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Das Ende der extrem günstigen Bauzinsen

Wie u.a. das Fachmagazin AssCompact berichtet, hat die US-Notenbank den Leitzins zur Bekämpfung der Inflation im 0,50%-Punkte auf eine Spanne von 0,75% bis 1,00% erhöht. Die ist seit über 20 Jahren die stärkste Anhebung und die zweite in kürzester Zeit, denn erst im März hatte die US-Notenbank den Leitzins um 0,25%-Punkte angehoben.

Die Europäische Zentralbank (kurz EZB) hat bislang noch gezögert mit einer Zinswende. Doch nun könnte dieser Wechsel schneller kommen als gedacht. Denn EZB-Direktorin Isabel Schnabel hatte gegenüber dem Handelsblatt erklärt: „Jetzt reicht es nicht mehr zu reden, wir müssen handeln.“ Und Schnabel weiter: „Aus heutiger Sicht halte ich eine Zinserhöhung im Juli für möglich.“

Laut Interhyp dürfte ein Zinsschritt der EZB das vorläufige Ende extrem günstiger Immobilienkredite besiegeln. „Eine Hauptursache der Zinswende bleibt die Inflation, die unter anderem durch corona- und kriegsbedingte Produktions- und Lieferengpässe sowie Rohstoffknappheit angeheizt wird“, erklärt Mirjam Mohr, Vorständin Privatkundengeschäft bei der Interhyp AG, im aktuellen Zinsbericht des Unternehmens.

Im April sind Immobilienkredite nochmals um rund 0,50%-Punkte teurer geworden. Damit haben sich die Zinsen gegenüber Anfang des Jahres verdoppelt. Immobilienkäufer bekommen dies bei der höheren monatlichen Kreditrate deutlich zu spüren.

Die Mehrheit der im Interhyp-Bauzins-Trendbarometer befragten Experten geht kurzfristig von eher gleichbleibenden bis leicht steigenden Konditionen in den kommenden Wochen aus. Bis Jahresende sieht die Mehrheit hingegen ein noch höheres Zinsniveau und hält Zinsen von 3,00% für 10jährige Zinsbindungen für wahrscheinlich.

„Die Märkte stehen weiterhin unter dem massiven Einfluss des Ukraine-Krieges und der Corona-Pandemie. Der Angriffskrieg Russlands gegen die Ukraine sorgt für Lieferengpässe, höhere Rohstoffpreise und allgemeine Unsicherheit“, so Mohr. In der Folge setze die historisch hohe Inflation von mehr als 7,00% in der Eurozone und über 8,00% in den USA die Notenbanken unter Druck, die lockere Geldpolitik trotz konjunktureller Risiken zu straffen.

„So wichtig die Zinsschritte der Notenbanken für die Währungsstabilität und für Sparer sind, so schmerzhaft trifft der rasante Anstieg alle Mieterinnen und Mieter, die Wohneigentum erwerben wollen“, betont die Interhyp-Vorständin. Auch Eigentümer mit laufenden Finanzierungen, die kurz vor einer Anschlussfinanzierung stehen, würden die Verdoppelung der Kreditkonditionen innerhalb weniger Wochen zu spüren bekommen.

Wer in ein bis fünf Jahren seine Anschlussfinanzierung regeln müsse, weil die Zinsbindung endet, sollte jetzt die Konditionen prüfen, so die Empfehlung von Interhyp. Kaufinteressenten rät der Baufinanzierungsvermittler zu wohlüberlegtem Handeln. Sie sollten mit Rechnern oder im Rahmen eines Beratungsgesprächs prüfen, welche Auswirkungen das aktuelle Zinsniveau für sie konkret habe. Wichtig sei bei konkretem Interesse eine gute Vorbereitung der Unterlagen für die Finanzierung. Denn derzeit könnten sie innerhalb weniger Tage durchaus unterschiedliche Monatsraten für die gleiche Darlehenssumme von Darlehensgebern angeboten bekommen.

[Mai 2022]

In 75% der Neubauten sind Mängel vorhanden

Wie Haus & Grund RHEINLANDWESTFALEN berichtet, zeigt eine Studie, dass Neubauten ohne Mängel eher selten sind.

Rund drei Viertel aller privaten Neubauten zeigen innerhalb der Gewährleistungszeit Mängel. Dabei sind 40 Prozent der neuen Häuser von Fehlern an der Konstruktion betroffen, 38 Prozent der Bauten haben Probleme an der technischen Gebäudeausrüstung. Zu diesem erschreckenden Ergebnis kommt jedenfalls eine Studie, die das Institut für Bauforschung (IfB) für den Bauherren-Schutzbund angefertigt hat.

Am anfälligsten für Baufehler ist demnach die Fassade. Auf sie entfallen 28 Prozent der gefundenen Baumängel. Mit je einem Viertel (26 Prozent) der festgestellten Fehler sind allerdings auch Fenster und Türen, Heizungen und  Innenwände häufig von einem Baumangel betroffen. Wand- und Bodenbelag sind bei 16 Prozent der untersuchten Neubauten als fehlerhaft aufgefallen. Innenputz und Estrich machten in 15 Prozent der neuen Häuser Probleme.

