Unser Partner Prohyp hat dazu folgendes veröffentlicht:

Die Europäische Zentralbank (EZB) hat die Zinspause im Euro-Raum im Oktober ein weiteres Mal verlängert und den Einlagenzins bei 2,0 % belassen. Nach Berechnungen des Analysehaus Barkow Consulting wächst die Kluft zwischen Leitzinsen und Bauzinsen in diesem Jahr. Während die EZB die Zinsen bereits achtmal gesenkt hat, sind die Bauzinsen seit Dezember 2024 um mehr als 60 Basispunkte gestiegen. Die EZB steuert mit dem Leitzins die kurzfristigen Zinsen, also die Kosten, zu denen sich Banken bei der Zentralbank Geld leihen. Die Bauzinsen hingegen orientieren sich an den langfristigen Kapitalmarktzinsen, insbesondere an den Renditen 10-jähriger Staatsanleihen, die unter anderem von der Inflationserwartung, der globalen Wirtschaftslage und der Nachfrage nach sicheren Anlagen beeinflusst werden. Aktuell führen die geopolitischen Unsicherheiten, hohe Staatsverschuldung und schwankende Konjunkturaussichten dazu, dass die Renditen für langfristige Anleihen eher steigen.

Die Bauzinsen haben sich im Oktober weiterhin seitwärts bewegt und dürften bis Jahresende voraussichtlich auf gleichbleibendem Niveau bleiben. „Sie orientieren sich an den Renditen langlaufender Bundesanleihen. Diese schwanken seit Monaten im Bereich von 2,4 % bis 2,7 %. Wer aktuell über einen Immobilienkauf nachdenkt, kann weiterhin mit Zinsen rechnen, die sich im Schnitt um die Marke von 3,6 % für 10-jährige Darlehen bewegen – und damit auf einem moderaten Niveau“, sagt Mirjam Mohr, Vertriebsvorständin der Interhyp-Gruppe. Für das kommende Jahr gehen 60 % der Expertinnen und Experten des Interhyp-Bankenpanels von steigenden Bauzinsen Richtung 4 % aus. Je 20 % rechnen langfristig mit gleichbleibenden beziehungsweise mit fallenden Zinsen. Gerade im aktuellen Zinsumfeld lohnt sich der Blick auf Immobilien als Kapitalanlage, denn die Nachfrage nach Mietwohnungen bleibt hoch, während das Angebot in vielen Städten knapp ist. „Mittlerweile ist wieder jede vierte Finanzierung bei Interhyp eine Kapitalanlage“, sagt Mirjam Mohr. Wer jetzt investiert, profitiert von kalkulierbaren Finanzierungskosten und attraktiven Mietrenditen. (Handelsblatt+, Barkow Consulting)

[November 2025]

Wir freuen uns, dass wir das nächste Etappenziel erreicht haben: 475 Top-Bewertungen mit der Gesamtnote „sehr gut“ (im Schnitt 4,96/5).

Und weiterhin liegt die Empfehlungsquote bei 100% – natürlich von echten Baufinanzierungskunden…

Ein großes Dankeschön an alle Kunden, die das möglich gemacht haben

Hier geht es auf direktem Weg zu den Bewertungen: https://www.provenexpert.com/klug-finanziert-de/

Zur Echtheit der Bewertungen siehe: https://klug-finanziert.de/impressum/

[November 2025]

In der Ausgabe 11/2025 hat Finanztest die Herausforderungen und Möglichkeiten der Immobilienfinanzierung ohne Eigenkapital aufgezeigt, insbesondere auch im Kontext steigender Preise und Zinsen. Der ganze Artikel, der hier im Wesentlichen zusammengefasst ist, ist hier zu erwerben: https://t1p.de/n088e.

