Haus&Grund RheinlandWestfalen weist darauf hin: wer eine noch nicht abbezahlte Immobilie an sein Kind verschenkt, sollte sich über eine Steuerfalle im Klaren sein: Übernimmt das Kind im Rahmen der Schenkung die auf der Immobilie lastenden Schulden, wir dies nämlich als Entgelt für die Übertragung des Objekts gewertet. Das Finanzamt muss die Schenkung dann als teilentgeltliches privates Veräußerungsgeschäft betrachten. Das bedeutet, dass der Schenker auf die vom Kind übernommenen Schulden Spekulationssteuer zahlen muss, wenn er das Objekt weniger als 10 Jahre nach dem Erwerb weitergibt. Das hat der Bundesfinanzhof (BFH) jetzt entschieden (Urteil vom 11.03.2025, Az.: IX R 17/24).

Im konkreten Fall ging es um eine Immobilie, die im Jahr 2014 verkauft worden war. Der neue Eigentümer bezahlte den Kaufpreis von 143.950 Euro zum Teil mit einem Kredit und vermietete das Objekt. Fünf Jahre gingen ins Land, der Wert der Immobilie stieg auf 210.000 Euro. Jetzt übertrug der Eigentümer die Immobilie seiner Tochter. Zu diesem Zeitpunkt war der Kredit noch nicht abbezahlt. Diese Schulden in Höhe von 115.000 Euro übernahm die Tochter, wofür sie ihrerseits einen Kredit aufnahm. Der ursprüngliche Kredit wurde abgelöst, der Vater zahlte der Bank 4.000 Euro Vorfälligkeitsentschädigung.

Jetzt trat das Finanzamt auf den Plan: Die Behörde betrachtete den Deal teilweise als privates Veräußerungsgeschäft, weil die Tochter die Schulden übernommen und insofern eine Art von Entgelt an den Vater geleistet hatte. Private Veräußerungsgeschäfte unterliegen jedoch der sogenannten Spekulationssteuer, wenn eine Immobilie weniger als 10 Jahre nach ihrem Erwerb wieder verkauft wird. Diese Frist war hier erst zur Hälfe abgelaufen. Entsprechend veranlagte das Finanzamt den Vater zur Zahlung von Einkommensteuer auf den „Veräußerungsgewinn“.

Der Vater zog dagegen vor Gericht, hatte aber keinen Erfolg. Der Bundesfinanzhof (BFH) in München entschied: Das Finanzamt lag mit seiner Rechtsauffassung richtig. Die Übertragung der Immobilie sei in der Tat ein teilentgeltlicher Vorgang gewesen. Wegen der noch nicht abgelaufenen 10-Jahres-Frist seit dem Kauf des Objekts fällt mithin auf den entgeltlichen Teil des Deals Spekulationssteuer an. Der entgeltliche Teil umfasst in diesem Fall die 115.000 Euro Schulden, welche die Tochter übernommen hatte. Das sind genau 54,76% des Verkehrswertes von 210.000 Euro, den die Immobilie zum Zeitpunkt des Geschäfts hatte.

Der gleiche Anteil von 54,76% wurde nun auf die Anschaffungskosten des Objekts von seinerzeit 143.950 Euro angerechnet. Darauf ergaben sich Anschaffungskosten in Höhe von 78.828 Euro für die Immobilie. Diese Anschaffungskosten sind von den 115.000 Euro abzuziehen, um den „Verkaufserlös“ des Vaters zu berechnen: 36.172 Euro. Auch ein Anteil von 54,76% an der Vorfälligkeitsentschädigung für die Bank war davon noch abzuziehen, also 2.191 Euro. 

Obendrauf kam allerdings noch ein Anteil von 54,76% an der zwischenzeitlich durch den Vater in Anspruch genommenen Absetzung für Abnutzung (AfA). Daraus ergibt sich ein Betrag von 40.653 Euro, welcher als Veräußerungsgewinn des Vaters betrachtet wird. Auf diesen Betrag muss der Vater Einkommensteuer abführen – das habe das Finanzamt korrekt berechnet, urteilte der Bundesfinanzhof und kassierte damit das Urteil der Vorinstanz ein. Der Fall weist auf eine gefährliche Steuerfalle hin, derer sich Eigentümer beim Verschenken noch nicht abbezahlter Immobilien bewusst sein müssen.

