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Das Gebäudeenergiegesetz (GEG) gilt seit 11/2020 für beheizte oder klimatisierte Gebäude – auch für den Bestand.

Wer nicht vor 02/2002 selbst im Haus gewohnt hat (gilt für Eigentümer wie für Käufer), muss innerhalb von 2 Jahren diese Pflichten erfüllen:

– Öl- und Gas-Heizkessel, die älter als 30 Jahre sind und eine übliche Größe haben (4-400 kW). Dies gilt jedoch nicht für Brennwert- und Niedertemperatur-Kessel.

– neue Heizungs- und Warmwasserrohre in unbeheizten Räumen und

– die obersten Geschossdecken zu unbeheizten Dachräumen müssen gedämmt werden.

Wenn Bauteile verändert/modernisiert werden, gibt das GEG Mindeststandards vor. Z.B., wenn der Fassadenputz oder die Fenster erneuert werden.

Tipp: das Haus als „Ganzes“ betrachten und neutral beraten lassen (also vom Energieberater oder vom Heizungsbauer zur Heizung, vom Fensterbauer zu Fenstern usw.).

Wer ein Gebäude komplett saniert oder kauft, muss Beratungsangebote zum Energieausweis recherchieren. Bei der Pflicht, ein Beratungsgespräch wahrnehmen, kann dies z.B. bei einer Verbraucherzentrale stattfinden.

Der Schornsteinfeger überprüft, ob Heizukessel getauscht und Rohrleitungen gedämmt wurden bzw. die Heizung dem GEG entsprechen. Bei Verstößen gibt es eine Nachbesserungsfrist. Sonst wird die zuständige Behörde informiert und ggf. ein Bußgeld verhängt.

Weitere Informationen hat u.a. hier die Verbraucherzentrale zusammengestellt.

[Juli 2023]

Die Studie “Immobilientrends 2023” im Auftrag von Engel & Völkers Finance zeigt, dass der Wunsch nach einer eigenen Immobilie weiterhin ungebrochen hoch ist. Auch gestiegene Kosten und Zinsen konnten daran nichts ändern. So träumen gem. der Studie 80% vom Hauseigentum. Im Vergleich zum Vorjahr sind dies 2% mehr.

Die Aspekte für einen Kauf sind vielfältig. 43% geben als „Altersvorsorge“ an und 42% das „Mietfreie Wohnen“. Im Vordergrund steht also „Sicherheit“. Immerhin über 1/3 sehen darin eine höhere Lebensqualität, Unabhängigkeit von Vermietern, Sicherheit vor Kündigung und Schutz vor Inflation und Mieterhöhungen.

Interessant ist, dass die Menschen nicht mehr unbedingt „für ewig“ an demselben Haus festhalten wollen. Es soll zu den jeweiligen Lebensumständen passen. So z.B. die Phasen mit bzw. später ohne Kinder mit weniger Platzbedarf.

In der Realität wohnen nur 60% in der eigenen Immobilie, 40% zu Miete. Insbesondere bestehen Bedenken darin, dass die finanzielle Situation zu hoch ist. Eigentümer sehen das zwar nur zu 37% so, Mieter aber zu 56%.

Mieter befürchten, zu wenig Eigenkapital zu haben (46%) und sehen die Höhe der Nebenkosten (35%) als Risiko. Gründe sind im Besonderen die nun höheren Zinsen, wie Sorgen vor Inflation und Energiekosten.

Mit einer soliden Planung in einem abgekühlten Markt, der wieder Kaufpreisverhandlungen zulässt, ergeben sich aber immer noch (oder wieder) Chancen, ein geeignetes Objekt zu finden und zu finanzieren.

[Juli 2023]

Am 17.06.2023 wurde der Video-Kurs „Grundwissen Energetische Sanierung“ bei der Sprengnetter Akademie absolviert. Die Teilnahmebescheinigung ist in den auf dieser Webseite genannten Social-Media-Kanälen veröffentlicht.