Herausforderungen beim Immobilienkauf

Steigende Immobilienpreise und Kreditsummen

1. In den letzten Jahren sind sowohl die Immobilienpreise als auch die benötigten Kreditsummen stark gestiegen. ​
2. Im Jahr 2015 nahm laut der Plattform Europace weniger als ein Drittel der Erstfinanzierer Kredite über 300.000 Euro auf; 2025 war es bereits mehr als die Hälfte. ​
3. Eine Familie, die ein Haus für 400.000 Euro kauft, benötigt in der Regel rd. 120.000 Euro an Ersparnissen, um die Kaufnebenkosten und 20% Eigenkapital zu decken. ​

Vollfinanzierung und ihre Konsequenzen ​

1. Vollfinanzierungen sind möglich, wobei Banken Kredite über den gesamten Kaufpreis nur vergeben, wenn Einkommen und Bonität stimmen. ​
2. Kreditnehmer sollten jedoch zumindest die Nebenkosten selbst tragen, um das Risiko einer Überschuldung zu minimieren.
3. Hohe Zinsen für Vollfinanzierungen führen zu hohen monatlichen Raten, die oft 40% des monatlichen Einkommens überschreiten, was allgemein als zu hoch anzusehen ist.

Zinsaufschläge und langfristige Belastungen

1. Banken verlangen für Vollfinanzierungen höhere Zinsen (und meist auch Tilgungen), was sich auf die Höhe der monatlichen Raten auswirkt.
2. Im aktuellen Zinsvergleich werden für eine Vollfinanzierung gut 0,50%-Punkte mehr als für eine vergleichbare 80%-Finanzierung fällig
3. die letzten 10% des Kaufpreises werden besonders teuer: hier werden im Schnitt 7,94% effektiv verlangt – mehr als beim Dispokredit manche Banken.

Eigenkapital und Finanzierungstipps

1. Eigenkapital kann durch verschiedene Strategien erhöht/ersetzt werden, wie z.B. durch Unterstützung aus der Familie oder Eigenleistungen („Muskelhypothek“).
2. Auch die Auflösung von Aktiendepots oder ETFs können helfen.
3. Bereits kleine Beträge an Eigenkapital können zu besseren Kreditkonditionen führen, was langfristig Zinskosten spart. Denn Banken staffeln ihre Kreditkonditionen nach bestimmten Grenzen beim Beleihungsauslauf.

Risiken bei „All-Inclusive-Krediten“

1. Kredite über den vollen Kaufpreis plus Nebenkosten sind riskant:  wenn die Immobilie verkauft werden muss, können Schulden übrigbleiben, falls der Kaufpreis nicht ausreicht, den noch offenen Kredit zu decken.
2. Banken vergeben solche Kredite nur unter strengen Bedingungen, um das Risiko für sich selbst zu minimieren. Anfang 2025 schloss mehr als die Hälfte der Anbieter eine Finanzierung von mehr als der Kaufpreissumme kategorisch aus.

Fazit

1. Trotz einiger Herausforderungen gibt es Möglichkeiten, eine hohe Finanzierung eines Eigenheims zu realisieren.
2. Ein gründlicher Zinsvergleich und das Nutzen von Förderprogrammen können helfen, die finanzielle Belastung zu reduzieren.

[Oktober 2025]

Unser Partner Prohyp teilt mir, dass sich auch im dritten Quartal 2025 der Aufwärtstrend bei den Immobilienpreisen fortgesetzt hat. Das berichtet das Handelsblatt, dem exklusiv vorab die neueste Ausgabe des Empirica-Immobilienpreisindexes vorliegt. Demzufolge kostet eine Neubauwohnung mit einem durchschnittlichen Preis von 5.166 Euro pro Quadratmeter 3,4 % mehr als noch vor einem Jahr. Neubauwohnungen seien in 74 % der 400 untersuchten Kreise teurer geworden, die Preise für Ein- und Zweifamilienhäuser seien in sechs von zehn Kreisen gestiegen, heißt es in der Marktstudie. Der Preisanstieg macht sich vor allem im Umland der Metropolen und in kleineren Großstädten bemerkbar – etwa im Landkreis München mit einem Anstieg von 6,6 % oder in Mainz, wo sich Wohnungen sogar um 11,7 % verteuert haben. Neben Wohnungsknappheit und steigenden Mieten beeinflusst auch die Teuerung bei den Baukosten die Immobilienpreise. Diese liegt laut den neuesten Zahlen des Bundesamtes für Statistik über der allgemeinen Inflationsrate: Die aktuelle Erhebung weist für August einen Anstieg der Neubaukosten im Massivbau von 3,1 % aus, während die Inflation bei 2,2 % lag. 

