Tagesschau.de berichtet darüber, dass die Finanzministerien von Bund und Ländern eine Reform der Grunderwerbsteuer erwägen. Sie soll es den Ländern erlauben , den privaten Immobilienerwerb zur Selbstnutzung besser zu stellen – bis hin zur Steuerbefreiung.

Denn steigende Kosten und Zinsen erschweren Familien den Kauf einer Wohnung oder eines Hauses. Ein Immobilienkauf zur Selbstnutzung könnte dadurch deutlich günstiger werden.

Hohe Baukosten und Zinsen machten es Familien inzwischen „fast unmöglich, Eigentum zu erwerben“, twitterte Finanzminister Christian Lindner. „Wir sollten den Ländern deshalb die gesetzliche Möglichkeit eröffnen, bei selbstgenutzten Immobilien auf die Grunderwerbsteuer zu verzichten.“

Zunächst hatte die „Frankfurter Allgemeine Zeitung“ (FAZ) unter Berufung auf einen Diskussionsentwurf aus dem Finanzministerium über die Pläne berichtet. Dieser sieht demnach großen Spielraum der Länder beim privaten Kauf eines Hauses oder einer Eigentumswohnung vor. Einzige Bedingung wäre, dass sie zu eigenen Wohnzwecken genutzt würden. Demnach könnten die Länder unter anderem einen ermäßigten Steuersatz bis hin zu einem Steuerverzicht anbieten.

Gleichzeitig sei eine Änderung der Regeln vorgesehen, mit denen die Umgehung der Steuer mit Hilfe von Immobiliengesellschaften verhindert werden soll, berichtete die „FAZ“. Danach sieht der Diskussionsentwurf vor, nicht länger danach zu gehen, wie viele Anteile an einer Gesellschaft gekauft werden und wie lange sie gehalten werden, sondern ob ein einzelner alle Anteile kauft oder eine Gruppe „miteinander abgestimmt“ diese erwirbt. Wenn andere Erwerber nur im „dienenden Interesse“ mit von der Partie seien, sollten ihre Anteile den übrigen zugerechnet werden. 

Das Aufkommen der Grunderwerbsteuer von derzeit rund 17 Milliarden Euro steht den Ländern zu. Diese können selbst über den Steuersatz entscheiden.

In Bayern beträgt er 3,5 Prozent, in den übrigen Bundesländern liegt er zwischen 5,0 und 6,5 Prozent. Der Eigentümerverband Haus & Grund Hessen begrüßte den Vorstoß von Lindner. Für eine Senkung oder den Verzicht auf die Steuer plädiere der Verband schon seit langem. 

[Juli 2023]

Wie AssCompact berichtet, verlieren unsanierte Wohnimmobilien wegen deren schlechter Energiebilanz gegen energieeffiziente deutlich an Wert. Grundlage ist eine Auswertung von Jones Lang LaSalle Germany (JLL), die rd. 5.000 Angebotsdaten von Mehrfamilienhäusern ausgewertet haben.

Die Ergebnisse zeigen, dass Angebotspreise der schlechtesten Energieklassen G und H im 1. Quartal 2023 durchschnittlich rd. 28% unter denen der besten Energieeffizienzklassen A bzw. A+ lagen. Ein Jahr zuvor waren es nur 21,6%.

„Mit dem starken Anstieg der Energiepreise im Jahr 2022 hat das Thema Energieeffizienz von Gebäuden bei Investoren noch einmal deutlich an Relevanz gewonnen“, so JLL. So erzielen energetisch ungünstige Immobilien geringere Mieteinnahmen und sind weniger gut weiterverkäuflich. Und das in aller Munde liegende Gebäudeenergiegesetzes beeinflusst stark die Zukunftsfähigkeit solcher Objekte, was sich in den Preisen widerspiegelt.

Nach Einschätzung von JLL, dürfte das Auseinanderdriften der Preise nach Energieklasse ein dauerhafter Trend sein, denn: „Zum einen ist der Gebäudesektor für die Erreichung der Klimaziele besonders relevant und damit auch nachhaltigen Veränderungen unterworfen. Zum anderen erwarten wir, dass die Baukosten mittelfristig auf hohem Niveau bleiben.“

VON POLL IMMOBILIEN (VPI) hat die Preisentwicklung in 8 Metropolen analysiert. Auch hier zeigt sich, dass in 7 von 8 Städten die Preise mit Energiewerten von E bis H im 1. Quartal 2023 stärker gesunken sind als bei Objekten von A bis D (Ausnahme: Berlin).