Die wenigsten Fehler passieren den Dachdeckern: Dächer sind nur bei gut 10 Prozent der Neubauten fehlerhaft. Die Mängel treten in unterschiedlicher Form zu Tage. In jedem zweiten Fall (50,6 Prozent) geht es dabei jedoch um  Rissbildungen. Mit 32 Prozent sind auch Feuchtigkeitsschäden sehr häufig. In knapp 29 Prozent der Fälle löste sich Material ab, etwa Farbe oder Putz. Bei 12,6 Prozent der Neubauten gab es Fehler an der Heizung oder der Elektroinstallation.

Unzureichender Schallschutz war in knapp 7 Prozent der Fälle die Folge des Mangels. Die Behebung der Baumängel  kann teuer werden, muss es aber nicht. In jedem fünften Fall (20 Prozent) liegen die Reparaturkosten unter 500 Euro. In jedem vierten Fall (25 Prozent) kommen allerdings mehr als 10.000 Euro zusammen. Erfreulich immerhin: Laut der Studie können 77 Prozent der Beanstandungen direkt mit dem Auftragnehmer geregelt werden. Nur 14 Prozent der Baumängel landen vor Gericht.

Wichtig zu wissen ist für Bauherren, dass ein Baumangel nicht selten bei der Abnahme unbemerkt bleibt. Er äußert sich häufig erst später, etwa weil die Baufeuchte abklingt oder Probleme mit der Heizung sich erst äußern, wenn der Winter Einzug gehalten hat. Bei technischen Anlagen fallen Defekte nur auf, wenn die Anlagen auch genutzt werden. Risse bilden sich meist auch nicht von heute auf morgen und so manche Leckage fällt erst im Laufe der Zeit auf. Eine kleine Undichtigkeit im Dach äußert sich vielleicht auch erst beim ersten großen Gewittersturm.

Wer in einen Neubau gezogen ist, sollte sein Haus also aufmerksam beobachten. Ein frühzeitig entdeckter Mangel ist oft noch klein und preiswert zu beheben, ein größerer Schaden wird erst mit der Zeit daraus. Die Gewährleistungsfrist  beträgt nach dem BGB 5 Jahre. Bauherren sollten derweil Wartungs- und Prüfintervalle einhalten. Im Zweifelsfall müssen sie nämlich belegen können, dass sie den Mangel nicht selbst verursacht haben. Bei der regelmäßigen Begutachtung des Hauses hilft der Haus-Begehungs-Kalender von Haus & Grund Rheinland Westfalen.

Wer sich für den Fall von Bauproblemen rechtlich absichern will, kann zudem auf die kostenlosen Bauverträge  zurückgreifen, die vom Zentralverband Haus & Grund Deutschland gemeinsam mit dem Zentralverband Deutsches Baugewerbe (ZDB) erstellt wurden. Sie können hier heruntergeladen werden. Es gibt zwei unterschiedliche Vertragswerke: Eines dient zur Beauftragung eines komplett schlüsselfertigen Hauses bei einem Generalunternehmer, das Andere kann dazu benutzt werden, Einzelgewerke separat zu beauftragen.

[Mai 2022]

Postbank Wohnatlas 2022

Der Postbank Wohnatlas ist eine jährlich erscheinende, mehrteilige Studienreihe, die den deutschen Immobilienmarkt unter verschiedenen Aspekten regional bis auf Kreisebene beleuchtet. Die Postbank hat diesen Ende März mit der folgenden Medieninformation veröffentlich. Für die Preisanalyse, die den ersten Studienteil des aktuellen Wohnatlas darstellt, wurde unter der Leitung von Diplom-Volkswirtin Dörte Nitt-Drießelmann, Senior Researcherin beim Hamburger WeltWirtschaftsInstitut (HWWI), die Immobilienpreisentwicklung in den 401 deutschen Landkreisen und kreisfreien Städten untersucht. Hier die zusammengefassten Ergebnisse:

Im zweiten Corona-Jahr 2021 sind die Preise für Wohn­eigentum in Deutsch­land weiter gestiegen – und dies mit noch deutlich höherem Tempo als in den Vorjahren. In 98 Prozent aller deutschen Landkreise und kreisfreien Städte verteuerten sich Eigen­tums­wohnungen im Bestand. Im Durch­schnitt über alle Regionen hinweg lag der Preis­anstieg gegenüber 2020 inflations­bereinigt bei 14,2 Prozent, er be­schleunig­te sich damit deutlich. 2020 hatte das Plus noch 9,6 Prozent betragen, im Jahr davor 9,3 Prozent. Dabei kletterten die Preise nicht allein in den Metro­polen und, teils noch stärker, in ihrem Umland. Der Trend erfasste auch zuvor eher un­beachtete Städte im ost- und mittel­deutschen Raum – etwa Chem­nitz oder Salz­gitter. Dies sind Ergeb­nisse der Studie „Postbank Wohnatlas 2022“.