Inhalte waren:

1. Startklar für die Energiewende im Gebäudesektor
2. Einstieg in die Energetische Sanierung
3. Dämmen aber richtig
4. Heizungstechnik – Welche ist die Richtige

Der Kurs hat Grundlagen vermittelt, die keine Beratung eines Energieberaters oder von Fachunternehmen ersetzen kann. Die Inhalte ergänzen jedoch gut das EDV-Tool der KfW, dass uns mittlerweile in der Beratung zur Verfügung steht, und das einen ersten Modernisierungsrahmen ermittelt. Es ermittelt neben möglichen Maßnahmen, mit welchen Kosten und welchen Fördermöglichkeiten und welchen Einsparpotentialen bei Modernisierungen gerechnet werden kann. Das gilt für Käufer genauso wie für Immobilienbesitzer.

Im September wird das Wissen vertieft, dann startet eine dreiteilige Schulungsreihe der Deutschen Gesellschaft für Nachhaltiges Bauen (DGNB). Die Inhalte hier:

1. Bestandsanalyse – Was ist das Ziel?
2. Energiestandards und Energieausweis – Was wird erwartet?
3. Gebäudetechnik und Gebäudehülle – Grundlagen der Energieberatung – Was sind die Top-Maßnahmen?
4. Welche Förderungen gibt es?
5. Umsetzung – Wie sieht die Qualitätssicherung aus?

[Juli 2023]

Wie AssCompact berichtet, hat der Abgeordnete Jan-Marco Luczak, Sprecher für Bauen und Wohnen der CDU/CSU-Bundestagsfraktion, eine Anfrage gestellt, wie die neue Wohneigentumsförderung bislang angenommen wurde. Die Förderung ist am 01.06.2023 gestartet und soll Familien mit kleinen und mittleren Einkommen bei der Wohneigentumsbildung helfen.

Das Bundesministerium für Wohnen, Stadtentwicklung und Bauwesen hat daraufhin mitgeteilt, dass zum Stichtag 30.06.2023 insgesamt 31 Anträge bewilligt wurden.

Von der KfW wurden 21 Anträge im Rahmen „Klimafreundliches Gebäude“ und 10 Anträge als „Klimafreundliches Gebäude QNG“, also mit erhöhten Anforderungen, bewilligt. So wurden dadurch Darlehen von EUR 4,9 Mio. herausgegeben. Die Darlehenshöhen (in Abhängigkeit der Kinderanzahl sowie der Energieeffizienz) lagen zwischen EUR 140.000 bis EUR 215.000.

Angesichts dieser Zahlen kritisiert Jan-Marco Luczak: „Wir haben von Anfang an davor gewarnt, dass das Programm strukturell falsch konzipiert ist. Denn nur die Familien erhalten eine Förderung, die allerhöchste energetische Standards erfüllen. Sowas zu bauen, kostet richtig viel Geld. Gleichzeitig dürfen Familien aber maximal EUR 60.000 zu versteuerndes Haushaltseinkommen haben.“ Nur wenige Familien könnten ein so teures Haus bauen und dafür eine Finanzierung bekommen, so Luczak weiter. 

[Juli 2023]

Tagesschau.de berichtet darüber, dass die Finanzministerien von Bund und Ländern eine Reform der Grunderwerbsteuer erwägen. Sie soll es den Ländern erlauben , den privaten Immobilienerwerb zur Selbstnutzung besser zu stellen – bis hin zur Steuerbefreiung.

Denn steigende Kosten und Zinsen erschweren Familien den Kauf einer Wohnung oder eines Hauses. Ein Immobilienkauf zur Selbstnutzung könnte dadurch deutlich günstiger werden.

Hohe Baukosten und Zinsen machten es Familien inzwischen „fast unmöglich, Eigentum zu erwerben“, twitterte Finanzminister Christian Lindner. „Wir sollten den Ländern deshalb die gesetzliche Möglichkeit eröffnen, bei selbstgenutzten Immobilien auf die Grunderwerbsteuer zu verzichten.“

Zunächst hatte die „Frankfurter Allgemeine Zeitung“ (FAZ) unter Berufung auf einen Diskussionsentwurf aus dem Finanzministerium über die Pläne berichtet. Dieser sieht demnach großen Spielraum der Länder beim privaten Kauf eines Hauses oder einer Eigentumswohnung vor. Einzige Bedingung wäre, dass sie zu eigenen Wohnzwecken genutzt würden. Demnach könnten die Länder unter anderem einen ermäßigten Steuersatz bis hin zu einem Steuerverzicht anbieten.

