese Möglichkeiten zu zahlen sind. Außerdem sollte man sehr diszipliniert vorgehen und seine Haushaltsrechnung laufend überprüfen und fortschreiben. Denn im Alltag ist es erheblich einfacher, seine Schulden im Blick zu behalten, wenn man feste monatliche Raten zahlt. Bei flexiblen Raten und Fälligkeitsterminen verliert man leicht den Überblick.

2. „Werbung, Kreditvermittlung und Kreditvergabe: Was ist Aufgabe der BaFin?“

Banken mit Sitz in Deutschland benötigen die Erlaubnis der BaFin, um Kreditgeschäfte abschließen zu dürfen. Die BaFin prüft, ob Anbieter diese Erlaubnis eingeholt haben. Sie prüft zudem den Kreditvergabeprozess ganz allgemein. Sie prüft aber insbesondere nicht, ob ein Kredit, der einer Verbraucherin oder einem Verbraucher angeboten wird, günstig, angemessen oder fair ist.

Wer Bankkredite an Verbraucher nicht selbst vergibt, sondern nur vermittelt, benötigt keine Erlaubnis der BaFin und steht nicht unter ihrer Aufsicht. Zuständig für Kreditvermittler ist die jeweilige Gewerbeaufsicht der Länder. Das gilt auch für Online-Kreditvergleichs- oder Kreditvermittlungsplattformen, die Bankkredite vermitteln.

Die BaFin beaufsichtigt weder Auskunfteien noch kontrolliert sie deren Bewertungssysteme. Hinsichtlich der Datenschutzbelange fallen Wirtschaftsauskunfteien in die Zuständigkeit der oder des jeweils örtlich zuständigen Beauftragten für den Datenschutz und die Informationsfreiheit.

Auch Kreditwerbung ist nicht Sache der BaFin. Eine Übersicht der für die Einhaltung der Preisangabenverordnung zuständigen Behörden finden Sie auf der Website des Bundesministeriums für Wirtschaft und Klimaschutz (BMWK).

[Oktober 2022]

Im vorletzten Abschnitt aus den aus den Hinweisen des BaFin geht es um: „Restschuldversicherungen und Finanzierungen im Handel“.

1. Finanzierungsangebote im Handel, also im Ladengeschäft oder im Online-Handel, können sehr unterschiedlich sein. Die Angebotspalette umfasst Darlehen, Teilzahlungsgeschäfte, Stundungsvereinbarungen oder andere entgeltliche oder unentgeltliche Finanzierungshilfen wie beispielsweise „Null-Prozent-Finanzierungen“. Um eine vom Händler angebotene Finanzierung mit Finanzierungen anderer Händler und Ratenkrediten von Banken und Sparkassen vergleichen zu können, kommt es aber nicht nur auf die Betrachtung des Finanzierungsangebots an. Vielmehr sollten Sie das Paket aus „Barzahlungspreis“ und „Finanzierung“ aufschnüren und die einzelnen Komponenten getrennt bewerten.

Bei den Barzahlungspreisen im Handel gibt es je nach Kaufgegenstand erhebliche Preisspannen. Weitere Zusatzkosten wie beispielsweise etwaige Kosten für Lieferung und Montage sollten Sie mit in den Preisvergleich einbeziehen.

Im Ergebnis kann eine Anschaffung beispielsweise trotz Null-Prozent-Finanzierung bei dem einen Händler insgesamt teurer sein, als der Kauf bei einem anderen Händler, der Ihnen einen verzinslichen Konsumentenkredit anbietet.

2. Restschuldversicherung: Hellhörig werden sollten Sie, wenn Sie man Ihnen eine „Absicherung des Kredits durch eine Restschuldversicherung“ (manchmal auch als „Restkreditversicherung“ bezeichnet) anbietet. Prüfen sie in diesem Fall ganz genau, ob Sie eine solche Absicherung für einen Kredit in Höhe von einigen hundert bis wenigen tausend Euro tatsächlich benötigen. Wenn Sie das bejahen, prüfen Sie die Angebotsunterlagen und insbesondere, ob die angebotene Restschuldversicherung die Risiken, die Sie versichern wollen, in Ihrem Fall auch tatsächlich abdeckt.