An­haltend niedrige Zinsen, unge­bremste Nach­frage und ein stag­nierendes Angebot bestimmten 2021 den Immo­bilien­markt in Deutsch­land. „Die neuen Rekorde auf dem Immo­bilien­markt werden von der Angst vor einer Zins­er­höhung sowie steigen­der In­flation begünstigt. Viele Deutsche flüchten sich in Beton­gold und schließen dabei zu­nehmend die Städte in zweiter Reihe mit ein, nach­dem Metro­polen wie München bereits als über­bewertet gelten“, sagt Eva Grunwald, Leiterin Immo­bilien­geschäft Postbank. „Die Corona-Pan­demie hat den Wunsch nach dem eigenen Zuhause nur noch bestärkt und den Radius erweitert.“

Deutsch­lands teuerstes Pflaster ist nach wie vor München. Nirgend­wo anders müssen Käufer*innen für den Quadrat­meter so viel be­zahlen wie in der bayerischen Landes­haupt­stadt. Der Preis für Eigen­tums­wohnungen im Bestand stieg um weitere 9,9 Prozent gegen­über dem Vorjahr und lag 2021 bei durch­schnitt­lich 9.732 Euro pro Quadrat­meter. Zweit­teuerste Groß­stadt ist Frank­furt am Main, hier wurden im Schnitt 6.586 Euro pro Quadrat­meter fällig. Ham­burg rangiert im Ranking der so­genann­ten Big Seven, den sieben größ­ten deutschen Metro­polen, mit 6.489 Euro pro Quadrat­meter auf Platz drei vor Berlin mit 5.528 Euro.

Den höchsten Preis­zu­wachs unter den Big Seven ver­zeich­nete Düssel­dorf. Er lag mit 15,3 Prozent deutlich höher als 2020 (9,4 Prozent) und 2019 (7,8 Prozent). Auf Rang zwei rangierte Hamburg mit einem Plus von 13,4 Prozent. Damit schließt die Hanse­stadt beim Preis­niveau weiter zu Frank­furt auf, wo die Preise nur um 5,8 Prozent zulegten. Auch in Köln, der ver­gleichs­weise günstigsten Stadt unter den sieben Metro­polen, zogen die Preise mit 11,8 Prozent stark an. Dennoch kostete der Quadrat­meter 2021 dort nur halb so viel wie in München.

Der bundes­weit teuerste Land­kreis liegt weiterhin in Nord­see­nähe: Im Land­kreis Nord­fries­land, zu dem die beliebten Inseln Sylt, Föhr und Amrum, aber auch Ferien­orte wie St. Peter Ording gehören, kostete der Quadrat­meter für Eigen­tums­wohnun­gen im Bestand im ver­gangen­en Jahr im Schnitt 7.977 Euro. Auch hier be­schleunig­te sich der An­stieg gegen­über dem Vorjahr auf 14,3 Prozent (2020: 4,8 Prozent).

Unter den Top 10 der teuers­ten Land­kreise finden sich neben Nord­fries­land nur Land­kreise aus dem Speck­gürtel Münchens und aus den Ferien­ge­bieten des Alpen­vorlandes. In dieser Gruppe legten die Preise im Land­kreis Mies­bach mit 14,9 Prozent am stärksten zu, so dass der Abstand zu Nord­fries­land 2021 nur noch wenige Euro beträgt. Im Land­kreis Starn­berg schwächte sich der Zuwachs auf 6,2 Prozent ab, wodurch die Region vom Land­kreis München von Platz drei ver­drängt wurde.

Für alle ge­nannten Land­kreise gilt: Die Quadrat­meter­preise sind so hoch wie nie zuvor. Nur in drei der genannten zehn Kreisen liegt der durch­schnitt­liche Quadrat­meter­preis für Be­stands­wohnungen noch unter 6.000 Euro, vier von ihnen liegen bereits jenseits der 7.000-Euro-Marke.

Bei der Preis­dynamik liefen die Umland-Kreise der Big Seven den Städten den Rang ab. Den höchsten Anstieg verzeich­nete der Berliner Speck­gürtel, wo eine steigende Nach­frage auf ein besonders knappes Angebot traf: Während das Plus für Eigen­tums­wohnungen im Bestand in der Haupt­stadt bei 8,1 Prozent lag, erreichte es im Land­kreis Oder-Spree 45,2 Prozent. Und obwohl Potsdam mittler­weile schon fast so teuer wie Berlin ist, legten die Preise dort nochmals um 27,3 Prozent zu. In Dahme-Spree­wald mussten Kaufende 2021 rund 26 Prozent mehr bezahlen als 2020, im Märkisch-Oderland 23,7 Prozent. Die Unter­schiede beim Preis­niveau schrumpfen folglich, sind aber noch vorhanden: Während 2021 in Berlin 5.528&nbpsp;Euro pro Quadrat­meter fällig wurden, waren es etwa in Oder-Spree 3.490 Euro.