München zeigt den stärksten Rückgang. Hier haben Objekte zwischen E und H 12,1% nachgegeben. Bei A bis D sind es 8,7%.

„Verkäufern empfehlen wir, jetzt mit einem realistischen Preisnachlass zu verkaufen. Kaufinteressenten sind allgemein gut vorbereitet und holen Rat von Fachleuten wie Energieberatern ein. Über den Preis wird aktuell fast immer gesprochen und auch verhandelt. Preisnachlässe von durchschnittlich 5% bis 10% sind vielerorts normal geworden“, so (VPI).

[Juli 2023]

Wohnimmobilien sind insbesondere in Deutschland eine der wertstabilsten Anlageklassen und bieten weiterhin einen intakten Inflationsschutz. Das ist das Kernergebnis des aktuellen ACCENTRO Wohnkostenreports (WKR), der bereits zum achten Mal in Zusammenarbeit mit dem Institut der deutschen Wirtschaft Köln e. V. (IW) erstellt wurde. Im Fokus standen dabei dieses Mal die Untersuchung des Inflationsschutzes und der Wertstabilität deutscher Wohnimmobilien, auch im Vergleich zum europäischen Ausland und anderen Investmentprodukten.

Anlass für diesen Schwerpunkt waren auch der Krieg in der Ukraine und die damit einhergehende steigende Inflationsrate sowie die anziehenden Zinsen. Zusätzlich haben die Autoren Szenarien entwickelt, um die zukünftige Zinsentwicklung und deren Auswirkungen auf die Erschwinglichkeit von Wohneigentum zu untersuchen. Denn auch mit all diesen Änderungen auf den Immobilienmärkten hat sich eine Sache nicht geändert: Wohneigentümer sind auch heute noch gegenüber Mietern klar im Vorteil.

Der ACCENTRO Wohnkostenreport kommt zu dem Ergebnis, dass in 328 von 401 Landkreisen in Deutschland Wohneigentum günstiger als Mieten ist. Wohneigentum zahlt sich aufgrund der steigenden Mieten und der sinkenden Selbstnutzerkosten aus. Diese sind im vergangenen Jahr im Vergleich zum Vorjahr deutlich angestiegen. Der unerwartet starke Anstieg der Fremdkapitalzinsen für Immobiliendarlehen ist maßgeblich dafür verantwortlich. Trotz moderater Preisentwicklungen für Wohneigentum im vergangenen Jahr biete die aktuelle Marktlage Einstiegschancen für eigenkapitalstarke Käufer.

Wer den Wohnkostenreport als PDF anfordern möchte, findet diesen hier.

[Juli 2023]

AssCompact berichtet über eine Umfrage im Auftrag von ImmoScout24 und immoverkauf24. Dazu hat YouGovDeutschland GmbH Kaufinteressenten gefragt, was sie derzeit davon abhält, sich eine Immobilie anzuschaffen. Wie die Ergebnisse zeigen, sind es vor allem Sorgen um die Finanzierung, die Kaufinteressenten momentan am häufigsten vor dem Immobilienerwerb zurückschrecken lässt.

Auch Investitionskosten im Zuge von Klimaauflagen sind laut Erhebung ein häufiger Grund für die Kaufzurückhaltung. So hat der Streit der Ampel-Koalition über den verpflichtenden Einbau von klimaschonenden Heizungen bei Kaufinteressenten offenbar Spuren hinterlassen.

Fast jeder Vierte (23%) sieht vom Immobilienkauf ab aus Sorge, hohe Investitionskosten für Heizung, Dämmung & Co. nicht aufbringen zu können. Besonders groß ist die Verunsicherung bei Eltern von minderjährigen Kindern (26%) und bei Menschen zwischen 45 und 54 Jahren (29%).

Wie die Umfrage weiter zeigt, haben Kaufinteressenten aber auch in puncto Eigenkapital Bedenken. So gibt für über ein Drittel (37%) der kaufwilligen Menschen in Deutschland zu wenig Eigenkapital den Ausschlag, sich keine Immobilie anzuschaffen. 35% geben als Hinderungsgrund für den Immobilienerwerb zu hohe Preise an. Fast ein Viertel (21%) nennt zudem als Hürde überfordernde Finanzierungsraten.

„Es ist zurzeit eine herausfordernde Gemengelage für Menschen, die Eigentum erwerben möchten: Angesichts der ausgeprägten Inflation und gestiegener Zinsen verlangen Banken bei Immobilienfinanzierungen einen höheren Eigenkapitalanteil als noch vor einem Jahr“, erläutert Cinja Kinnemann, Geschäftsführerin von immoverkauf24. Und das bei einem immer noch sehr hohen Preisniveau.