Gleichzeitig sei eine Änderung der Regeln vorgesehen, mit denen die Umgehung der Steuer mit Hilfe von Immobiliengesellschaften verhindert werden soll, berichtete die „FAZ“. Danach sieht der Diskussionsentwurf vor, nicht länger danach zu gehen, wie viele Anteile an einer Gesellschaft gekauft werden und wie lange sie gehalten werden, sondern ob ein einzelner alle Anteile kauft oder eine Gruppe „miteinander abgestimmt“ diese erwirbt. Wenn andere Erwerber nur im „dienenden Interesse“ mit von der Partie seien, sollten ihre Anteile den übrigen zugerechnet werden. 

Das Aufkommen der Grunderwerbsteuer von derzeit rund 17 Milliarden Euro steht den Ländern zu. Diese können selbst über den Steuersatz entscheiden.

In Bayern beträgt er 3,5 Prozent, in den übrigen Bundesländern liegt er zwischen 5,0 und 6,5 Prozent. Der Eigentümerverband Haus & Grund Hessen begrüßte den Vorstoß von Lindner. Für eine Senkung oder den Verzicht auf die Steuer plädiere der Verband schon seit langem. 

[Juli 2023]

Wie AssCompact berichtet, verlieren unsanierte Wohnimmobilien wegen deren schlechter Energiebilanz gegen energieeffiziente deutlich an Wert. Grundlage ist eine Auswertung von Jones Lang LaSalle Germany (JLL), die rd. 5.000 Angebotsdaten von Mehrfamilienhäusern ausgewertet haben.

Die Ergebnisse zeigen, dass Angebotspreise der schlechtesten Energieklassen G und H im 1. Quartal 2023 durchschnittlich rd. 28% unter denen der besten Energieeffizienzklassen A bzw. A+ lagen. Ein Jahr zuvor waren es nur 21,6%.

„Mit dem starken Anstieg der Energiepreise im Jahr 2022 hat das Thema Energieeffizienz von Gebäuden bei Investoren noch einmal deutlich an Relevanz gewonnen“, so JLL. So erzielen energetisch ungünstige Immobilien geringere Mieteinnahmen und sind weniger gut weiterverkäuflich. Und das in aller Munde liegende Gebäudeenergiegesetzes beeinflusst stark die Zukunftsfähigkeit solcher Objekte, was sich in den Preisen widerspiegelt.

Nach Einschätzung von JLL, dürfte das Auseinanderdriften der Preise nach Energieklasse ein dauerhafter Trend sein, denn: „Zum einen ist der Gebäudesektor für die Erreichung der Klimaziele besonders relevant und damit auch nachhaltigen Veränderungen unterworfen. Zum anderen erwarten wir, dass die Baukosten mittelfristig auf hohem Niveau bleiben.“

VON POLL IMMOBILIEN (VPI) hat die Preisentwicklung in 8 Metropolen analysiert. Auch hier zeigt sich, dass in 7 von 8 Städten die Preise mit Energiewerten von E bis H im 1. Quartal 2023 stärker gesunken sind als bei Objekten von A bis D (Ausnahme: Berlin).

München zeigt den stärksten Rückgang. Hier haben Objekte zwischen E und H 12,1% nachgegeben. Bei A bis D sind es 8,7%.

„Verkäufern empfehlen wir, jetzt mit einem realistischen Preisnachlass zu verkaufen. Kaufinteressenten sind allgemein gut vorbereitet und holen Rat von Fachleuten wie Energieberatern ein. Über den Preis wird aktuell fast immer gesprochen und auch verhandelt. Preisnachlässe von durchschnittlich 5% bis 10% sind vielerorts normal geworden“, so (VPI).

[Juli 2023]

Wohnimmobilien sind insbesondere in Deutschland eine der wertstabilsten Anlageklassen und bieten weiterhin einen intakten Inflationsschutz. Das ist das Kernergebnis des aktuellen ACCENTRO Wohnkostenreports (WKR), der bereits zum achten Mal in Zusammenarbeit mit dem Institut der deutschen Wirtschaft Köln e. V. (IW) erstellt wurde. Im Fokus standen dabei dieses Mal die Untersuchung des Inflationsschutzes und der Wertstabilität deutscher Wohnimmobilien, auch im Vergleich zum europäischen Ausland und anderen Investmentprodukten.