Dieser redaktionelle Beitrag wurde von Haus & Grund Rheinland Westfalen verfasst.

[August 2025]

Das Büro ist ab 31.07.2025 wieder besetzt und wir stehen gut erholt für Fragen rund um das Thema Finanzierung (Baufinanzierung, Ratenkredit oder Bausparen) und Immobilienerwerb jederzeit gerne zur Verfügung.

[Juli 2025]

Urlaubsbedingt🧳ist das Büro 💼 erst ab dem 31.07.2025 wieder besetzt👨🏼‍💻.

In sehr dringenden Fällen 🚨 besteht die Möglichkeit, eine E-Mail, die schnellstmöglich beantwortet wird, an info(at)klug-finanziert.de 📧 zu senden.

Alternativ kann auf der Webseite (www.klug-finanziert.de) ein erstes kostenfreies Telefonat ☎️ gebucht werden 📆.

[Juli 2025]

Unser Partner Prohyp teilt aufgrund eines Artikel des Online-Fachmagazin Haufe.de darauf hin, dass bei unsanierten Gebäuden mit fossiler Heizung in den kommenden Jahren die Heizkosten explodieren dürften. Haufe.de verweist dabei auf eine Simulationsrechnung des Berliner Beratungsunternehmens Purpose Green.

Basis der Berechnung sind unterschiedliche CO2-Preise ab 2027, weil ab dann der Preis pro Tonne CO2 im europäischen Emissionshandel gebildet wird. Das Unternehmen rechnet vier Szenarien mit CO2-Preisen auf heutigem Niveau von 55 Euro pro Tonne bis zu 400 Euro durch. Für die analysierten Immobilien in Hamburg mit einer durchschnittlichen Wohnfläche von 165 Quadratmetern und 7,84 Tonnen CO2-Emission resultieren daraus mögliche Mehrkosten zwischen 431 Euro und 3.135 Euro pro Jahr fürs fossile Heizen.

Dies bedeute für Eigentümer von unsanierten Gebäuden steigende finanzielle Belastungen. Umgekehrt macht der steigende CO2-Preis die energetische Sanierung rentabler. Das sollte man mit einkalkulieren, wenn man durchrechnet, wie sich bei Sanierungsmaßnahmen die Investitions- und Finanzierungskosten auf der einen Seite sowie Ersparnisse, Förderung und Erhöhung des Immobilienwertes auf der anderen Seite auswirken.

Der ganze Artikel von Haufe.de unter https://t1p.de/hvr6l.

[Juli 2025]

U.a. tagesschau.de berichtet darüber, wie der Erbpachtzins Wohnträume platzen lässt. Die ursprüngliche Idee: der Grund und Boden wird für i.d.R. 99 Jahre „gemietet“, so dass auch ein geringes Einkommen ein eigenes Haus möglich macht.

In Frankfurt hat im v.g. Fall die Stadt vor vielen Jahren Grundstücke verpachtet, damals für EUR 80/Monat Erbbauzins. Für neue Eigentümer soll der Zins aber nun EUR 800/Monat betragen, also 900% zusätzlich. Das macht den Verkauf für die Eigentümerin, eine Rentnerin, aktuell fast unmöglich, da Käufer dies nicht stemmen können, zumindest nicht die mit geringem oder mittelern Einkommen. Sie sucht nun nach Gutverdienern, wobei aus wohnungspolitischer Sicht hier die Stadt eine Absenkung des Erbbauzinses von 2,5% auf 1,5% prüft und Familien auch von Ermäßigungen profitieren. Der ganze Bericht s. https://t1p.de/6hxm3.