Laut Kinnemann zeige die anziehende Nachfrage im ersten Quartal 2023 aber, dass die Zuversicht wieder wächst. Dies sei auch darauf zurückzuführen, dass sich Preisvorstellungen von Verkäufern und Käufern annähern. „Der Wunsch nach Eigentum ist bei der Mehrheit der Deutschen nach wie vor vorhanden“, so Kinnemann.

Frauen machen sich der Erhebung zufolge häufiger Sorgen um einen zu geringen Eigenkapitalanteil bei einer Finanzierung als Männer. Während 40% der Frauen dahingehend Befürchtungen haben, sind es bei Männern nur 35%.

Und auch vom Alter her zeigen sich Unterschiede: Beim Blick auf die Finanzierbarkeit von Immobilien sind Menschen zwischen 45 und 54 Jahren überdurchschnittlich pessimistisch gestimmt.

Eine eigene Immobilie bindet die Besitzer auch. Das lässt fast jeden Sechsten zurückschrecken. Die mit einem Eigenheim einhergehende Verantwortung hält gut 15% vom Kauf ab. Für 12% ist der Verlust an Flexibilität ausschlaggebend. Wie die Studie weiter zeigt, sehen Befragte in Ostdeutschland häufiger vom Immobilienkauf ab (16%), um flexibel zu bleiben. In Westdeutschland liegt der Anteil nur bei 11 %. Besonders hoch ist die Quote derjenigen, die auf Flexibilität statt Eigenheim setzen, mit 25% in Berlin.

[Juni 2023]

Wie die Süddeutsche Zeitung berichtet, haben die Preise für Wohnimmobilien in Deutschland im ersten Quartal im Rekordtempo nachgegeben. Sie fielen um durchschnittlich 6,8% gegenüber dem Vorjahresquartal, wie das Statistische Bundesamt mitteilte. Das ist der stärkste Rückgang gegenüber einem Vorjahresquartal seit Beginn der Zeitreihe im Jahr 2000. Im Vergleich zum 4. Quartal 2022 waren Wohnimmobilien im ersten Quartal durchschnittlich 3,1% günstiger. „Ausschlaggebend für den Rückgang der Kaufpreise dürfte weiterhin eine gesunkene Nachfrage infolge gestiegener Finanzierungskosten und der anhaltend hohen Inflation sein“, erklärten die Wiesbadener Statistiker.

Sowohl in den Städten als auch in den ländlichen Regionen waren deutliche Preisrückgänge zu verzeichnen, wobei die Preise für Wohnimmobilien in den Städten stärker zurückgingen als in den ländlichen Regionen. Die größten Preisrückgänge im Vergleich zum Vorjahresquartal waren laut Destatis in den Top-7-Metropolen (Berlin, Hamburg, München, Köln, Frankfurt am Main, Stuttgart und Düsseldorf) zu beobachten. Hier gingen die Preise für Ein- und Zweifamilienhäuser um 10,4% zurück, für Wohnungen musste 6,4% weniger gezahlt werden.

In den kreisfreien Großstädten waren Ein- und Zweifamilienhäuser mit minus 9,7% und Eigentumswohnungen mit minus 5,7% ebenfalls deutlich günstiger als im Vorjahresquartal. Aber auch in den dünn besiedelten ländlichen Kreisen waren die Preisrückgänge deutlich: Ein- und Zweifamilienhäuser waren 7,8% günstiger als im 1. Quartal 2022, Eigentumswohnungen kosteten 5,3% weniger als im Vorjahresquartal.

[Juni 2023]

Die TU Darmstadt hat mit BAUFi24 die Studie „So wohnen wir in Zukunft: Wie die Digitalisierung das Wohnen verändert“ vorgestellt.

Ca. 75% können sich danach vorstellen, in Smart-Home zu investieren. Gründe z.B.: Komfort und Kommunikation, u.a. wegen des Trends zum Homeoffice.

Beim Energiemanagement wollen rd. 74% digitale Technologien nutzen. Bislang sind dies knapp 39%.  U.a. soll digitale Heizungssteuerungen Kosten für Heizung und Strom sparen.

Auch für den Bereich Gesundheit/Pflege, wo bislang rd. 11% solche Technologien verwenden, wollen dies zukünftig gut 38% einsetzen. Der Pflegenotstand wie demografische Wandel sind Treiber. Wenn z.B. Daten einer Person automatisch erfasst und direkt an Ärzte übermittelt werden, kann das zu einer Entlastung in der Pflege führen.