Anlass für diesen Schwerpunkt waren auch der Krieg in der Ukraine und die damit einhergehende steigende Inflationsrate sowie die anziehenden Zinsen. Zusätzlich haben die Autoren Szenarien entwickelt, um die zukünftige Zinsentwicklung und deren Auswirkungen auf die Erschwinglichkeit von Wohneigentum zu untersuchen. Denn auch mit all diesen Änderungen auf den Immobilienmärkten hat sich eine Sache nicht geändert: Wohneigentümer sind auch heute noch gegenüber Mietern klar im Vorteil.

Der ACCENTRO Wohnkostenreport kommt zu dem Ergebnis, dass in 328 von 401 Landkreisen in Deutschland Wohneigentum günstiger als Mieten ist. Wohneigentum zahlt sich aufgrund der steigenden Mieten und der sinkenden Selbstnutzerkosten aus. Diese sind im vergangenen Jahr im Vergleich zum Vorjahr deutlich angestiegen. Der unerwartet starke Anstieg der Fremdkapitalzinsen für Immobiliendarlehen ist maßgeblich dafür verantwortlich. Trotz moderater Preisentwicklungen für Wohneigentum im vergangenen Jahr biete die aktuelle Marktlage Einstiegschancen für eigenkapitalstarke Käufer.

Wer den Wohnkostenreport als PDF anfordern möchte, findet diesen hier.

[Juli 2023]

AssCompact berichtet über eine Umfrage im Auftrag von ImmoScout24 und immoverkauf24. Dazu hat YouGovDeutschland GmbH Kaufinteressenten gefragt, was sie derzeit davon abhält, sich eine Immobilie anzuschaffen. Wie die Ergebnisse zeigen, sind es vor allem Sorgen um die Finanzierung, die Kaufinteressenten momentan am häufigsten vor dem Immobilienerwerb zurückschrecken lässt.

Auch Investitionskosten im Zuge von Klimaauflagen sind laut Erhebung ein häufiger Grund für die Kaufzurückhaltung. So hat der Streit der Ampel-Koalition über den verpflichtenden Einbau von klimaschonenden Heizungen bei Kaufinteressenten offenbar Spuren hinterlassen.

Fast jeder Vierte (23%) sieht vom Immobilienkauf ab aus Sorge, hohe Investitionskosten für Heizung, Dämmung & Co. nicht aufbringen zu können. Besonders groß ist die Verunsicherung bei Eltern von minderjährigen Kindern (26%) und bei Menschen zwischen 45 und 54 Jahren (29%).

Wie die Umfrage weiter zeigt, haben Kaufinteressenten aber auch in puncto Eigenkapital Bedenken. So gibt für über ein Drittel (37%) der kaufwilligen Menschen in Deutschland zu wenig Eigenkapital den Ausschlag, sich keine Immobilie anzuschaffen. 35% geben als Hinderungsgrund für den Immobilienerwerb zu hohe Preise an. Fast ein Viertel (21%) nennt zudem als Hürde überfordernde Finanzierungsraten.

„Es ist zurzeit eine herausfordernde Gemengelage für Menschen, die Eigentum erwerben möchten: Angesichts der ausgeprägten Inflation und gestiegener Zinsen verlangen Banken bei Immobilienfinanzierungen einen höheren Eigenkapitalanteil als noch vor einem Jahr“, erläutert Cinja Kinnemann, Geschäftsführerin von immoverkauf24. Und das bei einem immer noch sehr hohen Preisniveau.

Laut Kinnemann zeige die anziehende Nachfrage im ersten Quartal 2023 aber, dass die Zuversicht wieder wächst. Dies sei auch darauf zurückzuführen, dass sich Preisvorstellungen von Verkäufern und Käufern annähern. „Der Wunsch nach Eigentum ist bei der Mehrheit der Deutschen nach wie vor vorhanden“, so Kinnemann.

Frauen machen sich der Erhebung zufolge häufiger Sorgen um einen zu geringen Eigenkapitalanteil bei einer Finanzierung als Männer. Während 40% der Frauen dahingehend Befürchtungen haben, sind es bei Männern nur 35%.

Und auch vom Alter her zeigen sich Unterschiede: Beim Blick auf die Finanzierbarkeit von Immobilien sind Menschen zwischen 45 und 54 Jahren überdurchschnittlich pessimistisch gestimmt.