Beachten Sie: Die Kosten für die Restschuldversicherung und die Finanzierung dieser Kosten können den Kredit erheblich verteuern. Wird die Restschuldversicherung freiwillig abgeschlossen, also ohne dass der Kreditgeber die Kreditvergabe zwingend an den Abschluss einer solchen Versicherung knüpft, müssen diese Kosten nach den gesetzlichen Vorgaben nicht in den effektiven Jahreszins des Kredites eingerechnet werden.

Bitten Sie den Anbieter, die Kosten des Kredites einmal mit und einmal ohne Restschuldversicherung für Sie darzustellen. Lassen Sie sich zu nichts drängen!

[Oktober 2022]

Hier der nächste Punkt, aus den Hinweisen des BaFin: „bei mehreren Anbietern anfragen und Vergleichen anhand des effektiven Jahreszinses“.

Die Zinssätze für Verbraucherkredite der einzelnen Anbieter können um einige Prozentpunkte voneinander abweichen. Für Kredite, die von Ihrer Kreditwürdigkeit (Bonität) abhängen, gilt: Sie müssen für Sie persönlich berechnete Auskünfte (Kreditkonditionenanfrage) einholen oder einen Kreditantrag stellen. Nur so bekommen Sie Klarheit, zu welchem Zinssatz Ihr Wunschkredit bewilligt würde.

Wenn Sie Kredite vergleichen wollen, achten Sie vor allem auf den effektiven Jahreszins (Effektivzins). Beim Sollzins (Nominalzins) ist insbesondere die monatliche Tilgung berücksichtigt. Beim effektiven Jahreszins müssen darüber hinaus zusätzliche weitere Kosten wie beispielsweise Vermittlungskosten oder Bearbeitungsgebühren mit einbezogen sein. Alle Anbieter müssen den effektiven Jahreszins nach derselben Formel errechnen. An diesem Zins sehen Sie deshalb am besten, was der Kredit Sie wirklich jährlich kostet.

[Oktober 2022]

Heute gibt es gleich mehrere Unterpunkte, aus den Hinweisen des BaFin.

1. Kreditwürdigkeit bzw. Bonität und die Bedeutung

Bevor Banken und Sparkassen ein Darlehen vergeben, müssen sie grundsätzlich das Risiko beziffern, dass der Kredit ausfällt. Das ist die Kreditwürdigkeits- oder Bonitätsprüfung.

Auf Basis dieser Prüfung entscheiden die Banken,

• ob überhaupt ein Kredit angeboten wird
• und, bei bonitätsabhängigen Produkten, zu welchen Bedingungen (Zinssatz, Laufzeit, ggf. Besicherung) der Kredit vergeben wird.

Für die Kreditwürdigkeitsprüfung greift die Bank auf ihr internes Risikoklassifizierungsverfahren zurück. Dies ist eine Anwendung, die eine Vielzahl von Daten auswertet und dann das Ausfallrisiko beziffert. Das Prüfverfahren gilt nicht für Mini-, Klein- und Kurzzeitkredite.

2. Bedeutung von Auskunfteien

In Risikoklassifizierungsverfahren für Kreditverhältnisse mit Verbraucherinnen und Verbrauchern fließen häufig auch Scorewerte von Auskunfteien ein. Damit werden Punktewerte bezeichnet, die als Kennziffer für die Einstufung der Kreditwürdigkeit des jeweiligen Verbrauchers dienen. Wirtschaftsauskunfteien ermitteln sie nach von ihnen selbst entwickelten Verfahren, indem sie Merkmale von Verbrauchern auswerten wie etwa Kreditaktivitäten und bisherige Zahlungsausfälle. Auskunfteien spielen also eine wichtige Rolle bei der Bonitätsprüfung.

