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Da NRW mit 6,50% mit den höchsten Grunderwerbsteuersatz hat, will das Land nun kurzfristig für eine Entlastung sorgen, wie u.a. Haus&Grund Rheinland Westfalen mitteilt.

Danach sollen Käufer von Wohneigentum in NRW, wie Ende März erst bekannt gegeben, einen Zuschuss über die NRW.Bank von 2% auf die ersten EUR 500.000 des Kaufpreises erhalten. Dies gilt für den Kauf von einem Einfamilienhaus, einem Zweifamilienhaus oder einer Eigentumswohnung zur eigenen Nutzung. Das sind also maximal EUR 10.000. Wer beispielsweise EUR 500.000 für sein Wohneigentum bezahlt, bekommt die maximalen EUR 10.000 und läge mit der Förderung bei einer Belastung, wie sie bei 4,50% Grunderwerbsteuer gegeben wäre.

Gefördert werden aber nur Privatpersonen, keine Unternehmen. Und: die Förderung kann rückwirkend ab dem 1. Januar 2022 beantragt werden! Entscheidend sei der Abschlusstag des Kaufvertrages. Die NRW.Bank will die Förderrichtlinie kurzfristig veröffentlichen, ab dann sollen Anträge möglich sein. Im Fördertopf sind insgesamt 400 Millionen Euro.

Eigentlich wollte die schwarz-gelbe Koalition einen Freibetrag bei der Grunderwerbsteuer einführen. Das scheiterte jedoch am Bund. Die Ampelkoalition will die Freibeträge bald ermöglichen – das NRW-Förderprogramm ist bis dahin als Brückenlösung vorgesehen.

[April 2022]

Wie seitens der KfW bekannt gegeben wurde, sind die Fördermittel in Höhe von einer Milliarde Euro für Neubauten als Effizienzhaus/Effizienzgebäude 40 EE bereits nach wenigen Stunden ausgeschöpft. 

Weitere Anträge werden von der KFW nicht mehr angenommen, bereits zugesagte Anträge sind hiervon nicht betroffen.

Ab dem 21.04.2022 können wieder neue Anträge für Neubauförderungen gestellt werden. Die Antragsmöglichkeit besteht lediglich für die Effizienzhaus-Stufe 40 mit Nachhaltigkeits-Klasse (Effizienzhaus/Effizienzgebäude 40 NH). Voraussetzung hierfür ist das Qualitätssiegel Nachhaltiges Gebäude. 

[April 2022]

Wie die Zeit-Online berichtet werden energiesparende Neubauten ab 20. April wieder von der KfW gefördert. Es gelten aber „geänderte Fördersätze und etwas geänderte Bedingungen“, wie der Bundeswirtschaftsminister Robert Habeck der Rheinischen Post gegenüber sagte. Und: für das neue Programm steht eine Summe von eine Milliarde Euro zur Verfügung. Diese jedoch könnten sehr schnell ausgeschöpft sein, erklärte der Minister. 

Das Programm soll nun nur noch für sogenannte EH40-Häuser fortgesetzt werden. Für Neubauten mit dem Standard EH55 gibt es keine weitere Förderung mehr.

Sobald die Milliarde für EH40-Häuser aufgebraucht ist, soll es laut Habeck ein schmaleres Programm mit anspruchsvolleren Konditionen geben. „Das soll ein Programm EH40-Plus sein, mit einem Qualitätssiegel für nachhaltiges Bauen“, sagte er. Das meiste Geld solle künftig aber in Sanierungen gesteckt werden, weil bei alten Häusern die meisten Emissionen entstünden.

Die Einstufung EH40 oder EH50 bezieht sich auf den Energiehaushalt der Neubauten. So bedeutet EH40 etwa, dass solche Gebäude nur 40 Prozent der Energie verbrauchen, die Standardhäuser benötigen. Standard sind in Deutschland derzeit Häuser mit höherem Energieverbrauch.

