Höhere Kapitalanforderungen der BaFin

Haus&Grund Rheinland Westfalen berichtet darüber, dass die BaFin sich um die Entwicklung bei Wohnimmobilienkrediten sorgt, denn die Preise für Wohnimmobilien sind in den letzten Jahren massiv gestiegen und die Nachfrage ist weiterhin groß – auch dank der niedrigen Zinsen.

Die Finanzaufsicht sieht inzwischen eine Blase, Immobilienpreise seien überbewertet. Um bei einem eventuellen Platzen der Blase die Stabilität der Banken zu schützen, kommen jetzt Vorsichtsmaßnahmen. Baukredite könnten dadurch schwerer zu bekommen sein bzw. die Zinskonditionen werden durch die höheren Kapitalkosten steigen. Die BaFin schätzt, dass die deutschen Banken 17 Milliarden Euro zusätzlich an hartem Kernkapital zurücklegen müssen.

Hinzu kommt eine weitere Maßnahme: Wenn die Banken Wohnimmobilienkredite vergeben, müssen sie künftig zwei Prozent der Finanzierung aus ihrem Eigenkapital zurücklegen.

Dadurch entsteht den Geldinstituten nach Schätzungen der Bafin ein zusätzlicher Kapitalpuffer von fünf Milliarden Euro. Die insgesamt 22 Milliarden Euro an zusätzlichem Eigenkapitalbedarf sollen nach Ansicht der BaFin die meisten Banken aus ihrem vorhandenen Überschusskapital bereitstellen können. „Lediglich bei wenigen Instituten ergibt sich ein zusätzlicher Kapitalbedarf in geringer Höhe“, heißt es in einer Pressemitteilung der BaFin.

Bis Februar 2023 haben die Banken Zeit, die geforderten Kapitalpuffer nachzuweisen. Sie sollen im Ernstfall verhindern, dass die Banken durch zunehmenden Ausfall von Krediten in finanzielle Schwierigkeiten geraten. Sorgen bereitet der BaFin vor allem der starke Preisanstieg bei Immobilien und die entsprechend gestiegene Kreditvergabe. Die Preise für Wohnimmobilien sind nach Ansicht der BaFin mittlerweile mit 10 bis 30 Prozent überbewertet.

Sollte diese Blase platzen, würden die Immobilienpreise plötzlich stark fallen. Das könnte die grundsätzlich mit dem Wert der finanzierten Immobilie abgesicherten Kredite ins Wanken bringen, weil die Sicherheit dann nicht mehr ausreichen würde, um einen Ausfall des Kredits zu kompensieren. Für die Stabilität der Banken könnte das gefährlich werden: Aktuell laufen in Deutschland Wohnimmobilienkredite mit einem Gesamtwert von rund 1,6 Billionen Euro.

Deshalb mahnte die BaFin die Banken jetzt außerdem zu besonderer Vorsicht bei der Vergabe neuer Kredite. Eine solide Schuldentragfähigkeit der Kreditnehmer müsse dauerhaft sichergestellt werden: „Kreditnehmer sollten jederzeit in der Lage sein, die monatlichen Zahlungen für Zins und Tilgung aufbringen zu können, auch wenn Zinsen steigen.“ Die Behörde warnt, sie werde die Vergabepraxis der Banken genau überwachen.

Sollten Kredite zu lässig vergeben werden, behält sich die BaFin vor, den Banken verbindliche Regeln zur Kreditvergabe vorzuschreiben. Die Banken sehen durch die Maßnahmen dunkle Wolken auf ihre Kunden zukommen, die noch einen  Immobilienkauf planen. Medienberichten zufolge gehen die Geldinstitute davon aus, künftig weniger Wohnimmobilienkredite vergeben zu können. Die Kredite würden für die Kunden teurer und schwieriger zu bekommen.

Wie stark die Zinsen steigen könnten, das können die Banken bislang allerdings noch nicht seriös abschätzen. Das liegt auch daran, dass noch niemand weiß, wie hoch die erwartete Anpassung der Leitzinsen letztlich ausfallen wird. Ein vergleichsweise starker Anstieg würde die Banken ebenfalls in zusätzliche Schwierigkeiten bringen: Sie hätten dann einen plötzlichen Anstieg ihrer Refinanzierungskosten zu stemmen, während die vielen bestehenden Wohnimmobilienkredite auf lange Zeit festgeschriebene Zinsen haben und daher keine zusätzlichen Einnahmen ermöglichen.

In jedem Fall zeigt sich, dass die Talsohle bei den Bauzinsen bereits im Jahr 2020 mit einem Zinssatz von 0,62 Prozent durchschritten wurde. Seitdem geht es langsam wieder aufwärts, aktuell liegen die Bauzinsen erstmals seit zwei Jahren wieder bei über einem Prozent. Experten halten 1,5 bis 1,75 Prozent im Laufe dieses Jahres für realistisch. Dramatisch ist das für Käufer allerdings noch nicht unbedingt: Bei 400.000 Euro Kredit und 10 Jahren Laufzeit bedeuten 0,1 Prozent mehr Zinsen eine monatliche Zusatzbelastung von 33 Euro.

[Februar 2022]