„Seit inzwischen zwei Jahren an­dauern­des Home­office hat viele Menschen über einen Umzug aus der Groß­stadt in das Umland nachdenken lassen. Trotz deut­lich steigender Preise können sich Normal­ver­dienende hier noch am ehesten eine Wohnung mit Arbeits­zimmer und Garten leisten, während familien­taugliche Immobilien in den Metro­polen nicht zu finden sind“, sagt Grunwald. „Interessierte müssen jedoch genau hinsehen. Potsdam ist inzwischen fast genauso teuer wie Berlin und auch der Preis­abstand zwischen München oder Stuttgart zu ihren belieb­testen Umland­kreisen schrumpft merklich.“

In Deutsch­lands teuerster Stadt München stiegen die Preise 2021 um 9,9 Prozent, im Landkreis Miesbach hingegen um 14,9 Prozent, in Ebersberg um 14,2 Prozent und in Freising um 12,1 Prozent. Obwohl sich Immo­bilien in Hamburg um 13,4 Prozent verteuerten, konnten die Umland-Kreise Segeberg (17,8 Prozent) und Pinne­berg (17,2 Prozent) dies noch toppen. Allerdings: Trotz der Auf­hol­jagd sind Eigen­tums­wohnungen im Umland weiter­hin deutlich günstiger als in der Hanse­stadt. So ist der Quadrat­meter­preis im Land­kreis Segeberg mit 3.371 Euro pro Quadrat­meter nur rund halb so hoch. Ein ähnliches Bild zeigt sich in Köln, dessen Preis­anstieg (11,8 Prozent) noch von den Land­kreisen Rhein-Sieg-Kreis (16,3 Prozent), Rheinisch-Bergischer Kreis (16,9 Prozent) und Mett­mann (13,2 Prozent) über­troffen wurde. Rund um Frankfurt am Main ver­zeich­neten etwa der Main-Kinzig-Kreis, Groß-Gerau und der Wetterau­kreis eine größere Preis­dynamik als die Stadt. Einzige Aus­nahme ist Düssel­dorf, wo der Anstieg noch stärker war als etwa in Mett­mann (13,2 Prozent) oder Duisburg (11,9 Prozent).

Die hohen Preise in den Big Seven sorgen aber auch dafür, dass andere Städte in den Fokus rücken. Zu den teuersten zehn Städten Deutschlands zählen Pots­dam, Freiburg im Breisgau und Heidel­berg – alle drei mit Quadrat­meter­preisen jenseits der 5.000-Euro-Marke.

Generell haben Eigen­tums­wohnungen im Bestand in allen Groß­städten mit mehr als 100.000 Ein­wohner*innen an Wert gewonnen, der durch­schnitt­liche Preis­anstieg gegenüber Vorjahr lag dort bei rund 12 Prozent. Am stärksten legten sie mit 29,5 Prozent in Erfurt zu, gefolgt von Potsdam mit 27,3 Prozent und Chem­nitz mit fast 22 Prozent. In Biele­feld, Salz­gitter und Halle (Saale) lag das Plus bei mehr als 18 Prozent. „Es zeigen sich deutliche Nach­hol­effekte in den preis­günstigen Groß­städten Ost- und Mittel­deutsch­lands“, sagt Grunwald von der Postbank. „Während sich die Big Seven seit Jahren zu neuen Höhen auf­schwingen, blieben sehr deutliche Anstiege in den mittel- und ost­deutschen Groß­städten lange aus.“

Trotz der beginnenden Auf­hol­jagd sind viele dieser Städte im Vergleich zu den anderen deutschen Städten ab 100.000 Ein­wohner*innen noch günstig. Eigen­tums­wohnungen im Bestand kosteten 2021 im nieder­sächsischen Salz­gitter mit 1.666 Euro pro Quadrat­meter im Vergleich zu München nur rund ein Sechstel. Im sächsischen Chem­nitz war der Quadrat­meter für rund 1.672 Euro zu haben, in der Landes­hauptstadt Sachsen-Anhalts, Magde­burg, für 1.984 Euro.

Für Kauf­interes­sierte lohnt auch der Blick in die so genannten Mittel­städte. „Zentren mit kurzen Wegen, schmucke Innen­städte, gute Infra­struktur sowie Nähe zum grünen Umland locken Immo­bilien­suchende, die anderen­orts keine attrak­tiven Objekte zu ver­gleichs­weise günstigen Preisen mehr finden können“, sagt Grunwald. „Allerdings ist das Angebot in Städten dieser Größen­ordnung häufig geringer, so dass schon kleinere Ver­änderungen im Nach­frage­verhalten oder in der An­gebots­struktur zu deut­lichen Preis­veränderungen gegen­über dem Vor­jahr führen können.“ Unter den Städten mit 20.000 bis 100.000 Ein­wohnern mit besonders hohem Preis­anstieg lagen mit Hof, Amberg, Kempten (Allgäu) und Passau vier in Bayern. Die Hoch­schul­stadt Hof, gelegen an der Saale, war mit durch­schnittlich 1.884 Euro pro Quadrat­meter in 2021 noch erschwing­lich, wohingegen in Kempten im Allgäu bereits fast 4.000 Euro in Rechnung gestellt wurden. Auch in Weimar (Thüringen), Emden (Niedersachsen) und Frankenthal (Rheinland-Pfalz) stiegen die Preise stark an.

[April 2022]

NRW fördert Eigenheimkauf mit Zuschuss von bis zu EUR 10.000

Da NRW mit 6,50% mit den höchsten Grunderwerbsteuersatz hat, will das Land nun kurzfristig für eine Entlastung sorgen, wie u.a. Haus&Grund Rheinland Westfalen mitteilt.

Danach sollen Käufer von Wohneigentum in NRW, wie Ende März erst bekannt gegeben, einen Zuschuss über die NRW.Bank von 2% auf die ersten EUR 500.000 des Kaufpreises erhalten. Dies gilt für den Kauf von einem Einfamilienhaus, einem Zweifamilienhaus oder einer Eigentumswohnung zur eigenen Nutzung. Das sind also maximal EUR 10.000. Wer beispielsweise EUR 500.000 für sein Wohneigentum bezahlt, bekommt die maximalen EUR 10.000 und läge mit der Förderung bei einer Belastung, wie sie bei 4,50% Grunderwerbsteuer gegeben wäre.