In einer aktuellen Studie befasst sich die Commerzbank mit der Frage, ob der Aufwärtstrend bei den Immobilienpreisen anhält oder durch steigende Zinsen gestoppt werden könnte. Die Commerzbank-Analysten gehen davon aus, dass steigende Zinskosten durch höhere Einkommen kompensiert werden dürften, so dass die Erschwinglichkeit – das Verhältnis von Schuldendienst zum Einkommen – unverändert bleibe. Damit, so das Fazit, sei von einem weiteren moderaten Preiszuwachs in den kommenden Monaten auszugehen. (Handelsblatt+, Bundesamt für Statistik, Commerzbank).

Im weiteren offenbart eine neue Ausgabe der Wohntraumstudie von Interhyp große Unzufriedenheit der Deutschen mit ihrer aktuellen Wohnsituation. Sechs von zehn Befragten wünschen sich einen veränderten Wohnraum, der besser zu ihrem Leben passt. Doch gleichzeitig glauben 25 % der Befragten nicht mehr daran, eine Wohnung zu finden, die ihren Wünschen entspricht. Als Gründe dafür werden vor allem finanzielle Einschränkungen und ein zu knappes Angebot an Wohnraum genannt. Gleichwohl halten zwei Drittel der befragten Mieterinnen und Mieter weiter an ihrem Wunsch nach Wohneigentum fest. Diesen Fakt dürfe die Politik nicht ignorieren, betont Interhyp-Vertriebsvorständin Mirjam Mohr. Zwar sei kurzfristig nicht mit sinkenden Zinsen zu rechnen. „Aber die Politik hat Hebel in der Hand, um die Hürden für einen Immobilienerwerb zu senken – etwa bei der Grunderwerbsteuer, durch verlässliche Förderprogramme und eine Ankurbelung des Neubaus.“ (Interhyp-Wohntraumstudie)

[Oktober 2025]

Erbbaurechte (gerne auch als Erbpacht bezeichnet) sind ein spezielles Konstrukt im deutschen Immobilienrecht. Hiermit wird ermöglicht, auf einem Grundstück ein Gebäude zu errichten oder zu nutzen, ohne das Grundstück selbst zu besitzen.

Stattdessen wird ein „Erbbaurechtsvertrag“ zwischen dem Grundstückseigentümer (meist eine Kommune oder Kirche, seltener Privatpersonen oder andere Rechtsformen) und dem Erbbauberechtigten (die Person, die das Nutzungsrecht erhält) geschlossen.

Üblicherweise wird der Erbbaurechtsvertrag für einen langen Zeitraum (meist bis 99 Jahre) abgeschlossen. Für die Nutzung zahlt man einen sogenannten Erbbauzins an den Grundstückseigentümer.

Vorteile:

– Da der Grundstückskauf entfällt, spart das am Anfang Kosten. Dies kann besonders in Ballungsräumen von Vorteil sein, wo Kaufpreise sehr hoch sind und oft auch ein Mangel an Angeboten an Baugrundstücken besteht. Auch kann mehr in das Objekt investiert werden, z.B. Ausstattung/Qualität, da das Grundstück „keine Liquidität kostet“.

– Der Erbbaurechtsvertrag regelt alle Bedingungen genau, neben der Dauer auch die Zinsen (und deren Erhöhungen,) oder die Bedingungen bei Ablauf etc.

– Bei einer Finanzierung braucht es ggf. weniger Eigenkapital, weil das Grundstück nicht mitfinanziert werden muss. So ist besonders in teuren Lagen der Erwerb ggf. einfacher.

Nachteile:

– Der Erbbauberechtigte muss regelmäßig Pachtzahlungen leisten. Diese können an die Inflationsrate oder andere Faktoren gekoppelt sein, was zu dauerhaft steigenden Kosten führen kann.

– Erbbaurechte sind oft nicht so leicht zu verkaufen oder zu vererben wie Grundstücke im Eigentum. Es können Genehmigungen/Zustimmungen des Erbbaurechtsgebers vorausgesetzt sein. Und im Fall des Verkaufs wollen Käufer oft lieber Grundstückseigentümer sein und lehnen Erbbaurechte ab.