[April 2022]

Haus & Grund RHEINLANDWESTFALEN hat die Vor- und Nachteile der Löschung von Grundschulden betrachtet, die sich ergeben, wenn nach der Rückzahlung des Immobiliendarlehens eine Löschungsbewilligung von der Bank erstellt wurde. An dieser Stelle – mit eigenen Ergänzungen – die Aspekte dazu:

Wenn eine Bank eine Immobilienfinanzierung vergibt, sichert sie sich grundsätzlich mit einer Grundschuld im Grundbuch dazu ab. Der Grundbucheintrag erlischt jedoch nicht automatisch, wenn das Darlehen zurückgezahlt ist. Eine Löschung muss vom Gläubiger, also hier der Bank, zunächst bewilligt werden. Banken erstellen grundsätzlich die dazu notwendigen Löschungsbewilligungen und senden sie den Kunden zu. Soll die Grundschuld nicht stehen bleiben, muss der Eigentümer zum Notar, ihm die Löschungsbewilligung aushändigen und dort einen Löschungsantrag fertigen lassen. Der Notar wird dann beim Grundbuchamt die Löschung veranlassen. Andernfalls bleibt die Grundschuld weiterhin bestehen.

Eine Löschung ist unter anderem notwendig, wenn die Immobilie verkauft werden soll. Denn der Käufer wird keine Immobilie erwerben wollen, die noch mit einer Grundschuld des Voreigentümers belastet ist. Wer also seine Immobilie verkaufen möchte, wird spätestens im Verkaufstermin die Löschungsbewilligung dem Notar übergeben müssen, damit dieser die Grundschuld löschen lassen kann.

Ist die Grundschuld zudem verbrieft, muss neben der Löschungsbewilligung auch der dazugehörige Grundschuldbrief vorgelegt werden. Auch diesen stellt die Bank nach Ablauf des Kredits zur Verfügung. Dazu der Hinweis: wer zügig löscht, geht sicher, dass man nicht viele Jahre oder gar Jahrzehnte später nach den nötigen Unterlagen sucht. Dies kommt häufiger vor als gedacht und kann die Abwicklung eines Verkaufs – zum Beispiel im Erbfall – immens verzögern.

Solange die Immobilie nicht verkauft werden soll, gibt es auch Argumente, die gegen eine Löschung der Grundschuld sprechen. Lässt man eine Grundschuld stehen, wird sie nach Tilgungsende zur  Eigentümergrundschuld. Dies wäre interessant, wenn man sie für zukünftige Finanzierungsvorhaben verwenden möchte. Der Eigentümer könnte grundsätzlich die Grundschuld verwenden, wenn er z.B. später ein Darlehen für die Modernisierung aufnehmen will und dazu eine Sicherheit anbieten muss. So zumindest die Sicht von Haus & Grund.

Jedoch zeigt die Praxis, dass Banken keine Eigentümergrundschulden akzeptieren. Regelmäßig werden Abtretungen nur von Bank zu Bank anerkannt. Denn es ist nur unter Banken als sicher anzunehmen, dass keine zwischenzeitliche Abtretung, die nicht im Grundbuch vermerkt wurde, vorliegt. Heißt, unter Dritten könnte eine vorherige Abtretung erfolgt sein, so dass die Bank nachher nicht die gewünschte Sicherheit erhält. Und in der Regel erstellen Banken nach der Löschungsbewilligung keine Abtretungserklärung an eine andere Bank. Dazu müsste die Löschungsbewilligung zunächst an die alte Bank zurückgegeben werden und dann eine notariell beglaubigte Abtretungserklärung erstellt werden. Für die bisherige Bank bedeutet dies nur Aufwand ohne Ertrag, weshalb dies meist abgelehnt wird.

Anders stellt sich dies erfahrungsgemäß dar, wenn die bisherige Bank für einen neuen Kredit angesprochen wird. Sie kann die bisherige Löschungsbewilligung zurücknehmen und die bisher für sie eingetragene Grundschuld revalutieren, sprich neu aufleben lassen. Dazu gibt der Eigentümer gegenüber der Bank eine neue Sicherungszweckerklärung ab und die alte Grundschuld sichert somit das neue Darlehen. Dies ist eine kostengünstige Variante, da weder eine Löschung noch eine Neueintragung im Grundbuch mit vorheriger Beurkundung, die kostenintensiv ist, durch einen Notar zu erfolgen hat.

Übrigens: eine Bank oder z.B. Bausparkasse darf für die Ausstellung der Löschungsbewilligung keine Gebühren in Rechnung stellen (Bundesgerichtshof, Urteil vom 08.05.2012, Az.: XI ZR 61/11) – es sei denn, die Bank ist nicht siegelführend. Allerdings sind Eigentümer verpflichtet, die Kosten für den Notar und das Grundbuchamt zu tragen. Diese berechnen sich nach der Höhe der eingetragenen Grundschuld.