Banken und Sparkassen dürfen sich allerdings nicht allein auf externe Bonitätseinschätzungen verlassen, sondern müssen auch eigene Erkenntnisse und Informationen berücksichtigen.

3. Unterschied von Kreditkonditionenanfrage oder Kreditantrag

Kreditkonditionenanfragen sind einfache Auskunftsersuchen. Die daraufhin von Banken und Sparkassen erteilten Informationen sind in der Regel rechtlich unverbindlich. Anders ist es beim Kreditantrag. Wenn die Bank einer potentiellen Kundin oder einem potentiellen Kunden auf einen solchen Antrag hin Kreditkonditionen unterbreitet, ist dies bindend im Rechtssinne. Die Bank muss sich also daran halten.

Achtung: Kreditkonditionenanfragen und Kreditanträge werden von Wirtschaftsauskunfteien im Rahmen des Kreditscorings angabegemäß unterschiedlich behandelt. Die Stellung mehrerer Kreditanträge für eine Finanzierung könnte sich beispielsweise negativ auf den Scorewert auswirken. Näheres dazu finden Sie auf den Websites der Auskunfteien. Die BaFin hat darauf keinen Einfluss.

4. Mit persönlichen Daten geizen

Für Kreditkonditionenanfragen und den Kreditantrag müssen Sie Daten zu Ihrer finanziellen Situation offenlegen, damit Ihre individuelle Kreditwürdigkeit geprüft und bewertet werden kann. Insbesondere für die Kreditsuche im Internet gilt: Prüfen Sie, mit wem Sie es zu tun haben, bevor Sie solche sensiblen persönlichen Informationen preisgeben. Lesen Sie in den Vertragsbedingungen auf der jeweiligen Website nach, wozu ihre Daten verwendet werden können.

Es gibt beispielsweise Kreditvermittler, die nach ihren Vertragsbedingungen berechtigt sind, Daten von Verbraucherinnen und Verbrauchern nicht nur an Banken und Sparkassen, sondern auch an andere Kreditvermittler weiterzureichen. Das macht es für Sie schwierig zu kontrollieren, was mit Ihren Daten geschieht. Außerdem müssen Sie sich auf Anrufe, E-Mails oder Post von anderen Kreditvermittlern einstellen, die Ihre Daten so erhalten haben. Es kann mitunter lästig sein, eine solche unerwünschte Kontaktaufnahme wieder zu beenden.

[Oktober 2022]

Heute zeigen wir den Punkt „Anbieter-Vorauswahl treffen anhand des 2/3-Zinses“, den die BaFin wie folgt auf Ihrer Webseite darstellt:

Zur Vorauswahl der Kreditanbieter können folgende Informationen aus der Kreditwerbung nützlich sein:

• die Zinsspanne, die der Anbieter für Verbraucherkredite angibt, und
• die Höhe des effektiven Jahreszinses, den er beim 2/3-Zins verwendet.

Die auffällig gestalteten Berechnungsbeispiele beruhen in der Regel auf dem niedrigstmöglichen effektiven Jahreszins. Auch bei guter Bonität können Sie für gewöhnlich nicht davon ausgehen, dass Ihnen dieser Zinssatz tatsächlich angeboten wird. Nach den Vorgaben des 2/3-Zinssatzes müssen hingegen die Kreditkonditionen dargestellt werden, die zwei Drittel der künftigen Darlehenskunden, mit denen es zum Vertragsabschluss kommt, nach Einschätzung des Anbieters voraussichtlich bekommen werden. Auch der 2/3-Zins ist damit nicht verbindlich. Zusammen mit der Zinsspanne gibt der aufgrund dieser Prognose angegebene effektive Jahreszins aber etwas mehr Orientierung im Angebotsdschungel als alle anderen in der Werbung verwendeten Beispielrechnungen.