– Es gibt keine Garantie auf Vertragsverlängerungen nach Ablauf des Vertrags. Grundsätzlich fällt alles an den Grundstückseigentümer zurück und der Erbbauberechtigte wird dafür ggf. nicht ausreichend entschädigt. Der Erbbaurechtsnehmer profitiert definitiv nicht von zukünftigen Wertsteigerungen des Grundstücks.

– Bei einer Finanzierung sehen einige Banken Erbbaurechte oft kritisch. Es gibt ggf. weniger oder keinen Kredit und ggf. auch nur zu schlechtere Konditionen. Die Auswahl an Bankpartner ist also eingeschränkt.

– Wenn der Erbbaurechtsvertrag nur noch eine kurze Laufzeit hat, sinkt der Marktwert erheblich und Banken fordern eine schnellere Rückzahlung (meist muss das Darlehen 10 Jahre vor Ablauf zurückgezahlt sein, manchmal noch früher).

Fazit:

Das Thema Erbbaurecht ist komplex und es ist abzuwägen, ob es in der individuellen Situation passt, auch in Bezug auf eine Finanzierung. Und: die v.g. Punkte erheben nicht den Anspruch auf Vollständigkeit/Richtigkeit und sollen nur der Sensibilisierung der Thematik dienen.

Zu den Tücken s. auch https://klug-finanziert.de/tuecken-der-erbbaurechte/

[Oktober 2025]

AssCompact (s. https://t1p.de/4g7fx) berichtet hierzu über eine Studie der Allianz-Baufinanzierung, bei der bundesweit über 1.000 Immobilienbesitzer über 60 Jahren befragt wurden.

Demnach wollen knapp zwei Drittel auf jeden Fall in ihrem Eigenheim wohnen bleiben – auch wenn die Betreuung durch eine Pflegekraft notwendig wäre. Bei den über 70-Jährigen ist der Anteil sogar noch etwas höher: Hier sind es 66%, die sich nicht vorstellen können, ihre eigenen vier Wände je zu verlassen.

Lediglich 12% der Befragten können sich vorstellen, irgendwann aus den eigenen vier Wänden auszuziehen. Immerhin ein Viertel der Befragten schließen einen Umzug in eine Seniorenresidenz oder ein Altersheim nicht aus, sofern der Verbleib in der eigenen Immobilie nicht mehr möglich ist. Wer darüber nachdenkt, das eigene Haus oder die eigene Wohnung früher aufzugeben, möchte meist in eine Wohnanlage speziell für ältere Menschen mit der Option Betreutes Wohnen leben. Diese Option halten laut Studie 7% der Studienteilnehmer für denkbar. Nur 2% gaben an, dass sie im Alter zu ihren Kindern oder Angehörigen ziehen möchten.

Bei der Frage, wo sie im Alter leben möchten, gibt es kaum Unterschiede zwischen Männer und Frauen. Anders dagegen sieht es bei Hausbesitzern und Wohnungseigentümer aus. So ist bei Hausbesitzern der Wunsch noch einmal stärker ausgeprägt als bei Wohnungsbesitzern, in der eigenen Immobilie zu bleiben. Für 66% der Hausbesitzer ist es nicht denkbar, das Eigenheim zu verlassen. Bei den Wohnungsbesitzern sind es 53%, die in der eigenen Wohnung bleiben möchten. Der Familienstand verstärkt laut Allianz diese Präferenzen. 73% Prozent der Alleinstehenden, die in einem Haus leben, wollen es nicht verlassen – selbst wenn die Betreuung durch eine Pflegekraft erforderlich wäre. Wer dagegen in einer Wohnung lebt und alleinstehend ist, spielt eher mit dem Gedanken, in eine Form des betreuten Wohnens umzuziehen. Immerhin 17% sind demgegenüber offen.

„Die meisten Menschen kaufen ihre erste Immobilie zwischen 30 und 50 Jahren. Da verwundert es nicht, dass sie so lange wie möglich in dieser verbleiben wollen. Sie wollen altersgerecht und selbstbestimmt leben“, erklärt Rainer Hagenbucher, Leiter der Allianz Baufinanzierung. Je nach baulichem Zustand sei das jedoch gar nicht so einfach. 