Aber auch bei den Kirchen droht Ungemach. So berichtet der NDR, dass die evangelische Kirche in Hannover-Kirchrode den Erbbauzins drastisch erhöht. Eine Rentnerin soll hier statt bisher EUR 980/Jahr satte EUR 15.600 zahlen. Nun fürchtet sie, ausziehen zu müssen. Teils wird das 45fache der bisherigen Pacht aufgerufen. Und die meisten der 30 betroffenen Haushalte sind Rentnerhaushalte oder sind es bald. Die Kirche versucht nun Lösungen zu finden für die Menschen, die seit den 1950er Jahren dort wohnen.

Wenn sich die Bewohner und die Kirche nicht auf einen Erbbauzins einigen können, dann laufen ihre Verträge 2028/29 aus. Die Bewohner würden das Recht verlieren, ihr Grundstück zu nutzen und bekämen von der Kirche eine Ablöse für ihr Haus: üblicherweise zwei Drittel dessen, was das Haus wert ist. Einige haben bereits versucht, ihr Haus zu verkaufen – aber ohne Erfolg: „Wir haben es über ein dreiviertel Jahr versucht,“, berichten Gudrun und Wilfried Schaper. Die Leute hätten sich eigentlich darum gerissen. „Aber es hat sich keiner dafür entscheiden können aufgrund der hohen Pacht, die kommen soll. Mindestens 1.400 Euro im Monat für das 600-Quadratmeter-Grundstück, auf dem ein 85-Quadratmeter-Haus steht.“ Auch für die Schapers ist das nicht zu stemmen, sie leben zusammen von 1.600 Euro Rente.

Niedersachsen ist eines der Bundesländer, in denen die meisten Erbbaurechte ausgegeben wurden, etwa 5% bis 10% der Bevölkerung lebt dort auf Erbbaurechtsgrundstücken. Der größte Erbbaurechtgeber ist die Klosterkammer, aber auch die Kirchen und Kommunen haben viele solche Verträge. Die meisten Rechte seien in den Jahren nach 1950 ausgegeben worden – für etwa 80 Jahre. Und das bedeutet: die Hälfte aller Erbbaurechte muss in den kommenden 20 Jahren erneuert werden. Das hat es in Deutschland noch nicht gegeben. Der ganze Bericht s. https://t1p.de/myukd.

Focus online hat das Thema in Niedersachsen aufgegriffen und ein Vertreter eines Bündnisses von Erbbaunehmern aus Osnabrück, spricht allein in seiner Region von rund 2100 Familien, die von den drohenden Erhöhungen betroffen wären. Der ganze Bericht s. https://t1p.de/je1b2.

Wie es wohl bei privaten Erbbaurechtsgebern aussehen mag, die sich ggf. noch weniger an sozialen Aspekten wie die öffentliche Hand oder Kirchen orientieren, mag man sich dabei nicht ausmalen.

[Juli 2025]

AssCompact berichtet über ein Urteil des Bundesfinanzhofs (BFH), auf das die Wüstenrot Bausparkasse hingewiesen hat.

Vielen dürfte bereits bekannt sein, dass Sonderwünsche beim Wohnungsbau steuerlich relevant sind. Aufgrund des aktuellen Berichts sei es an dieser Stelle aber auch nochmals dargestellt.

Käuferinnen und Käufer von Neubauwohnungen sollten bei individuellen Ausstattungswünschen nicht nur an Design und Komfort denken – sondern auch an die Grunderwerbsteuer. Denn: Auch Sonderwünsche, die erst nach dem Kaufvertrag beauftragt werden, können die Steuerlast erhöhen.

Im konkreten Fall hatte ein Ehepaar eine noch zu errichtende Eigentumswohnung von einem Bauträger gekauft. Im notariellen Kaufvertrag war festgelegt, dass Sonderwünsche, also Abweichungen von der Standardausstattung, vom Käufer zu zahlen sind – und dass zusätzliche Arbeiten ausschließlich über den Bauträger abgewickelt werden dürfen.