Eine eigene Immobilie bindet die Besitzer auch. Das lässt fast jeden Sechsten zurückschrecken. Die mit einem Eigenheim einhergehende Verantwortung hält gut 15% vom Kauf ab. Für 12% ist der Verlust an Flexibilität ausschlaggebend. Wie die Studie weiter zeigt, sehen Befragte in Ostdeutschland häufiger vom Immobilienkauf ab (16%), um flexibel zu bleiben. In Westdeutschland liegt der Anteil nur bei 11 %. Besonders hoch ist die Quote derjenigen, die auf Flexibilität statt Eigenheim setzen, mit 25% in Berlin.

[Juni 2023]

Wie die Süddeutsche Zeitung berichtet, haben die Preise für Wohnimmobilien in Deutschland im ersten Quartal im Rekordtempo nachgegeben. Sie fielen um durchschnittlich 6,8% gegenüber dem Vorjahresquartal, wie das Statistische Bundesamt mitteilte. Das ist der stärkste Rückgang gegenüber einem Vorjahresquartal seit Beginn der Zeitreihe im Jahr 2000. Im Vergleich zum 4. Quartal 2022 waren Wohnimmobilien im ersten Quartal durchschnittlich 3,1% günstiger. „Ausschlaggebend für den Rückgang der Kaufpreise dürfte weiterhin eine gesunkene Nachfrage infolge gestiegener Finanzierungskosten und der anhaltend hohen Inflation sein“, erklärten die Wiesbadener Statistiker.

Sowohl in den Städten als auch in den ländlichen Regionen waren deutliche Preisrückgänge zu verzeichnen, wobei die Preise für Wohnimmobilien in den Städten stärker zurückgingen als in den ländlichen Regionen. Die größten Preisrückgänge im Vergleich zum Vorjahresquartal waren laut Destatis in den Top-7-Metropolen (Berlin, Hamburg, München, Köln, Frankfurt am Main, Stuttgart und Düsseldorf) zu beobachten. Hier gingen die Preise für Ein- und Zweifamilienhäuser um 10,4% zurück, für Wohnungen musste 6,4% weniger gezahlt werden.

In den kreisfreien Großstädten waren Ein- und Zweifamilienhäuser mit minus 9,7% und Eigentumswohnungen mit minus 5,7% ebenfalls deutlich günstiger als im Vorjahresquartal. Aber auch in den dünn besiedelten ländlichen Kreisen waren die Preisrückgänge deutlich: Ein- und Zweifamilienhäuser waren 7,8% günstiger als im 1. Quartal 2022, Eigentumswohnungen kosteten 5,3% weniger als im Vorjahresquartal.

[Juni 2023]

Die TU Darmstadt hat mit BAUFi24 die Studie „So wohnen wir in Zukunft: Wie die Digitalisierung das Wohnen verändert“ vorgestellt.

Ca. 75% können sich danach vorstellen, in Smart-Home zu investieren. Gründe z.B.: Komfort und Kommunikation, u.a. wegen des Trends zum Homeoffice.

Beim Energiemanagement wollen rd. 74% digitale Technologien nutzen. Bislang sind dies knapp 39%.  U.a. soll digitale Heizungssteuerungen Kosten für Heizung und Strom sparen.

Auch für den Bereich Gesundheit/Pflege, wo bislang rd. 11% solche Technologien verwenden, wollen dies zukünftig gut 38% einsetzen. Der Pflegenotstand wie demografische Wandel sind Treiber. Wenn z.B. Daten einer Person automatisch erfasst und direkt an Ärzte übermittelt werden, kann das zu einer Entlastung in der Pflege führen.

Noch stoppen die Preise die Umrüstung. Rd. 16,8% des Immobilienwerts sollen jedoch im Schnitt aufgewendet werden. Bei 500.000 Euro also 84.000 Euro. Denn die Befragten sind vom langfristigen Nutzen überzeugt. Über 50% glaubt, dass es den Werterhalt stützt. Und 70% meinen, dass die Nachfrage nach smartem Wohnen in den nächsten 5 Jahren zunimmt.

Der Trend zum digitalen Arbeiten führt dazu, dass Innenstädte als weniger attraktiv gelten und Lagen am Stadtrand/im Grünen profitieren.

Damit der digitale Ausbau vorankommt, muss der Staat aber weiter die Infrastruktur ausbauen. Denn ca. 75% halten die öffentliche digitale Infrastruktur hier noch für unzureichend.

[Juni 2023]