Gefördert werden aber nur Privatpersonen, keine Unternehmen. Und: die Förderung kann rückwirkend ab dem 1. Januar 2022 beantragt werden! Entscheidend sei der Abschlusstag des Kaufvertrages. Die NRW.Bank will die Förderrichtlinie kurzfristig veröffentlichen, ab dann sollen Anträge möglich sein. Im Fördertopf sind insgesamt 400 Millionen Euro.

Eigentlich wollte die schwarz-gelbe Koalition einen Freibetrag bei der Grunderwerbsteuer einführen. Das scheiterte jedoch am Bund. Die Ampelkoalition will die Freibeträge bald ermöglichen – das NRW-Förderprogramm ist bis dahin als Brückenlösung vorgesehen.

[April 2022]

BEG-Fördermittel für Neubauten als Effizienzhaus/Effizienzgebäude 40 EE sind ausgeschöpft

Wie seitens der KfW bekannt gegeben wurde, sind die Fördermittel in Höhe von einer Milliarde Euro für Neubauten als Effizienzhaus/Effizienzgebäude 40 EE bereits nach wenigen Stunden ausgeschöpft. 

Weitere Anträge werden von der KFW nicht mehr angenommen, bereits zugesagte Anträge sind hiervon nicht betroffen.

Ab dem 21.04.2022 können wieder neue Anträge für Neubauförderungen gestellt werden. Die Antragsmöglichkeit besteht lediglich für die Effizienzhaus-Stufe 40 mit Nachhaltigkeits-Klasse (Effizienzhaus/Effizienzgebäude 40 NH). Voraussetzung hierfür ist das Qualitätssiegel Nachhaltiges Gebäude. 

[April 2022]

Ab dem 20. April 2022 wieder KfW-Förderung für Neubauten

Wie die Zeit-Online berichtet werden energiesparende Neubauten ab 20. April wieder von der KfW gefördert. Es gelten aber „geänderte Fördersätze und etwas geänderte Bedingungen“, wie der Bundeswirtschaftsminister Robert Habeck der Rheinischen Post gegenüber sagte. Und: für das neue Programm steht eine Summe von eine Milliarde Euro zur Verfügung. Diese jedoch könnten sehr schnell ausgeschöpft sein, erklärte der Minister. 

Das Programm soll nun nur noch für sogenannte EH40-Häuser fortgesetzt werden. Für Neubauten mit dem Standard EH55 gibt es keine weitere Förderung mehr.

Sobald die Milliarde für EH40-Häuser aufgebraucht ist, soll es laut Habeck ein schmaleres Programm mit anspruchsvolleren Konditionen geben. „Das soll ein Programm EH40-Plus sein, mit einem Qualitätssiegel für nachhaltiges Bauen“, sagte er. Das meiste Geld solle künftig aber in Sanierungen gesteckt werden, weil bei alten Häusern die meisten Emissionen entstünden.

Die Einstufung EH40 oder EH50 bezieht sich auf den Energiehaushalt der Neubauten. So bedeutet EH40 etwa, dass solche Gebäude nur 40 Prozent der Energie verbrauchen, die Standardhäuser benötigen. Standard sind in Deutschland derzeit Häuser mit höherem Energieverbrauch.

[April 2022]

Nach Darlehensrückzahlung: Grundschuld löschen oder stehen lassen?

Haus & Grund RHEINLANDWESTFALEN hat die Vor- und Nachteile der Löschung von Grundschulden betrachtet, die sich ergeben, wenn nach der Rückzahlung des Immobiliendarlehens eine Löschungsbewilligung von der Bank erstellt wurde. An dieser Stelle – mit eigenen Ergänzungen – die Aspekte dazu:

Wenn eine Bank eine Immobilienfinanzierung vergibt, sichert sie sich grundsätzlich mit einer Grundschuld im Grundbuch dazu ab. Der Grundbucheintrag erlischt jedoch nicht automatisch, wenn das Darlehen zurückgezahlt ist. Eine Löschung muss vom Gläubiger, also hier der Bank, zunächst bewilligt werden. Banken erstellen grundsätzlich die dazu notwendigen Löschungsbewilligungen und senden sie den Kunden zu. Soll die Grundschuld nicht stehen bleiben, muss der Eigentümer zum Notar, ihm die Löschungsbewilligung aushändigen und dort einen Löschungsantrag fertigen lassen. Der Notar wird dann beim Grundbuchamt die Löschung veranlassen. Andernfalls bleibt die Grundschuld weiterhin bestehen.

Eine Löschung ist unter anderem notwendig, wenn die Immobilie verkauft werden soll. Denn der Käufer wird keine Immobilie erwerben wollen, die noch mit einer Grundschuld des Voreigentümers belastet ist. Wer also seine Immobilie verkaufen möchte, wird spätestens im Verkaufstermin die Löschungsbewilligung dem Notar übergeben müssen, damit dieser die Grundschuld löschen lassen kann.