[Oktober 2025]

… die ist lustig, eine Seefahrt, die ist schön… so hieß es 2024 – und auch dieses Jahr wieder!

Das Wetter hat es dieses Jahr mit den Vertriebspartnern der ING – aus der Region Köln/Bonn bis zum Niederrhein hinauf – gut gemeint und so war, wie in den Vorjahren auch, die Stimmung hervorragend!

Seefeste Baufinanzierer und Banker (der ING) sind in der letzten Woche gleich mit 2 Booten in See gestochen – zwar nicht in eins der Weltmeere, sondern in die Kanäle rund um Roermond bzw. die Maas.

Es war ein informativer Tag mit kollegialem Austausch untereinander und vielen spannenden Themen rund um das Thema Baufinanzierung, Kredite und mehr, sowie zum Abschluss geballtes Know-how zum Thema KI und deren Einsatz im Tagesgeschäft durch Dr. Future, Christopher Wintrich.

Vielen Dank also nochmals an dieser Stelle an alle Kollegen die dabei waren für die kollegialen Stunden und auf ein baldiges Wiedersehen…

[September 2025]

Haus & Grund RHEINLANDWESTFALEN berichtet darüber, dass seit dem 6. Juni 2025 neue gesetzliche Vorgaben für den Wechsel des Stromanbieters gelten. Ziel ist es, den Prozess für Verbraucher zu vereinfachen, zu beschleunigen und für mehr Transparenz und Effizienz auf dem Energiemarkt zu sorgen. Doch nicht alle Neuerungen bringen automatisch Vorteile – wer nicht gut vorbereitet ist, kann schnell in teure Fallen tappen.

Die wohl bedeutendste Änderung: ein Stromanbieterwechsel muss nun technisch innerhalb von 24 Stunden an Werktagen vollzogen werden – sofern alle nötigen Daten vorliegen. Bislang konnte dieser Vorgang mehrere Wochen dauern. Ermöglicht wird die schnelle Abwicklung durch den verpflichtenden Einsatz der sogenannten Marktlokations-ID (MaLo-ID).

Dabei handelt es sich um eine elfstellige Identifikationsnummer, die jeden Stromanschluss eindeutig beschreibt. Sie ist ab sofort bei jeder An-, Ab- oder Ummeldung zwingend erforderlich. Die Zählernummer allein reicht nicht mehr aus. Die MaLo-ID finden Kunden auf ihrer Stromrechnung oder erhalten sie auf Nachfrage beim Netzbetreiber.

Trotz der schnelleren technischen Umsetzung bleiben die vertraglichen Kündigungsfristen unberührt. Wer an einen Vertrag mit Laufzeit gebunden ist, kann diesen auch weiterhin erst zum nächstmöglichen Kündigungszeitpunkt beenden. Ein kurzfristiger Anbieterwechsel ist also nur möglich, wenn die vertraglichen Bedingungen dies zulassen – etwa durch ein Sonderkündigungsrecht bei Preiserhöhungen oder im Fall eines Umzugs.

Ebenfalls neu: Rückwirkende An- oder Abmeldungen beim Stromversorger sind nicht mehr zulässig. Bislang konnte beispielsweise eine Anmeldung für die neue Wohnung bis zu sechs Wochen rückdatiert werden. Das ist nun ausgeschlossen. Anmeldungen sind nur noch für einen zukünftigen Zeitpunkt möglich – frühestens für den übernächsten Werktag. Wer sich also nach dem Umzug verspätet beim Versorger meldet, landet automatisch in der Grundversorgung, die meist mit deutlich höheren Kosten verbunden ist.

Für Mieter bedeutet das: Der Stromanbieterwechsel sollte rechtzeitig geplant werden – am besten mindestens zwei Wochen vor dem Ein- oder Auszug. Dabei sollten Zählerstände sorgfältig dokumentiert und die MaLo-ID zur Hand sein. Auch ein sauber geführtes Übergabeprotokoll hilft, Missverständnisse und spätere Streitigkeiten zu vermeiden.

Vermieter sollten ihre Mieter aktiv über die neuen Fristen informieren und im Idealfall die MaLo-ID bei Wohnungsübergaben bereithalten. Gleichzeitig empfiehlt es sich, Zählerstände bei Aus- und Einzug gemeinsam mit den Mietern zu erfassen und zu dokumentieren. Denn bleibt eine rechtzeitige Abmeldung aus, kann der bisherige Vertrag weiterlaufen – mit finanziellen Folgen für den Vormieter oder sogar den Vermieter selbst.