Es fallen in der Regel etwas über 0,2 Prozent der Summe der Grundschuld als Gebühr an. Davon erhalten das Grundbuchamt und das Notarbüro jeweils etwa die Hälfte. Ist also im Grundbuch eine Summe von 200.000 Euro vermerkt, fallen für das Löschen Kosten von rund 400 bis 500 Euro an. Ob es letztlich sinnvoll ist, eine Grundschuld löschen zu lassen, muss ein Immobilieneigentümer immer selbst entscheiden.

Einige Eigentümer empfinden es als Entlastung, wenn eine Grundschuld aus dem Grundbuch gelöscht ist – zwingend notwendig ist es allerdings nicht. Lassen Sie sich sinnvollerweise von der Bank immer eine Löschungsbewilligung ausstellen, wenn das Darlehen komplett getilgt worden ist. Das gilt auch, wenn die Eintragung zunächst nicht gelöscht werden soll, z.B. wegen einer möglichen Revalutierung bei der alten Bank. Ansonsten kann die Löschungsbewilligung bei Verkauf oder Bankwechsel jederzeit vorgelegt und das Grundbuch bereinigt werden. Bewahren Sie die Löschungsbewilligung aber unbedingt gut auf. Verlieren Sie diese wichtige Unterlage, gehen die Kosten für die Wiederbeschaffung komplett zu Ihren Lasten. Und auch der Zeitfaktor dafür ist nicht unterschätzen, was z.B. im Verkaufsfall oder einer Neukreditierung zu unnötigen Verzögerungen führt.

[März 2022]

Das Fachmagazin AssCompact berichtete über Frühjahrsgutachten der Immobilienweisen. Auf über 250 Seiten gibt das Frühjahrsgutachten der Immobilienweisen im Auftrag des ZIA Zentraler Immobilien Ausschuss e.V. einen Überblick über die Lage in der Immobilienwirtschaft.

Laut Gutachten dürfte die Materialknappheit in der Branche im Laufe des Jahres 2022 überwunden sein, sodass die Bautätigkeit insbesondere im Wohnungsbau nun weiter an Fahrt aufnehmen kann. Mit der konjunkturellen Erholung dürfte sich außerdem nach Einschätzung der Experten die Situation im Wirtschaftsbau verbessern. Kapazitätsengpässe und der Fachkräftemangel hemmen jedoch eine stärkere Expansion. Im Zusammenhang mit langwierigen Planungs- und Genehmigungsverfahren sowie knappem Bauland gehen die Immobilienweisen davon aus, dass der Nachfrageüberhang bestehen bleibt. Als Konsequenz werden sich Bauleistungen und Bauland und somit die Immobilien weiter verteuern.

Die Angebotsmieten für Wohnungen im Bestand sind auch im Jahr 2021 weiter gestiegen und haben durchschnittlich die Marke von 8,46 Euro pro m² erreicht. Die Erhöhung war mit +3,7% ähnlich dynamisch wie im Vorjahr, als der Zuwachs +3,1% betrug. Der deutlichste Mietanstieg war dabei in den Landkreisen in Westdeutschland zu verzeichnen.

Bei den Eigentumswohnungen hat die Kaufpreisrallye 2021 weiter an Fahrt aufgenommen. Im bundesweiten Mittel haben sich die Preise gegenüber dem Jahr 2020 um 14,3% auf 3.140 Euro pro m² erhöht. Dies bedeutet einen noch stärkeren Anstieg als im Vorjahr mit 11,2%. In Ostdeutschland haben die Preise dabei stärker zugelegt als im Westen der Republik.

Angesichts der Preisdynamik warnen die Immobilienweisen: „Die nochmaligen Anstiege und das enorme Niveau der Kaufpreise sind sowohl überraschend als auch durchaus beängstigend“, schreiben sie im Gutachten. „Von verschiedener Seite, so auch hier in den vergangenen Frühjahrsgutachten, wurden vernehmliche Warnungen ausgesprochen, die weiterhin und mit nochmals größerem Nachdruck wiederholt werden müssen.“

Mit Blick auf den Wohnungsbau sehen die Immobilienweisen eine zunehmende Nachfrage nach größeren Wohnungen. Vor diesem Hintergrund erklärt Prof. Dr. Harald Simons, Mitglied des Vorstands bei empirica, dass die Zahl der großen Haushalte mit drei und mehr Personen seit 2010 stärker gestiegen sei als die Zahl kleinerer Haushalte.