Um die Angaben zu finden, müssen Sie in der Regel genau hinschauen. Der höchstmögliche Zinssatz ist in der Werbung oft klein gedruckt. Der 2/3-Zins ist regelmäßig ebenfalls im Kleingedruckten platziert – und nicht als Hingucker aufgemacht. Er wird vom Kreditanbieter oft auch „Repräsentatives Beispiel nach § 17 der Preisangabenverordnung [PAngV]“ oder „Zweidrittelzins“ bezeichnet.

Beachten Sie: Auch Kreditwerbung ist Werbung und dient der Kundengewinnung. Das sollten Sie im Hinterkopf haben, wenn Sie nach Informationen über Kredite suchen. Seien Sie daher kritisch, wenn Sie auf Websites, Vergleichsportalen, in den Sozialen Medien, in Flyern oder Broschüren auf Minuszinsen oder andere Kreditkonditionen stoßen, die auf den ersten Blick zu gut klingen, um wahr zu sein.

[Oktober 2022]

Die Bundesanstalt für Finanzdienstleistungsaufsicht, kurz BaFin, hat auf Ihrer Webseite in mehreren Punkten aufgelistet, wie aus ihrer Sicht Konsumentenkredite am besten verglichen werden sollten (was wir auch gerne übernehmen). Da es sich hier um eine neutrale Sichtweise handelt, greifen wir das gern auf und stellen dies in einer kleinen Reihe hier vor. Los geht es mit „Aktiv den passenden Kredit suchen“:

Berechnen Sie, wie hoch Ihr Finanzbedarf ist. Überlegen Sie anschließend, welche Raten Sie monatlich stemmen können. Am einfachsten geht das, wenn Sie anhand Ihrer regelmäßigen Einnahmen und ihrer festen und flexiblen Ausgaben eine Haushaltsrechnung erstellen. Kostenlose Vorlagen dazu gibt es im Internet, beispielsweise bei den Verbraucherzentralen. Machen Sie sich auf Basis dieser Rechnung auf die Suche nach dem passenden Kredit.

Als Faustregel gilt: Bequeme Kredite sind in der Regel teure Kredite.

Für solche bequemen Kredite wie beispielsweise eingeräumte Kontoüberziehungen, also Dispositionskredite, verlangen die Geldhäuser hohe Zinsen. Bankseitig geduldete Überziehungen des Girokontos sind in der Regel die kostspieligsten Konsumentenkredite, die eine Bank anbietet. Dispositionskredite sollten Sie daher möglichst nur kurzzeitig nutzen und allenfalls dann, wenn es um geringe Beträge geht. Darüberhinausgehende Überziehungen Ihres Kontos sollten Sie gänzlich vermeiden.

Übrigens: in zwei Fällen muss eine Bank von sich aus auf Sie zugehen und ein Beratungsgespräch über alternative Finanzierungsmöglichkeiten anbieten, nämlich

• wenn Sie Ihren Dispokredit länger als sechs Monate zu durchschnittlich 75 Prozent des Rahmens in Anspruch genommen haben, oder
• bei einer geduldeten Überziehung, wenn Sie mehr als drei Monate lang Ihr Konto durchschnittlich um über 50 Prozent des monatlichen Geldeingangs überzogen haben.

Bei allen anderen Fallgestaltungen müssen Sie selbst aktiv werden, wenn Sie eine wirtschaftlichere Alternative zu einer möglichen oder bereits vereinbarten Finanzierung suchen.

Ebenfalls bequem und teuer ist es zumeist, den Kreditrahmen einer revolvierenden Kreditkarte zu nutzen. Dabei handelt es sich um eine Kreditkarte mit Teilzahlungsfunktion, bei der der größte Teil des in Anspruch genommenen Betrags nicht auf einmal am Monatsende, sondern über mehrere Monate gestreckt vom Girokonto eingezogen wird. Für die offenen Beträge auf dem Kreditkartenkonto berechnen manche kartenausgebenden Institute vergleichsweise hohe Zinsen. Kontrollieren Sie daher Ihre Kreditkartenabrechnungen regelmäßig – auch um nicht Gefahr zu laufen, unbemerkt tief ins Minus zu schlittern.