Erst nach Abschluss des Kaufvertrags – aber noch während der Bauphase – vereinbarten die Käufer mit dem Bauträger konkrete Sonderwünsche: unter anderem hochwertigere Terrassentüren, eine andere Badausstattung und besondere Fliesen. Das Finanzamt erhob daraufhin zusätzlich zur Grunderwerbsteuer auf den Kaufpreis auch Steuer auf die Sonderwünsche – was die Käufer nicht einsehen wollten und dagegen klagten.

Doch der BFH stellte sich auf die Seite der Finanzamts: Die vereinbarten Sonderwünsche stellen aus seiner Sicht eine zusätzliche Leistung des Bauträgers für die Errichtung der Eigentumswohnung dar, denn es besteht ein enger rechtlicher Zusammenhang mit dem Erwerb der Wohnung. Dies zeigt sich unter anderem daran, dass die Vereinbarung von Sonderwünschen bereits im ursprünglichen Kaufvertrag der Eigentumswohnung geregelt wurde, so die BFH-Richter. Die Sonderwünsche ändern letztendlich die Gegenleistung, die vom Käufer an den Bauträger zu entrichten ist.

Etwas anderes würde nur gelten, wenn die Eheleute unabhängig vom Erwerb der Wohnung selbst Handwerker für verschiedene Arbeiten in der Wohnung beauftragt hätten.

BFH, Urteil vom 30.10.2024 – Az.: II R 15/22

[Juni 2025]

Unser Partner Prohyp teilt mit: führende Forschungsinstitute haben ihre Konjunkturprognosen erhöht. Das Kieler Institut für Weltwirtschaft (IfW) erwartet für das laufende Jahr ein leichtes Wachstum des Bruttoinlandprodukts (BIP) von 0,3 %. Die Stagnation könnte damit in diesem Jahr enden.

Für das kommende Jahr ist das Ifo-Institut deutlich optimistischer und rechnen einen Anstieg des BIPs um 1,5 % – zuvor waren die Münchner Wirtschaftsforscher nur von einem Anstieg von 0,8 % ausgegangen. Die Prognose wurde also deutlich angehoben.

Grund für den neuen Optimismus ist vor allem das Investitionspaket der neuen Bundesregierung. Es bleiben aber Unwägbarkeiten: „Der zunehmende Optimismus speist sich vermutlich auch aus der Hoffnung, dass mit der neuen Koalition der wirtschaftspolitische Stillstand endet und es im Handelsstreit mit den USA zu einer Einigung kommen wird“, erklärt Ifo-Konjunkturchef Timo Wollmershäuser.

Zuletzt haben Erwartungen milderer negativer Auswirkungen der US-Handelspolitik dazu geführt, dass es im Euroraum eine Abwärtskorrektur der zuvor gestiegenen Anleiherenditen gab. Daher prognostizieren die Expertinnen und Experten des Interhyp-Bankenpanels kurzfristig gleichbleibend Bauzinsen. In den nächsten Wochen werden gleichbleibende Bauzinsen von im Schnitt rund 3,5 % für 10-jährige Darlehen erwartet. Je nach Nachrichtenlage sind Schwankungen rund um dieses Niveau möglich. 

(Quellen: Tagesschau, Berliner Morgenpost).

[Juni 2025}

AssCompact berichtet über die aktuelle Leistbarkeitsstudie der Interhyp, bei der mehr als 1.000 Käufer sowie Immobilieninteressenten zu ihrer Wahrnehmung des Immobilienmarktes befragt wurden.

In den vergangenen Jahren war der Immobilienmarkt deutlichen Veränderungen unterworfen. In den Krisenjahren 2022 und 2023 haben die Bauzinsen stark zugelegt und eine große Verunsicherung hervorgerufen. Das Angebot war da, aber keine Nachfrage mehr – die Immobilienpreise haben nachgegeben. Seit 2024 zeigt sich eine Belebung des Marks, die auch die Bevölkerung wahrnimmt.