Dagegen konzentriere sich der Anstieg im Neubau ausschließlich auf kleinere Geschosswohnungen, wie Simmons weiter ausführt. Die Folgen seien gerade für einkommensschwache Familien drastisch. Denn in den Großstädten leben deutlich mehr als 40% aller einkommensschwachen vierköpfigen Familien beengt auf weniger als 80 m² Wohnfläche. Einem Fünftel steht sogar weniger als 65 m² zur Verfügung.

„Den Städten ist daher dringend anzuraten, zumindest ihre wohnungspolitischen Strategien zu überprüfen und Familien einen sehr viel größeren Stellenwert einräumen“, betont Simons. „Weder könnten es die Städte hinnehmen, dass die Familien die Städte verlassen, noch, dass die verbleibenden Familien derart beengt wohnen“, so Simons weiter. Derart beengte Wohnverhältnisse seien nicht nur in Zeiten von Home-Office und Homeschooling sozial- und wohnungspolitisch inakzeptabel.

Eine Zusammenfassung des Frühjahrsgutachtens 2022 gibt es hier. Inwieweit die Ukraine-Krise die Ergebnisse des Gutachtens verändern, lässt sich kaum abschätzen, aber die steigenden Energiekosten lassen eine Verschärfung von Preisanstiegen befürchten.

[März 2022]

Der Krieg in der Ukraine lässt die Gas-, Öl- und Rohstoffpreise explodieren und die Inflation weiter steigen. Die EZB hat daher auch ihre Inflationserwartungen für die Eurozone drastisch nach oben geschraubt. Die europäischen Währungshüter gehen von einer Teuerung in Höhe von 5,1% im Euroraum aus. U.a. deswegen hat die EZB beschlossen, schneller aus den Anleihekäufen auszusteigen.

Und die Zinsen für Baufinanzierungen? Bereits in den ersten Wochen des Jahres waren die Bauzinsen innerhalb kurzer Zeit so schnell gestiegen wie seit vielen Jahren nicht. Das Fachmagazin AssCompact hat Michael Neumann, Vorstandsvorsitzender des Kreditvermittlers Dr. Klein dazu befragt, was für Auswirkungen durch die Entscheidungen der letzten Ratssitzung der Europäische Zentralbank (EZB) zu erwarten sind.

Derzeit befänden sich die Zinsen in einem Spannungsfeld zwischen hohem Inflationsdruck und gedämpften wirtschaftlichen Aussichten, erklärt Michael Neumann, Vorstandsvorsitzender des Kreditvermittlers Dr. Klein, in einem aktuellen Zinskommentar. Die Rendite der zehnjährigen Bundesanleihen als Indikator für die Zinsentwicklung stieg in den ersten beiden Monaten des Jahres deutlich an und zog die Bauzinsen mit. Seit dem Beginn des Kriegs in der Ukraine sind Anleihen wieder stärker nachgefragt, was sich auf die Zinsbewegung auswirkt, wie Neumann ausführt. „Der schnelle Anstieg der Zinsen ist durch den Krieg in der Ukraine erst einmal gestoppt“, so der Experte.

Die Anhebung der Inflationsprognose durch die EZB könnte Neumann zufolge zu leicht höheren Bauzinsen führen. Allerdings geht der Experte nur von einem geringfügigen Anstieg aus, denn ein erster Zinsschritt Ende dieses oder Anfang kommenden Jahres sei bereits erwartet worden. „Für die aktuelle Zinsentwicklung ist nicht so sehr der Zeitpunkt der ersten Zinsanhebung relevant, sondern vielmehr die Perspektive, wie viele Zinsschritte zu erwarten sind und wie hoch diese ausfallen. Wenn die EZB hier nach dem Beispiel der US-amerikanischen Fed ein entschlossenes Vorgehen signalisieren würde, hätte das erhebliche Auswirkungen auf die Zinsen“, erklärt Neumann. Deutliche Gegenmaßnahmen seitens der EZB zeichnen sich derzeit aber noch nicht ab. „Wir sollten keine zusätzliche Unsicherheit verursachen in einer Situation, die ohnehin sehr unsicher ist“, sagte die EZB-Chefin Christine Lagarde am vergangenen Donnerstag. Neumann befürchtet, dass sich die EZB zu viel Zeit für die Zinswende lässt.