Ist die Grundschuld zudem verbrieft, muss neben der Löschungsbewilligung auch der dazugehörige Grundschuldbrief vorgelegt werden. Auch diesen stellt die Bank nach Ablauf des Kredits zur Verfügung. Dazu der Hinweis: wer zügig löscht, geht sicher, dass man nicht viele Jahre oder gar Jahrzehnte später nach den nötigen Unterlagen sucht. Dies kommt häufiger vor als gedacht und kann die Abwicklung eines Verkaufs – zum Beispiel im Erbfall – immens verzögern.

Solange die Immobilie nicht verkauft werden soll, gibt es auch Argumente, die gegen eine Löschung der Grundschuld sprechen. Lässt man eine Grundschuld stehen, wird sie nach Tilgungsende zur  Eigentümergrundschuld. Dies wäre interessant, wenn man sie für zukünftige Finanzierungsvorhaben verwenden möchte. Der Eigentümer könnte grundsätzlich die Grundschuld verwenden, wenn er z.B. später ein Darlehen für die Modernisierung aufnehmen will und dazu eine Sicherheit anbieten muss. So zumindest die Sicht von Haus & Grund.

Jedoch zeigt die Praxis, dass Banken keine Eigentümergrundschulden akzeptieren. Regelmäßig werden Abtretungen nur von Bank zu Bank anerkannt. Denn es ist nur unter Banken als sicher anzunehmen, dass keine zwischenzeitliche Abtretung, die nicht im Grundbuch vermerkt wurde, vorliegt. Heißt, unter Dritten könnte eine vorherige Abtretung erfolgt sein, so dass die Bank nachher nicht die gewünschte Sicherheit erhält. Und in der Regel erstellen Banken nach der Löschungsbewilligung keine Abtretungserklärung an eine andere Bank. Dazu müsste die Löschungsbewilligung zunächst an die alte Bank zurückgegeben werden und dann eine notariell beglaubigte Abtretungserklärung erstellt werden. Für die bisherige Bank bedeutet dies nur Aufwand ohne Ertrag, weshalb dies meist abgelehnt wird.

Anders stellt sich dies erfahrungsgemäß dar, wenn die bisherige Bank für einen neuen Kredit angesprochen wird. Sie kann die bisherige Löschungsbewilligung zurücknehmen und die bisher für sie eingetragene Grundschuld revalutieren, sprich neu aufleben lassen. Dazu gibt der Eigentümer gegenüber der Bank eine neue Sicherungszweckerklärung ab und die alte Grundschuld sichert somit das neue Darlehen. Dies ist eine kostengünstige Variante, da weder eine Löschung noch eine Neueintragung im Grundbuch mit vorheriger Beurkundung, die kostenintensiv ist, durch einen Notar zu erfolgen hat.

Übrigens: eine Bank oder z.B. Bausparkasse darf für die Ausstellung der Löschungsbewilligung keine Gebühren in Rechnung stellen (Bundesgerichtshof, Urteil vom 08.05.2012, Az.: XI ZR 61/11) – es sei denn, die Bank ist nicht siegelführend. Allerdings sind Eigentümer verpflichtet, die Kosten für den Notar und das Grundbuchamt zu tragen. Diese berechnen sich nach der Höhe der eingetragenen Grundschuld.

Es fallen in der Regel etwas über 0,2 Prozent der Summe der Grundschuld als Gebühr an. Davon erhalten das Grundbuchamt und das Notarbüro jeweils etwa die Hälfte. Ist also im Grundbuch eine Summe von 200.000 Euro vermerkt, fallen für das Löschen Kosten von rund 400 bis 500 Euro an. Ob es letztlich sinnvoll ist, eine Grundschuld löschen zu lassen, muss ein Immobilieneigentümer immer selbst entscheiden.

Einige Eigentümer empfinden es als Entlastung, wenn eine Grundschuld aus dem Grundbuch gelöscht ist – zwingend notwendig ist es allerdings nicht. Lassen Sie sich sinnvollerweise von der Bank immer eine Löschungsbewilligung ausstellen, wenn das Darlehen komplett getilgt worden ist. Das gilt auch, wenn die Eintragung zunächst nicht gelöscht werden soll, z.B. wegen einer möglichen Revalutierung bei der alten Bank. Ansonsten kann die Löschungsbewilligung bei Verkauf oder Bankwechsel jederzeit vorgelegt und das Grundbuch bereinigt werden. Bewahren Sie die Löschungsbewilligung aber unbedingt gut auf. Verlieren Sie diese wichtige Unterlage, gehen die Kosten für die Wiederbeschaffung komplett zu Ihren Lasten. Und auch der Zeitfaktor dafür ist nicht unterschätzen, was z.B. im Verkaufsfall oder einer Neukreditierung zu unnötigen Verzögerungen führt.

[März 2022]

Frühjahrsgutachten der Immobilienweisen

Das Fachmagazin AssCompact berichtete über Frühjahrsgutachten der Immobilienweisen. Auf über 250 Seiten gibt das Frühjahrsgutachten der Immobilienweisen im Auftrag des ZIA Zentraler Immobilien Ausschuss e.V. einen Überblick über die Lage in der Immobilienwirtschaft.