Wer sich umsieht, kann in der Regel günstigere Alternativen finden.

[Oktober 2022]

Die Bundesanstalt für Finanzdienstleistungsaufsicht, kurz BaFin, stellt auf Ihrer Internetseite die – vom Verwendungszweck abhängigen – verschiedenen Kreditarten vor, die wir hier gern wiedergeben möchten (und was Sie zu den „Produktinformationen“ unbedingt beachten sollten, findet sich auf der v.g. Internetseite hier!).

Allgemeine Definition:

Kredite dienen zur Deckung des Finanzbedarfs eines Kreditnehmers, den dieser nicht aus eigenen Mitteln decken kann oder will. Kennzeichnend für einen Darlehensvertrag ist die Verpflichtung des Darlehensgebers, die Darlehenssumme bereitzustellen. Der Darlehensnehmer verpflichtet sich, den Betrag zurückzuzahlen und die hierfür vereinbarten Zinsen zu entrichten. In Deutschland werden Kredite nicht nur von Kreditinstituten, sondern auch von Versicherungsunternehmen angeboten. Wenn ein entgeltlicher Vertrag zwischen einem Verbraucher als Darlehensnehmer und einem Unternehmer als Darlehensgeber abgeschlossen wird, gelten die speziellen Vorschriften des Verbraucherdarlehensvertrags.

Dispositions- oder Überziehungskredit

Der Dispositions- oder Überziehungskredit dient primär zur Deckung eines kurzfristigen, unspezifischen Finanzbedarfs. Kreditinstitute räumen diesen ihren Kunden regelmäßig bei Eröffnung eines Girokontos ein. Voraussetzung hierfür ist ein regelmäßiger Geldeingang. Der in Anspruch genommene Betrag wird i.d.R. regelmäßig in einem überschaubaren Zeitraum wieder zurückgeführt.

Raten- oder Konsumentenkredit

Demgegenüber dient der Raten- oder Konsumentenkredit i.d.R. zur Finanzierung eines konkreten Vorhabens, wie z.B. der Anschaffung eines Kraftfahrzeugs. Er zeichnet sich durch eine fest vereinbarte Laufzeit über mehrere Monate bis hin zu mehreren Jahren sowie i.d.R. eine gleichbleibende monatliche Rate aus. Solche Kredite werden nach Durchführung einer Kreditwürdigkeitsprüfung vergeben, bei der insbesondere die wirtschaftlichen Verhältnisse des Kunden sowie evtl. zu bestellende Sicherheiten geprüft werden. Kreditinstitute sind außer bei bestimmten Klein- und Kurzzeitkrediten zur Durchführung einer Kreditwürdigkeitsprüfung gesetzlich verpflichtet.

Buy-now-pay-later-Angebote

Bei Buy-now-pay-later-Angeboten geht es um den kreditbasierten Kauf mittels Online-Bezahldiensten. Zu diesen „modernen Ratenzahlungsangeboten“ hauptsächlich im Online-Handel zählen insbesondere Rechnungskäufe, d.h. Käufe, die erst nach einer bestimmten Frist bezahlt werden müssen und Raten- oder Konsumentenkredite. Oft gibt es Besonderheiten: So haben Nutzerinnen und Nutzer bei manchen Bezahldiensten beispielsweise die Möglichkeit, mit wenigen Klicks im Nachhinein das Zahlungsziel auf einen späteren Zeitpunkt hinauszuschieben oder den offenen Rechnungsbetrag in Ratenzahlung umzuwandeln. Bei anderen Bezahldiensten werden offene Rechnungsbeträge, die ein Kunde bei einem Händler hat, über einen bestimmten Zeitraum zusammengefasst und erst später fällig gestellt. Wieder andere bieten beispielsweise revolvierende Kredite an.