Neumann stimmt Verbraucher, die eine Immobilienfinanzierung planen, in den kommenden Wochen auf schwankende Kurse ein: „Die Märkte sind aufgrund der geopolitischen Lage zurzeit hochnervös. Bei den Bauzinsen kann es daher kurzfristig zu höheren Ausschlägen in beide Richtungen kommen – wir werden wieder deutlichere Zickzack-Bewegungen sehen als in den letzten Jahren, in denen vergleichsweise wenig Bewegung stattfand.“ So lange die politische Lage derart unsicher sei wie momentan, diene die Bundesanleihe als sicherer Hafen. Und das wirke bremsend auf den Anstieg der Bauzinsen, so der Experte.

Auf lange Sicht geht der Experte von einem höheren Zinsniveau für Baufinanzierungen aus. Wer sich Wohneigentum anschaffen will, sollte deshalb den Kauf nicht länger als nötig hinausschieben.

[März 2022]

Durch Lieferprobleme, Engpässe und Kostenexplosion bei Rohstoffen (nicht zuletzt durch die Ereignisse in der Ukraine weiter verschärft) und eine allgemein erhöhte Nachfrage ist Bauen erheblich teurer geworden. So hat das Statistische Bundesamt ermittelt, dass die Preise für einzelne Baustoffe im Jahresdurchschnitt 2021 so stark wie noch nie seit 1949 gestiegen sind. Und es ist davon auszugehen, dass die Preise für Bauleistungen weiter anziehen.

Gem. dem Statistischen Bundesamt hat sich der Preis für Konstruktionsvollholz um 77,3% gegenüber dem Vorjahresdurchschnitt, für Dachlatten um 65,1% und für Bauholz um 61,4% erhöht. Sogar die Preise für Spanplatten, hergestellt aus dem Abfallprodukt Sägespäne, kletterten um 23,0%. Zum Vergleich: Der Erzeugerpreisindex gewerblicher Produkte insgesamt stieg im Jahresdurchschnitt 2021 um 10,5% gegenüber 2020.

Auch die Stahlpreise verteuerten sich deutlich. Der Preis für Betonstahl in Stäben stieg im Jahresdurchschnitt 2021 um 53,2%, Betonstahlmatten kosteten 52,8% mehr als 2020. Metalle verteuerten sich 2021 insgesamt um 25,4% gegenüber dem Vorjahr. Dies dürfte nicht ohne Folgen für Bauprojekte bleiben. So verteuerte sich Halbzeug aus Kupfer und Kupferlegierungen, das beispielsweise für den Heizungsbau oder in der Elektroinstallation genutzt wird, um 26,9% gegenüber dem Vorjahresdurchschnitt.

Neben den deutlich teureren Baustoffen treiben auch die gestiegenen Erdölpreise die Baukosten nach oben. Bitumen auf Erdölbasis verteuerte sich laut Statistischem Bundesamt im Jahresdurchschnitt 2021 um 36,1% gegenüber 2020. Die insgesamt hohen Energiepreise sorgten auch für höhere Teuerungsraten bei im Bausektor vielfach eingesetzten chemischen Produkten.

Und auch die Preise für Bauleistungen haben sich erhöht. Bei den Zimmerer- und Holzbauarbeiten war der stärkste Anstieg im Rohbau zu verzeichnen . Diese Tätigkeiten legten 2021 um 29,7% gegenüber 2020 zu. Doch auch in anderen Bereichen drifteten die Preise deutlich nach oben, so wurden auch Entwässerungskanalarbeiten, Dachdeckungs- und Dachabdichtungsarbeiten und Klempnerarbeiten merklich teurer.

[März 2022]

Haus & Grund Rheinland Westfalen hat sich der Frage angenommen und eine kleine Hilfestellung geliefert, ob ein Verkauf oder eine Vermietung Sinn macht, falls aufgrund von z.B. beruflichen oder familiären Veränderungen, Erbschaft etc. dieses Thema im Raum steht. Natürlich gibt es keine pauschale Antwort auf die Frage, ob vermieten oder verkaufen die richtige Wahl ist. Denn zu viele individuelle Faktoren spielen dabei eine Rolle und die Entscheidung ist schwierig.

