Nach Darlehensrückzahlung: Grundschuld löschen oder stehen lassen?

Haus & Grund RHEINLANDWESTFALEN hat die Vor- und Nachteile der Löschung von Grundschulden betrachtet, die sich ergeben, wenn nach der Rückzahlung des Immobiliendarlehens eine Löschungsbewilligung von der Bank erstellt wurde. An dieser Stelle – mit eigenen Ergänzungen – die Aspekte dazu:

Wenn eine Bank eine Immobilienfinanzierung vergibt, sichert sie sich grundsätzlich mit einer Grundschuld im Grundbuch dazu ab. Der Grundbucheintrag erlischt jedoch nicht automatisch, wenn das Darlehen zurückgezahlt ist. Eine Löschung muss vom Gläubiger, also hier der Bank, zunächst bewilligt werden. Banken erstellen grundsätzlich die dazu notwendigen Löschungsbewilligungen und senden sie den Kunden zu. Soll die Grundschuld nicht stehen bleiben, muss der Eigentümer zum Notar, ihm die Löschungsbewilligung aushändigen und dort einen Löschungsantrag fertigen lassen. Der Notar wird dann beim Grundbuchamt die Löschung veranlassen. Andernfalls bleibt die Grundschuld weiterhin bestehen.

Eine Löschung ist unter anderem notwendig, wenn die Immobilie verkauft werden soll. Denn der Käufer wird keine Immobilie erwerben wollen, die noch mit einer Grundschuld des Voreigentümers belastet ist. Wer also seine Immobilie verkaufen möchte, wird spätestens im Verkaufstermin die Löschungsbewilligung dem Notar übergeben müssen, damit dieser die Grundschuld löschen lassen kann.

Ist die Grundschuld zudem verbrieft, muss neben der Löschungsbewilligung auch der dazugehörige Grundschuldbrief vorgelegt werden. Auch diesen stellt die Bank nach Ablauf des Kredits zur Verfügung. Dazu der Hinweis: wer zügig löscht, geht sicher, dass man nicht viele Jahre oder gar Jahrzehnte später nach den nötigen Unterlagen sucht. Dies kommt häufiger vor als gedacht und kann die Abwicklung eines Verkaufs – zum Beispiel im Erbfall – immens verzögern.

Solange die Immobilie nicht verkauft werden soll, gibt es auch Argumente, die gegen eine Löschung der Grundschuld sprechen. Lässt man eine Grundschuld stehen, wird sie nach Tilgungsende zur  Eigentümergrundschuld. Dies wäre interessant, wenn man sie für zukünftige Finanzierungsvorhaben verwenden möchte. Der Eigentümer könnte grundsätzlich die Grundschuld verwenden, wenn er z.B. später ein Darlehen für die Modernisierung aufnehmen will und dazu eine Sicherheit anbieten muss. So zumindest die Sicht von Haus & Grund.

Jedoch zeigt die Praxis, dass Banken keine Eigentümergrundschulden akzeptieren. Regelmäßig werden Abtretungen nur von Bank zu Bank anerkannt. Denn es ist nur unter Banken als sicher anzunehmen, dass keine zwischenzeitliche Abtretung, die nicht im Grundbuch vermerkt wurde, vorliegt. Heißt, unter Dritten könnte eine vorherige Abtretung erfolgt sein, so dass die Bank nachher nicht die gewünschte Sicherheit erhält. Und in der Regel erstellen Banken nach der Löschungsbewilligung keine Abtretungserklärung an eine andere Bank. Dazu müsste die Löschungsbewilligung zunächst an die alte Bank zurückgegeben werden und dann eine notariell beglaubigte Abtretungserklärung erstellt werden. Für die bisherige Bank bedeutet dies nur Aufwand ohne Ertrag, weshalb dies meist abgelehnt wird.

Anders stellt sich dies erfahrungsgemäß dar, wenn die bisherige Bank für einen neuen Kredit angesprochen wird. Sie kann die bisherige Löschungsbewilligung zurücknehmen und die bisher für sie eingetragene Grundschuld revalutieren, sprich neu aufleben lassen. Dazu gibt der Eigentümer gegenüber der Bank eine neue Sicherungszweckerklärung ab und die alte Grundschuld sichert somit das neue Darlehen. Dies ist eine kostengünstige Variante, da weder eine Löschung noch eine Neueintragung im Grundbuch mit vorheriger Beurkundung, die kostenintensiv ist, durch einen Notar zu erfolgen hat.

Übrigens: eine Bank oder z.B. Bausparkasse darf für die Ausstellung der Löschungsbewilligung keine Gebühren in Rechnung stellen (Bundesgerichtshof, Urteil vom 08.05.2012, Az.: XI ZR 61/11) – es sei denn, die Bank ist nicht siegelführend. Allerdings sind Eigentümer verpflichtet, die Kosten für den Notar und das Grundbuchamt zu tragen. Diese berechnen sich nach der Höhe der eingetragenen Grundschuld.

Es fallen in der Regel etwas über 0,2 Prozent der Summe der Grundschuld als Gebühr an. Davon erhalten das Grundbuchamt und das Notarbüro jeweils etwa die Hälfte. Ist also im Grundbuch eine Summe von 200.000 Euro vermerkt, fallen für das Löschen Kosten von rund 400 bis 500 Euro an. Ob es letztlich sinnvoll ist, eine Grundschuld löschen zu lassen, muss ein Immobilieneigentümer immer selbst entscheiden.

Einige Eigentümer empfinden es als Entlastung, wenn eine Grundschuld aus dem Grundbuch gelöscht ist – zwingend notwendig ist es allerdings nicht. Lassen Sie sich sinnvollerweise von der Bank immer eine Löschungsbewilligung ausstellen, wenn das Darlehen komplett getilgt worden ist. Das gilt auch, wenn die Eintragung zunächst nicht gelöscht werden soll, z.B. wegen einer möglichen Revalutierung bei der alten Bank. Ansonsten kann die Löschungsbewilligung bei Verkauf oder Bankwechsel jederzeit vorgelegt und das Grundbuch bereinigt werden. Bewahren Sie die Löschungsbewilligung aber unbedingt gut auf. Verlieren Sie diese wichtige Unterlage, gehen die Kosten für die Wiederbeschaffung komplett zu Ihren Lasten. Und auch der Zeitfaktor dafür ist nicht unterschätzen, was z.B. im Verkaufsfall oder einer Neukreditierung zu unnötigen Verzögerungen führt.

[März 2022]