[September 2025]

AssCompact berichtet, dass Europace (Transaktionsplattform für Immobilienfinanzierungen, Bausparprodukte und Ratenkredite) neue Daten des Hauspreis-Index EPX vorgelegt hat. Der Index basiert auf tatsächlichen Immobilienfinanzierungs-Transaktionsdaten des Europace Finanzierungsmarktplatzes. Im Juni verzeichnet der Index leicht rückläufige Preise für bestehende und neue Ein- und Zweifamilienhäuser, während das Segment der Eigentumswohnungen einen leichten Preisanstieg aufweist. 

Über alle Segmente hinweg war für Juli ein Preiswachstum zu beobachten. Am stärksten fiel die Zunahme bei Eigentumswohnungen aus mit einem Plus von 0,64%. Der Index kletterte auf 219,20 Punkte. Im Vorjahresvergleich stiegen die Preise um 3,24%. 

Die Preise für bestehende Ein- und Zweifamilienhäuser haben um 0,53% angezogen. Der Index erreicht 199,47 Punkte. Innerhalb der vergangenen zwölf Monate ging es mit den Preisen um 2,95% nach oben.

Die Preise für neue Ein- und Zweifamilienhäuser legten im Juli ganz minimal zu: Unterm Strich stand ein Plus von 0,06%. Der Hauspreisindex landet bei 238,50 Indexpunkten. Binnen der vergangenen zwölf Monate erhöhten sich die Preise noch um 1,81%. 

Somit steigt auch der Gesamtindex im Juli um 0,40% auf 219,06 Punkte. Verglichen mit dem Vorjahr wuchsen die Preise noch um 2,63%. 

„Im Juli zeigte der Immobilienmarkt eine durchweg positive Preisentwicklung: In allen Segmenten – von bestehenden Eigentumswohnungen über Ein- und Zweifamilienhäuser bis hin zu Neubauten – legten die Preise zu. Treiber sind vor allem die anhaltend hohe Nachfrage in den Ballungsräumen, ein begrenztes Angebot sowie die wachsende Zuversicht vieler Käufer:innen angesichts stabilisierter Finanzierungskosten“, erklärt Stefan Münter, Co-CEO und Vorstand der Europace AG. Im Jahresvergleich verstärke sich damit der Aufwärtstrend, insbesondere in Metropolregionen, wo der Wettbewerb um attraktive Objekte zunehme, so der Experte weiter.

Also es bleibt dabei: kein schlechter Zeitpunkt einzusteigen, wenn sich passende Objekt findet…

[September 2025]

Finanztest berichtet (s. https://t1p.de/yok6i), dass die Verbraucherzentrale Rheinland-Pfalz 160 Angebote für den Kauf und Einbau von Luft-Wasser-Wärmepumpen verglichen hat. Dabei zeigten sich große Preisunterschiede und viele unvollständige Angebote.

Hier eine Zusammenfassung der Ergebnisse:

+ Preisspanne: von ca. 20.000 € bis 63.000 €, im Schnitt 36.000 €

+ Häufige Mängel:

1. Etwa 50 % der Angebote enthielten keine Kosten für das Fundament
2. Rund 33 % berücksichtigten nicht die Elektroinstallation

Empfehlung: Mehrere Angebote einholen und auf folgende 7 wichtige Posten achten:

1. Warmwasserbereitung
2. Pufferspeicher
3. Hydraulischer Abgleich
4. Fundament
5. Elektroinstallation
6. Montage und Lohnkosten
7. Sonstiges Material

Zusätzlich sollten Kosten für Demontage und Entsorgung der alten Heizanlage eingeplant werden.

Tipp: Verbraucherzentralen in mehreren Bundesländern bieten einen kostenlosen Angebots-Check an – persönlich, telefonisch oder per Video. Infos dazu gibt es unter verbraucherzentrale-energieberatung.de oder durch Eingabe von „Wärmepumpe Angebotsberatung“ in eine Suchmaschine.

[August 2025]