Grundsätzlich gelten Immobilien als inflationssichere Kapitalanlage. Zudem möchten sich viele Eigentümer aus persönlichen Gründen nicht von ihrem Eigentum trennen. Und ein Verkauf ist eine endgültige Entscheidung, die schon manches Mal bereut wurde. Doch natürlich spielen die individuellen Umstände, die Art und der Zustand der Immobilie sowie die finanziellen Möglichkeiten des Eigentümers die entscheidende Rolle.

Was spricht für die Vermietung?

Generell gilt: Während Einfamilienhäuser aufgrund von größerem Aufwand und Instandhaltung als Vermietungsobjekt meist weniger beliebt sind, gelten vermietete Eigentumswohnungen als attraktive Anlageimmobilien. Ein Vorteil: Als Teil einer Wohnungseigentümergemeinschaft werden die Instandhaltungskosten des Gemeinschaftseigentums sowie die Kosten für Reparaturen am Haus unter allen Miteigentümern aufgeteilt. Wer als Eigentümer regelmäßig kleine Einnahmen gegenüber einer einmaligen größeren Zahlung bevorzugt, sollte auf die Vermietung der Immobilie setzen.

Ein weiterer Pluspunkt: Bei vermieteten Immobilien profitieren Eigentümer von steuerlichen Abschreibungsmöglichkeiten. Werbungskosten von den Mieteinnahmen wie laufende Kosten für Reparaturen und Instandhaltung oder Darlehenszinsen lassen sich steuerlich geltend machen. Gegen einen Verkauf spricht auch gegebenenfalls die Spekulationsteuer. Diese fällt für vermietete Immobilien an, die innerhalb einer Frist von zehn Jahren weiterverkauft werden. Wurde die Immobilie ausschließlich selbst bewohnt, fällt grundsätzlich keine Spekulationsteuer an.

Was spricht für den Verkauf?

Hier spielt natürlich die finanzielle Situation des Eigentümers eine entscheidende Rolle. Benötigt dieser kurzfristig einen größeren Kapitalbetrag, ist der Verkaufserlös wahrscheinlich attraktiver als die Mieteinnahmen. Auch der Zustand der Immobilie hinsichtlich Modernisierungs- und Instandhaltungskosten in Relation zur Höhe der Mieteinnahmen sowie der Verwaltungsaufwand können gegebenenfalls für einen Verkauf sprechen.

Ebenso kann ein Verkauf Unstimmigkeiten vermeiden: Im Erbfall kann es beispielsweise schwierig sein, eine geerbte Immobilie gleichermaßen unter den Erben aufzuteilen. Das Gleiche gilt für die Teilung eines gemeinsamen Hauses unter Ehepartnern im Falle einer Scheidung. Bei einem Verkauf lässt sich der Erlös meist einfacher unter den Parteien aufteilen.

[März 2022]

Die KfW teilt mit, dass die Bundesregierung für die Bundes­förderung für effiziente Gebäude (BEG) weitere Förder­mittel für das Jahr 2022 zur Verfügung gestellt hat. Ab dem 22.02.2022 können daher wieder Anträge zur energie­effizienten Sanierung zum Effizienz­haus / Effizienz­gebäude und für die Sanierung durch Einzel­maßnahmen gestellt werden. Die Förder­bedingungen bleiben hierfür unverändert.

Grundsätzlich gilt: Stellen Sie Ihren Antrag, bevor Sie einen Liefer- und Leistungs­vertrag oder einen Kauf­vertrag unterschreiben. Planungs- und Beratungs­leistungen können Sie aber schon vor Ihrem Antrag in Anspruch nehmen.

Über eine künftige Förderung von energie­effizienten Neubauten wird die KfW auf ihrer Internetseite informieren. Sie ist dazu in engem Austausch mit dem Bundes­ministerium für Wirtschaft und Klimaschutz.

[Februar 2022]

Haus&Grund Rheinland Westfalen berichtet darüber, dass die BaFin sich um die Entwicklung bei Wohnimmobilienkrediten sorgt, denn die Preise für Wohnimmobilien sind in den letzten Jahren massiv gestiegen und die Nachfrage ist weiterhin groß – auch dank der niedrigen Zinsen.

Die Finanzaufsicht sieht inzwischen eine Blase, Immobilienpreise seien überbewertet. Um bei einem eventuellen Platzen der Blase die Stabilität der Banken zu schützen, kommen jetzt Vorsichtsmaßnahmen. Baukredite könnten dadurch schwerer zu bekommen sein bzw. die Zinskonditionen werden durch die höheren Kapitalkosten steigen. Die BaFin schätzt, dass die deutschen Banken 17 Milliarden Euro zusätzlich an hartem Kernkapital zurücklegen müssen.