Laut Gutachten dürfte die Materialknappheit in der Branche im Laufe des Jahres 2022 überwunden sein, sodass die Bautätigkeit insbesondere im Wohnungsbau nun weiter an Fahrt aufnehmen kann. Mit der konjunkturellen Erholung dürfte sich außerdem nach Einschätzung der Experten die Situation im Wirtschaftsbau verbessern. Kapazitätsengpässe und der Fachkräftemangel hemmen jedoch eine stärkere Expansion. Im Zusammenhang mit langwierigen Planungs- und Genehmigungsverfahren sowie knappem Bauland gehen die Immobilienweisen davon aus, dass der Nachfrageüberhang bestehen bleibt. Als Konsequenz werden sich Bauleistungen und Bauland und somit die Immobilien weiter verteuern.

Die Angebotsmieten für Wohnungen im Bestand sind auch im Jahr 2021 weiter gestiegen und haben durchschnittlich die Marke von 8,46 Euro pro m² erreicht. Die Erhöhung war mit +3,7% ähnlich dynamisch wie im Vorjahr, als der Zuwachs +3,1% betrug. Der deutlichste Mietanstieg war dabei in den Landkreisen in Westdeutschland zu verzeichnen.

Bei den Eigentumswohnungen hat die Kaufpreisrallye 2021 weiter an Fahrt aufgenommen. Im bundesweiten Mittel haben sich die Preise gegenüber dem Jahr 2020 um 14,3% auf 3.140 Euro pro m² erhöht. Dies bedeutet einen noch stärkeren Anstieg als im Vorjahr mit 11,2%. In Ostdeutschland haben die Preise dabei stärker zugelegt als im Westen der Republik.

Angesichts der Preisdynamik warnen die Immobilienweisen: „Die nochmaligen Anstiege und das enorme Niveau der Kaufpreise sind sowohl überraschend als auch durchaus beängstigend“, schreiben sie im Gutachten. „Von verschiedener Seite, so auch hier in den vergangenen Frühjahrsgutachten, wurden vernehmliche Warnungen ausgesprochen, die weiterhin und mit nochmals größerem Nachdruck wiederholt werden müssen.“

Mit Blick auf den Wohnungsbau sehen die Immobilienweisen eine zunehmende Nachfrage nach größeren Wohnungen. Vor diesem Hintergrund erklärt Prof. Dr. Harald Simons, Mitglied des Vorstands bei empirica, dass die Zahl der großen Haushalte mit drei und mehr Personen seit 2010 stärker gestiegen sei als die Zahl kleinerer Haushalte.

Dagegen konzentriere sich der Anstieg im Neubau ausschließlich auf kleinere Geschosswohnungen, wie Simmons weiter ausführt. Die Folgen seien gerade für einkommensschwache Familien drastisch. Denn in den Großstädten leben deutlich mehr als 40% aller einkommensschwachen vierköpfigen Familien beengt auf weniger als 80 m² Wohnfläche. Einem Fünftel steht sogar weniger als 65 m² zur Verfügung.

„Den Städten ist daher dringend anzuraten, zumindest ihre wohnungspolitischen Strategien zu überprüfen und Familien einen sehr viel größeren Stellenwert einräumen“, betont Simons. „Weder könnten es die Städte hinnehmen, dass die Familien die Städte verlassen, noch, dass die verbleibenden Familien derart beengt wohnen“, so Simons weiter. Derart beengte Wohnverhältnisse seien nicht nur in Zeiten von Home-Office und Homeschooling sozial- und wohnungspolitisch inakzeptabel.

Eine Zusammenfassung des Frühjahrsgutachtens 2022 gibt es hier. Inwieweit die Ukraine-Krise die Ergebnisse des Gutachtens verändern, lässt sich kaum abschätzen, aber die steigenden Energiekosten lassen eine Verschärfung von Preisanstiegen befürchten.

[März 2022]

Wohin gehen die Baufinanzierungszinsen nach der Entscheidung der EZB?

Der Krieg in der Ukraine lässt die Gas-, Öl- und Rohstoffpreise explodieren und die Inflation weiter steigen. Die EZB hat daher auch ihre Inflationserwartungen für die Eurozone drastisch nach oben geschraubt. Die europäischen Währungshüter gehen von einer Teuerung in Höhe von 5,1% im Euroraum aus. U.a. deswegen hat die EZB beschlossen, schneller aus den Anleihekäufen auszusteigen.

Und die Zinsen für Baufinanzierungen? Bereits in den ersten Wochen des Jahres waren die Bauzinsen innerhalb kurzer Zeit so schnell gestiegen wie seit vielen Jahren nicht. Das Fachmagazin AssCompact hat Michael Neumann, Vorstandsvorsitzender des Kreditvermittlers Dr. Klein dazu befragt, was für Auswirkungen durch die Entscheidungen der letzten Ratssitzung der Europäische Zentralbank (EZB) zu erwarten sind.

Derzeit befänden sich die Zinsen in einem Spannungsfeld zwischen hohem Inflationsdruck und gedämpften wirtschaftlichen Aussichten, erklärt Michael Neumann, Vorstandsvorsitzender des Kreditvermittlers Dr. Klein, in einem aktuellen Zinskommentar. Die Rendite der zehnjährigen Bundesanleihen als Indikator für die Zinsentwicklung stieg in den ersten beiden Monaten des Jahres deutlich an und zog die Bauzinsen mit. Seit dem Beginn des Kriegs in der Ukraine sind Anleihen wieder stärker nachgefragt, was sich auf die Zinsbewegung auswirkt, wie Neumann ausführt. „Der schnelle Anstieg der Zinsen ist durch den Krieg in der Ukraine erst einmal gestoppt“, so der Experte.