Noch stoppen die Preise die Umrüstung. Rd. 16,8% des Immobilienwerts sollen jedoch im Schnitt aufgewendet werden. Bei 500.000 Euro also 84.000 Euro. Denn die Befragten sind vom langfristigen Nutzen überzeugt. Über 50% glaubt, dass es den Werterhalt stützt. Und 70% meinen, dass die Nachfrage nach smartem Wohnen in den nächsten 5 Jahren zunimmt.

Der Trend zum digitalen Arbeiten führt dazu, dass Innenstädte als weniger attraktiv gelten und Lagen am Stadtrand/im Grünen profitieren.

Damit der digitale Ausbau vorankommt, muss der Staat aber weiter die Infrastruktur ausbauen. Denn ca. 75% halten die öffentliche digitale Infrastruktur hier noch für unzureichend.

[Juni 2023]

Zu der Summe von 1,1 Mrd. Euro, die seit März 2023 bereitgestellt wurden, hat das Bundesbauministerium mit Unterstützung des Bundesfinanz- und des Bundeswirtschaftsministeriums die Mittel um 888 Mio. Euro aufgestockt. Ohne die zusätzlichen Mittel hätte ein Förderstopp gedroht.

Mit dem Programm wird das klimafreundliche Bauen gefördert, wobei der energetische Standard eines Effizienzhauses 40 (EH 40) erreicht werden muss.

Klara Geywitz, Bundesministerin für Wohnen, Stadtentwicklung und Bauwesen, erklärt dazu: „Unsere Neubauförderung ist ein Erfolg. Sie wird sehr gut nachgefragt, deshalb habe ich mich für eine Aufstockung eingesetzt. Diese haben wir jetzt bekommen, so dass das Programm bis Ende des Jahres gesichert ist“.

[Juni 2023]

Das „WohnBarometer“ zeigt im ersten Quartal 2023 eine deutliche Zunahme der Angebotsmieten, weshalb der Kauf trotz höheren Zinsniveaus weiter sinnvoll sein kann.

Eine Analyse dazu vergleicht die Wohnflächen von Kaufobjekten für 400.000 Euro mit Mietobjekten für 1.550 Euro Kaltmiete. Bei der Finanzierung wurde ein Eigenkapital in Höhe von berücksichtigt und ein Zinssatz für 10 Jahre fest von 3,45% sowie 2% Tilgung. Die Kaltmiete und die Kreditrate sind somit „identisch“.

In Metropolen bekommt man für die v.g. Kaltmiete eine Wohnung von ca. 75qm zur Miete. In Großstädten mit über 100.000 Einwohnern gibt es hingegeben bereits 85 qm, im Umland 107qm und im ländlichen Raum sogar 132qm.

Laut ImmoScout24 ist in Metropolen die Nachfrage nach Objekten zur Miete zehnmal höher als nach Eigentumswohnungen. Wer dort über ausreichend Eigenkapital verfügt, hat also u.U. bessere Chancen, eine geeignete Eigentumswohnung zu finden. Aber: Die alleinige Betrachtung der Monatsrate sowie der Rate für die Bank ist nur eine Momentaufnahme. Welche Lösung langfristig besser ist, hängt nicht nur von den aktuellen Mieten, Kaufpreisen, künftigen Investitionen und Zinsen ab, sondern auch von deren Entwicklung in den kommenden Jahren. Immoscout24 empfiehlt daher eine umfassende Beratung.

[Juni 2023]

Gemeinsam können wir über einen KfW-Sanierungsrechner das Potential einer energetischen Sanierung zu ermitteln. Auch lässt sich damit ein Modernisierungsfahrplan inklusive Kostenschätzung erstellen. Zusätzlich lässt sich berechnen, wie viel Energiekosten durch eine Sanierung einer Bestandsimmobilie eingespart werden und welche Fördermittel es gibt.

[Juni 2023]

Wer kann Anträge stellen?

