aktuelle Veränderungen der Kreditvergabe durch die Banken – Teil 4: Neubau

Neubauvorhaben sind aktuell stark rückläufig, da nicht nur die Zinsen, sondern auch die Baukosten wie die Grundstückspreise stark gestiegen sind und weiter zu steigen drohen.

Dabei haben auch Banken Sorgen bei der Finanzierung von Neubauvorhaben. Zum einen zu der Kalkulierbarkeit eines Vorhabens wie zum anderen auch der Verwertbarkeit, sollten die Preise irgendwann fallen. Sinkende Immobilienpreise sind bei steigendem Zinsniveau und sinkender Nachfrage nicht unwahrscheinlich. Aktuell sind zumindest Bestandsobjekt wieder deutlich stärker gefragt, als Neubauvorhaben, wie viele Berichte und Studien zum Immobilienmarkt zeigen. Viele Bauträger haben zudem auch ihre Vorhaben teilweise auf Eis gelegt und warten ab.

Sollten Kunden keine finanziellen Reserven haben oder aufbringen können, da das Eigenkapital/Vermögen meist schon bei der Finanzierungsplanung voll eingeplant ist/werden muss, damit die Darlehenshöhen nicht noch höher liegen als unbedingt notwendig, drohen Nachfinanzierungen. Diese sind mit hohem Aufwand auf allen Seiten und somit in der Regel auch mit hohen (Zins-)Kosten verbunden. Denn kleinere Darlehen sind teurer als große Abschnitte, denn der Aufwand bei der Bank bleibt gleich bzw. muss durch das höhere Risiko genauer betrachtet und teurer refinanziert werden. Diese Kosten werden den Kunden weitergeben. Ist die Nachfinanzierung nicht mehr tragbar, wackelt das ganze Bauvorhaben und kann – wie das besagte Kartenhaus – einstürzen.

Daher ist es mehr denn je wichtig, dass ausreichend Reserven vorgehalten werden, damit steigende Kosten und/oder längere Bauzeiten durch Lieferprobleme, selbst ausgeglichen werden können. Zudem sollten ein besonderes Augenmerk auf eine möglichst sichere/solide Kalkulation der Baukosten gelegt werden und eine Nachfinanzierung ggf. schon im Vorfeld einmal mit geprüft werden. Das Risiko verschärfter Kreditvergaben seitens der Banken bzw. deren Aufsicht in der Zukunft ist dadurch aber nicht auszuschließen.

Die Unsicherheiten bei Bauwilligen wie Banken lösen sich sicherlich auf, wenn viele der zugrunde liegenden Probleme in der Zukunft entfallen und wieder mehr Planungssicherheit besteht. Wann das sein wird, ist aber nicht absehbar.

Unsicherheiten gibt es zudem bezogen z.B. auf die Förderungen des Staates. Als Beispiel, dass junge Familien die Unterstützungen der öffentlichen Hand erhoffen/benötigen. Stichwort: Eigenkapitalersetzende Darlehen des Bundes, z.B. über die KfW. Überlegungen, dass es Unterstützungen geben soll, gab es schon im letzten Koalitionsvertrag. Wann die Regierung hier die Fragen angeht, ist aber auch völlig offen. Offen sind auch Fragen bei der Bauplanung, wie neue Förderungen bei energetischer Bauweisen oder neue Bauauflagen, wie z.B. ein mögliches Verbot von Gasheizung oder die Vorgabe von Wärmepumpen/Solaranlagen oder ähnliches.

[September 2022]