Hinzu kommt eine weitere Maßnahme: Wenn die Banken Wohnimmobilienkredite vergeben, müssen sie künftig zwei Prozent der Finanzierung aus ihrem Eigenkapital zurücklegen.

Dadurch entsteht den Geldinstituten nach Schätzungen der Bafin ein zusätzlicher Kapitalpuffer von fünf Milliarden Euro. Die insgesamt 22 Milliarden Euro an zusätzlichem Eigenkapitalbedarf sollen nach Ansicht der BaFin die meisten Banken aus ihrem vorhandenen Überschusskapital bereitstellen können. „Lediglich bei wenigen Instituten ergibt sich ein zusätzlicher Kapitalbedarf in geringer Höhe“, heißt es in einer Pressemitteilung der BaFin.

Bis Februar 2023 haben die Banken Zeit, die geforderten Kapitalpuffer nachzuweisen. Sie sollen im Ernstfall verhindern, dass die Banken durch zunehmenden Ausfall von Krediten in finanzielle Schwierigkeiten geraten. Sorgen bereitet der BaFin vor allem der starke Preisanstieg bei Immobilien und die entsprechend gestiegene Kreditvergabe. Die Preise für Wohnimmobilien sind nach Ansicht der BaFin mittlerweile mit 10 bis 30 Prozent überbewertet.

Sollte diese Blase platzen, würden die Immobilienpreise plötzlich stark fallen. Das könnte die grundsätzlich mit dem Wert der finanzierten Immobilie abgesicherten Kredite ins Wanken bringen, weil die Sicherheit dann nicht mehr ausreichen würde, um einen Ausfall des Kredits zu kompensieren. Für die Stabilität der Banken könnte das gefährlich werden: Aktuell laufen in Deutschland Wohnimmobilienkredite mit einem Gesamtwert von rund 1,6 Billionen Euro.

Deshalb mahnte die BaFin die Banken jetzt außerdem zu besonderer Vorsicht bei der Vergabe neuer Kredite. Eine solide Schuldentragfähigkeit der Kreditnehmer müsse dauerhaft sichergestellt werden: „Kreditnehmer sollten jederzeit in der Lage sein, die monatlichen Zahlungen für Zins und Tilgung aufbringen zu können, auch wenn Zinsen steigen.“ Die Behörde warnt, sie werde die Vergabepraxis der Banken genau überwachen.

Sollten Kredite zu lässig vergeben werden, behält sich die BaFin vor, den Banken verbindliche Regeln zur Kreditvergabe vorzuschreiben. Die Banken sehen durch die Maßnahmen dunkle Wolken auf ihre Kunden zukommen, die noch einen  Immobilienkauf planen. Medienberichten zufolge gehen die Geldinstitute davon aus, künftig weniger Wohnimmobilienkredite vergeben zu können. Die Kredite würden für die Kunden teurer und schwieriger zu bekommen.

Wie stark die Zinsen steigen könnten, das können die Banken bislang allerdings noch nicht seriös abschätzen. Das liegt auch daran, dass noch niemand weiß, wie hoch die erwartete Anpassung der Leitzinsen letztlich ausfallen wird. Ein vergleichsweise starker Anstieg würde die Banken ebenfalls in zusätzliche Schwierigkeiten bringen: Sie hätten dann einen plötzlichen Anstieg ihrer Refinanzierungskosten zu stemmen, während die vielen bestehenden Wohnimmobilienkredite auf lange Zeit festgeschriebene Zinsen haben und daher keine zusätzlichen Einnahmen ermöglichen.

In jedem Fall zeigt sich, dass die Talsohle bei den Bauzinsen bereits im Jahr 2020 mit einem Zinssatz von 0,62 Prozent durchschritten wurde. Seitdem geht es langsam wieder aufwärts, aktuell liegen die Bauzinsen erstmals seit zwei Jahren wieder bei über einem Prozent. Experten halten 1,5 bis 1,75 Prozent im Laufe dieses Jahres für realistisch. Dramatisch ist das für Käufer allerdings noch nicht unbedingt: Bei 400.000 Euro Kredit und 10 Jahren Laufzeit bedeuten 0,1 Prozent mehr Zinsen eine monatliche Zusatzbelastung von 33 Euro.

[Februar 2022]