Natürliche Personen (Privatpersonen)

1. die alleine, als gemeinsamer Haushalt mit Ehe- oder Lebenspartner oder als eheähnliche Gemeinschaft selbstgenutztes, klimafreundliches Wohneigentum bauen oder ersterwerben wollen 
2. die Eigentümer bzw. mind. zu 50% Miteigentümer des Wohneigentums werden
3. bei denen mindestens ein Kind im Haushalt lebt, welches bei Antragstellung das 18. Lebensjahr noch nicht vollendet hat
4. deren zu versteuerndes jährliches Haushaltseinkommen 60.000 Euro bei einem Kind, zuzüglich 10.000 Euro je weiterem Kind nicht überschreitet – maßgeblich ist der Durchschnitt aus den zu versteuernden Einkommen des zweiten und dritten Jahres vor Antragsstellung
   (Bsp: Bei Antragstellung in 2023 -> Durchschnitt des zu versteuernden Einkommens aus 2021 und 2020) 
5. die, bzw. deren Kinder bei Antragstellung über kein Wohneigentum verfügen.

Was wird gefördert?

1. Gefördert wird der Neubau sowie der Ersterwerb von neu errichtetem, selbstgenutztem und klimafreundlichem Wohneigentum.
2. Die Förderung erfolgt mit einem zinsgünstigen Kredit.

Folgende Förderstufen werden gefördert:

1. Klimafreundliches Wohngebäude
2. Klimafreundliches Wohngebäude – mit QNG

Kredithöchstbeträge für die Förderstufe „Klimafreundliches Wohngebäude“:

1. ein oder zwei Kinder: maximaler Kreditbetrag 140.000 Euro
2. drei oder vier Kinder: maximaler Kreditbetrag 165.000 Euro
3. ab fünf Kinder: maximaler Kreditbetrag 190.000 Euro

Kredithöchstbeträge für die Förderstufe „Klimafreundliches Wohngebäude – mit QNG“:

1. ein oder zwei Kinder: bis zu 190.000 Euro
2. drei oder vier Kinder: bis zu 215.000 Euro
3. ab fünf Kinder: bis zu 240.000 Euro

Die Wohneinheit muss für mind. 5 Jahre ab Einzug selbst genutzt werden. Die Verpflichtung zur Selbstnutzung endet jedoch spätestens mit Ende der ersten Sollzinsbindung. Entfällt die Selbstnutzung innerhalb der vorgegebenen Nutzungsdauer, erhöht sich ab dem Zeitpunkt des Eintritts der Änderung der Sollzins um 1% p.a.

Für den Antrag ist Energieeffizienz-Experte einzubinden, für die Förderstufe QNG zusätzlich ein Nachhaltigkeits-Berater und eine Zertifizierungsstelle.

Antragstellung

1. Planungs- und Beratungsleistungen dürfen vor Antragstellung erbracht werden.
2. Als Vorhabensbeginn gilt grundsätzlich der Abschluss eines der Ausführung zuzurechnenden Lieferungs- oder Leistungsvertrags.
3. Abweichend gilt als Vorhabensbeginn der Beginn der Bauarbeiten vor Ort, wenn vor Abschluss eines der Ausführung zuzurechnenden Lieferungs- oder Leistungsvertrags ein dokumentiertes Beratungsgespräch mit dem Finanzierungsinstitut oder einem Finanzvermittler stattfand.
4. Das Beratungsgespräch ist auf dem Formular „Nachweis eines Beratungsgesprächs“ zu dokumentieren.
5. Bei Antragstellung zum förderfähigen Ersterwerb eines Gebäudes gilt der Abschluss des Kaufvertrags als Vorhabensbeginn
6. Abweichend gilt als Vorhabensbeginn die erste Kaufpreiszahlung, wenn der Kaufvertrag eine automatisch aufschiebende/auflösende Bedingung enthält.
7. Grundlage für den Antrag ist die von der Expertin oder dem Experten für Energieeffizienz erstellte „Bestätigung zum Antrag“ (BzA).

Zur Antragstellung sind folgende Unterlagen notwendig

1. Die von einem Energieeffizienz-Experten erstellte und von den Antragsteller unterzeichnete „Bestätigung zum Antrag“ (BzA).
2. Die Einkommensteuerbescheide des zweiten und dritten Kalenderjahres vor Antragsstellung der im künftigen Haushalt wohnenden Ehe- oder Lebenspartner / Partner aus einer eheähnlichen Gemeinschaft, beziehungsweise des Alleinerziehenden
   (Bsp: Bei Antragstellung in 2023 sind die Einkommensteuerbescheide aus den Jahren 2021 und 2020 einzureichen).
3. Die Geburtsurkunde(n) für alle eigenen und angenommenen Kinder, die bei Antragstellung das 18. Lebensjahr noch nicht vollendet haben und im Haushalt der Antragstellenden oder deren im künftigen Haushalt wohnenden Ehe- oder Lebenspartner leben.

[Juni 2023]