Baufinanzierung / Immobiliendarlehen

Die besonders langfristige Darlehensform bildet die Baufinanzierung. Sie dient dem Erwerb bzw. der Errichtung einer Immobilie. Vor der Gewährung eines solchen Darlehens prüft die Bank die wirtschaftlichen Verhältnisse des Kunden. Kreditinstitute sind zur Durchführung einer Kreditwürdigkeitsprüfung gesetzlich verpflichtet. Bei dieser Finanzierungsform spielt der Wert der zu erwerbenden bzw. zu errichtenden Immobilie eine besondere Rolle, da diese dem Darlehensgeber als Sicherheit dient.

Bei Immobiliendarlehen wird regelmäßig eine Zinsbindungsfrist vereinbart, während derer die monatlich vom Darlehensnehmer zu zahlende Rate konstant bleibt. Zur Immobilienfinanzierung werden unterschiedliche Gestaltungsformen eingesetzt: Neben Annuitätendarlehen (Darlehen mit konstanten Rückzahlungsbeträgen) werden auch sog. Festdarlehen in Verbindung mit einem Tilgungsersatzprodukt, wie z.B. einem Bausparvertrag oder einer Kapitallebensversicherung eingesetzt.

Verbraucherdarlehen

Neben den beschriebenen Kreditarten unterscheidet das deutsche Recht auch danach, ob das Darlehen für berufliche oder private Zwecke des Darlehensnehmers genutzt werden soll: Dient das Darlehen überwiegend weder der gewerblichen noch der selbstständigen beruflichen Tätigkeit, ist der Darlehensnehmer als Verbraucher anzusehen. Für ihn gelten daher die besonderen Schutzvorschriften für sogenannte „Verbraucherdarlehen“.

Es gibt Allgemein-Verbraucherdarlehensverträge und Immobiliar-Verbraucherdarlehensverträge. Die Besonderheit bei Immobiliar-Verbraucherdarlehen besteht darin, dass diese entweder durch ein Grundpfandrecht oder eine Reallast abgesichert sein müssen, oder zur Finanzierung eines Grundstücks, eines grundstücksgleichen Rechts oder einer bestehenden oder zu errichtenden Immobilie bestimmt sein müssen.

Die besonderen Schutzvorschriften für Verbraucherdarlehen gelten jedoch nicht ausnahmslos für alle denkbaren Darlehen von Verbrauchern.

Ausnahmen gelten z.B. für Darlehen, deren Nennbetrag weniger als 200 Euro beträgt. Diese sind keine Allgemein-Verbraucherdarlehensverträge. Weitere Ausnahmen werden in § 491 Absatz 2 BGB genannt.

[Oktober 2022]

Wie ntv unter Bezugnahme auf die Zeitungen der Funke Mediengruppe berichtet, will das Bundesbauministerium, unter der Leitung von Klara Geywitz, Familien mit kleinen und mittleren Einkommen beim Erwerb von Wohneigentum stärker fördern.

Insgesamt 350 Millionen Euro sind für den Fördertopf jährlich vorgesehen. Die Förderung soll ab April 2023 beginnen und für Familien mit mindestens einem minderjährigen Kind und einem maximal zu versteuerndem Jahreseinkommen in Höhe von 60.000 Euro bereitstehen. Für jedes weitere Kind werden 10.000 Euro auf das Jahreseinkommen angerechnet.

Für Wohnungskonzernen oder Genossenschaften, die das Geld für den Mehrgeschossbau abrufen können, sollen weitere 650 Millionen Euro zur Verfügung gestellt werden. Dieser zusätzliche Topf ist auch für Selbstnutzer gedacht, die ein höheres Einkommen als 60.000 Euro erzielen oder auch für Einzelpersonen. Zudem sollen Kommunen oder Unternehmen für den Bau von beispielsweise Kitas, Schulen, Sporthallen oder Bürogebäuden, diese Mittel verwenden dürfen.