Die Mehrheit der Befragten empfinden Immobilien in Deutschland nach wie vor als leistbar. „Mehr als die Hälfte der Befragten (55%) unserer Leistbarkeitsstudie halten Immobilien in ihrer Region für mittel bis sehr leicht leistbar”, erklärt Jörg Utecht, Vorstandsvorsitzender der Interhyp Gruppe. Gegenüber dem Vorjahr hat die Einschätzung der Leistbarkeit leicht abgenommen (-4 Prozentpunkte). Ein Grund für diese Veränderung bei der Wahrnehmung der Leistbarkeit sei laut Interhyp die Entwicklung der Immobilienpreise. „Unsere Studie zeigt, dass sich die Einschätzung der Leistbarkeit weiterhin stark an den Immobilienpreisen orientiert – und die sind seit Beginn des vergangenen Jahres wieder gestiegen”, so Utecht.

Die Frage „Woran machen Sie die Einschätzung fest, wie gut oder schlecht Sie sich eine Immobilie leisten können?“ beantworteten 52% mit „anhand der Höhe der Immobilienpreise (in meiner Region)“. Im Jahr 2024 waren es 54% der Befragten. 

„Die Preise in Deutschland sind laut unseres Interhyp-Immobilienindex seit Januar 2024 um rund 5% gestiegen”, so Utecht weiter. Hier spiegle sich die größere Nachfrage nach Immobilien wider. Das gestiegene Preisniveau ist auch den Befragten der Leistbarkeitsstudie nicht entgangen. Demnach meinen 68%, dass die Immobilienpreise in den vergangenen zwölf Monaten zugelegt haben – das sind 11 Prozentpunkte mehr als im Vorjahr. Das Angebot an Immobilien wird als kleiner eingeschätzt: So geben weniger Befragte (- 5 Prozentpunkte) an, es gebe aus ihrer Sicht wieder mehr Angebote auf dem Markt.

Auf der Suche nach der Wunschimmobilie sind mehr Befragte zu Kompromissen bei der Lage (+4 Prozentpunkte) bereit. Ist eine Immobilie gefunden, spielt für knapp zwei Drittel der Befragten der aktuelle Bauzins eine zentrale oder zumindest wichtige Rolle für oder gegen den Immobilienkauf. 

„Natürlich ist der Zins ein wichtiger Baustein einer Immobilienfinanzierung – aber eben nur ein Baustein“, sagt Jörg Utecht. „Auch die gewählte Zinsbindung, die Tilgungshöhe oder die Einbindung möglicher Fördermittel spielen eine wichtige Rolle. Genauso wie die individuelle Lebensplanung. Am Ende ist jede Finanzierung individuell. Daher kann ich nur dazu raten, sich frühzeitig im Prozess beraten zu lassen, um die eigenen Möglichkeiten im Detail durchzugehen. Und das tun leider zu wenige, wie unsere Studie zeigt“, sagt der Vorstandsvorsitzende der Interhyp weiter. 

Lediglich 28% der Menschen, die aktuell auf der Suche nach einer Immobilie sind oder in den nächsten ein bis zwei Jahren kaufen wollen, geben an, bereits bei ersten generellen Überlegungen zum Thema Immobilienkauf eine Beratung nutzen zu wollen. Nur jeder dritte Befragte hat sich die tragbaren monatlichen Finanzierungskosten nach eigener Aussage einmal im Detail durchgerechnet. Zugleich geht aus der Studie auch hervor, dass die meisten Immobilienkäufer, die eine Beratung in Anspruch genommen haben, diese als sehr hilfreich einstufen. 75% geben an, die Finanzierungsberatung sei entscheidend für den Immobilienkauf gewesen.

[Juni 2025]

Die Bautätigkeit ist 2024 deutlich gesunken, von rund 300.000 Wohnungen auf 251.000 Wohnungen. Noch deutlicher wird der Druck auf den Wohnungsmarkt aber beim Blick auf die Großstädte.