Die Anhebung der Inflationsprognose durch die EZB könnte Neumann zufolge zu leicht höheren Bauzinsen führen. Allerdings geht der Experte nur von einem geringfügigen Anstieg aus, denn ein erster Zinsschritt Ende dieses oder Anfang kommenden Jahres sei bereits erwartet worden. „Für die aktuelle Zinsentwicklung ist nicht so sehr der Zeitpunkt der ersten Zinsanhebung relevant, sondern vielmehr die Perspektive, wie viele Zinsschritte zu erwarten sind und wie hoch diese ausfallen. Wenn die EZB hier nach dem Beispiel der US-amerikanischen Fed ein entschlossenes Vorgehen signalisieren würde, hätte das erhebliche Auswirkungen auf die Zinsen“, erklärt Neumann. Deutliche Gegenmaßnahmen seitens der EZB zeichnen sich derzeit aber noch nicht ab. „Wir sollten keine zusätzliche Unsicherheit verursachen in einer Situation, die ohnehin sehr unsicher ist“, sagte die EZB-Chefin Christine Lagarde am vergangenen Donnerstag. Neumann befürchtet, dass sich die EZB zu viel Zeit für die Zinswende lässt.

Neumann stimmt Verbraucher, die eine Immobilienfinanzierung planen, in den kommenden Wochen auf schwankende Kurse ein: „Die Märkte sind aufgrund der geopolitischen Lage zurzeit hochnervös. Bei den Bauzinsen kann es daher kurzfristig zu höheren Ausschlägen in beide Richtungen kommen – wir werden wieder deutlichere Zickzack-Bewegungen sehen als in den letzten Jahren, in denen vergleichsweise wenig Bewegung stattfand.“ So lange die politische Lage derart unsicher sei wie momentan, diene die Bundesanleihe als sicherer Hafen. Und das wirke bremsend auf den Anstieg der Bauzinsen, so der Experte.

Auf lange Sicht geht der Experte von einem höheren Zinsniveau für Baufinanzierungen aus. Wer sich Wohneigentum anschaffen will, sollte deshalb den Kauf nicht länger als nötig hinausschieben.

[März 2022]

Bauen immer teurer – und kein Ende in Sicht

Durch Lieferprobleme, Engpässe und Kostenexplosion bei Rohstoffen (nicht zuletzt durch die Ereignisse in der Ukraine weiter verschärft) und eine allgemein erhöhte Nachfrage ist Bauen erheblich teurer geworden. So hat das Statistische Bundesamt ermittelt, dass die Preise für einzelne Baustoffe im Jahresdurchschnitt 2021 so stark wie noch nie seit 1949 gestiegen sind. Und es ist davon auszugehen, dass die Preise für Bauleistungen weiter anziehen.

Gem. dem Statistischen Bundesamt hat sich der Preis für Konstruktionsvollholz um 77,3% gegenüber dem Vorjahresdurchschnitt, für Dachlatten um 65,1% und für Bauholz um 61,4% erhöht. Sogar die Preise für Spanplatten, hergestellt aus dem Abfallprodukt Sägespäne, kletterten um 23,0%. Zum Vergleich: Der Erzeugerpreisindex gewerblicher Produkte insgesamt stieg im Jahresdurchschnitt 2021 um 10,5% gegenüber 2020.

Auch die Stahlpreise verteuerten sich deutlich. Der Preis für Betonstahl in Stäben stieg im Jahresdurchschnitt 2021 um 53,2%, Betonstahlmatten kosteten 52,8% mehr als 2020. Metalle verteuerten sich 2021 insgesamt um 25,4% gegenüber dem Vorjahr. Dies dürfte nicht ohne Folgen für Bauprojekte bleiben. So verteuerte sich Halbzeug aus Kupfer und Kupferlegierungen, das beispielsweise für den Heizungsbau oder in der Elektroinstallation genutzt wird, um 26,9% gegenüber dem Vorjahresdurchschnitt.

Neben den deutlich teureren Baustoffen treiben auch die gestiegenen Erdölpreise die Baukosten nach oben. Bitumen auf Erdölbasis verteuerte sich laut Statistischem Bundesamt im Jahresdurchschnitt 2021 um 36,1% gegenüber 2020. Die insgesamt hohen Energiepreise sorgten auch für höhere Teuerungsraten bei im Bausektor vielfach eingesetzten chemischen Produkten.

Und auch die Preise für Bauleistungen haben sich erhöht. Bei den Zimmerer- und Holzbauarbeiten war der stärkste Anstieg im Rohbau zu verzeichnen . Diese Tätigkeiten legten 2021 um 29,7% gegenüber 2020 zu. Doch auch in anderen Bereichen drifteten die Preise deutlich nach oben, so wurden auch Entwässerungskanalarbeiten, Dachdeckungs- und Dachabdichtungsarbeiten und Klempnerarbeiten merklich teurer.

[März 2022]