Gefördert werden sollen allerdings ausschließlich neue Gebäude, die über den Energieeffizienzhausstandard 55 hinausgehen. Fraglich ist, ob die Mittel für die sicher sehr hohe Nachfrage ausreichen werden bzw. wie schnell die Mittel ausgeschöpft sein werden. Hier sei an die energetischen Fördermitteln der KfW erinnert, die innerhalb weniger Stunden vergriffen waren. Zudem bleibt abzuwarten, inwieweit diese Förderung, insbesondere in Bezug auf die aktuell sehr restriktive Kreditvergabepraxis der Banken, Familien mit geringen oder mittleren Einkommen weiterhelfen wird. Eigenkapitalersetzende Darlehen wären hier sicher eine bessere Variante als nur reine Zinsvergünstigungen.

[Oktober 2022]

Neubauvorhaben sind aktuell stark rückläufig, da nicht nur die Zinsen, sondern auch die Baukosten wie die Grundstückspreise stark gestiegen sind und weiter zu steigen drohen.

Dabei haben auch Banken Sorgen bei der Finanzierung von Neubauvorhaben. Zum einen zu der Kalkulierbarkeit eines Vorhabens wie zum anderen auch der Verwertbarkeit, sollten die Preise irgendwann fallen. Sinkende Immobilienpreise sind bei steigendem Zinsniveau und sinkender Nachfrage nicht unwahrscheinlich. Aktuell sind zumindest Bestandsobjekt wieder deutlich stärker gefragt, als Neubauvorhaben, wie viele Berichte und Studien zum Immobilienmarkt zeigen. Viele Bauträger haben zudem auch ihre Vorhaben teilweise auf Eis gelegt und warten ab.

Sollten Kunden keine finanziellen Reserven haben oder aufbringen können, da das Eigenkapital/Vermögen meist schon bei der Finanzierungsplanung voll eingeplant ist/werden muss, damit die Darlehenshöhen nicht noch höher liegen als unbedingt notwendig, drohen Nachfinanzierungen. Diese sind mit hohem Aufwand auf allen Seiten und somit in der Regel auch mit hohen (Zins-)Kosten verbunden. Denn kleinere Darlehen sind teurer als große Abschnitte, denn der Aufwand bei der Bank bleibt gleich bzw. muss durch das höhere Risiko genauer betrachtet und teurer refinanziert werden. Diese Kosten werden den Kunden weitergeben. Ist die Nachfinanzierung nicht mehr tragbar, wackelt das ganze Bauvorhaben und kann – wie das besagte Kartenhaus – einstürzen.

Daher ist es mehr denn je wichtig, dass ausreichend Reserven vorgehalten werden, damit steigende Kosten und/oder längere Bauzeiten durch Lieferprobleme, selbst ausgeglichen werden können. Zudem sollten ein besonderes Augenmerk auf eine möglichst sichere/solide Kalkulation der Baukosten gelegt werden und eine Nachfinanzierung ggf. schon im Vorfeld einmal mit geprüft werden. Das Risiko verschärfter Kreditvergaben seitens der Banken bzw. deren Aufsicht in der Zukunft ist dadurch aber nicht auszuschließen.

Die Unsicherheiten bei Bauwilligen wie Banken lösen sich sicherlich auf, wenn viele der zugrunde liegenden Probleme in der Zukunft entfallen und wieder mehr Planungssicherheit besteht. Wann das sein wird, ist aber nicht absehbar.

Unsicherheiten gibt es zudem bezogen z.B. auf die Förderungen des Staates. Als Beispiel, dass junge Familien die Unterstützungen der öffentlichen Hand erhoffen/benötigen. Stichwort: Eigenkapitalersetzende Darlehen des Bundes, z.B. über die KfW. Überlegungen, dass es Unterstützungen geben soll, gab es schon im letzten Koalitionsvertrag. Wann die Regierung hier die Fragen angeht, ist aber auch völlig offen. Offen sind auch Fragen bei der Bauplanung, wie neue Förderungen bei energetischer Bauweisen oder neue Bauauflagen, wie z.B. ein mögliches Verbot von Gasheizung oder die Vorgabe von Wärmepumpen/Solaranlagen oder ähnliches.

[September 2022]