So die Mitteilung von Professor Michael Voigtländer (Institut der deutschen Wirtschaft Köln e.V.) auf LinkedIn, s. hier. Hier die weiteren Ausführungen seines Posts:

Beispiel Berlin: Der Baubedarf – ausgehend vor allem von der demografischen Entwicklung – liegt bei über 31.000 Wohnungen, gebaut wurden aber nur etwas mehr als 15.000 Wohnungen. Noch schlimmer ist, die Zahl der genehmigten Wohnungen ist 2024 auf unter 10.000 Wohnungen gesunken.

Beispiel Köln: Der Baubedarf liegt bei über 7.000 Wohnungen, gebaut wurden 2024 weniger als 2.000 Wohnungen. In Köln sind zwar die Genehmigungen gegen den Trend auf über 2.500 Wohnungen gestiegen, aber die Differenz zum Bedarf bleibt riesig.

Dies ließe sich für viele Städte ergänzen. Der Druck auf den Wohnungsmarkt, gerade in den Ballungszentren, wird weiter zunehmen. Elementar ist es daher, die vorliegenden Baugenehmigungen schnell in die Umsetzung zu bringen, die versprochene EH55 Förderung, aber auch die Nachrangdarlehen für Selbstnutzer, sollten möglichst schnell kommen.

Der Meinung von Professor Michael Voigtländer können wir uns nur anschließen. Hoffentlich freuen wir uns bald über (insbesondere) die Nachrangdarlehen im Rahmen einer neuen und zielführenden Wohnungsförderung.

[Juni 2025]

Unser Kooperationspartner Prohyp hat das o.g. Thema aufgegriffen und noch einmal einiges klargestellt:

Bundeswirtschaftsministerin Katherina Reiche (CDU) hat mit ihrer Forderung, es müsse „Schluss sein mit dem Zwang zur Wärmepumpe“, Kritik ausgelöst – denn einen solchen Zwang gibt es im Gebäudeenergiegesetz (GEG) nicht. Künftig soll der CO₂-Ausstoß eines Gebäudes ganzheitlich betrachtet werden, wobei Reiche betont, dass auch fossile Energieträger weiter genutzt werden können. Laut §72 GEG dürfen Heizkessel, die vor 1991 eingebaut wurden, nicht mehr betrieben werden, es gibt allerdings eine Reihe von Ausnahmen. Katherina Reiche will die Lebensdauer verlängern. Der Expertenrat für Klimafragen warnt hingegen vor steigenden CO₂-Kosten für fossile Heizungen, die zur Preisfalle werden könnten. Wer so eine Heizung einbaut, sollte in jedem Fall gut durchrechnen, ob sich das auch in Zukunft noch lohnt. Denn gerade bei vermieteten Objekten könnte es teuer werden. Bei schlecht gedämmten Häusern mit einer besonders schlechten Energiebilanz entfallen bis zu 95 % der CO₂-Steuer auf Vermieterinnen und Vermieter.

Die Debatte bremst derzeit die Heizungsmodernisierung. Das erste Quartal 2025 war für die Hersteller von Heizungssystemen besonders schwach. Nach Einschätzung des Zentralverbands Sanitär, Heizung, Klima (ZVSHK) wurde der starke politische Fokus auf die Wärmepumpe durchaus als ein indirekter Zwang wahrgenommen. Dies habe zu erheblichen Vorzieheffekten beim Austausch fossiler Heizungen geführt. Aktuell verfielen viele Hausbesitzerinnen und Hausbesitzer eher in eine abwartende Haltung. Wie es mit der Förderung für Wärmepumpen weitergeht, dazu werde man sich „zu gegebener Zeit äußern”, heißt es aus dem Wirtschaftsministerium. Dabei spielt die energetische Sanierung eine zentrale Rolle, einen klimaneutralen Gebäudebestand bis 2045 zu erreichen. Dafür müssten jährlich 1,7 % bis 1,9 % der Wohnimmobilien saniert werden – 2024 waren es laut BuVEG jedoch nur 0,69 %. Außerdem müssten bis 2030 fünf bis sechs Millionen Wärmepumpen eingebaut werden, derzeit sind es 1,7 Millionen. (Handelsblatt+, BDH, Deutsche Handwerkszeitung, Der Spiegel+)

[Mai 2025]