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News

Sparvorteile im Alter bei Immobilieneigentum

Eine aktuelle Sonderauswertung des Statistischen Bundesamtes im Auftrag des Verbandes der Privaten Bausparkassen zeigt, wie das Fachmagazin AssCompact berichtet, wie viel Miete Rentner durch eine eigene Immobilie im Schnitt sparen.

Rentner, die in den eigenen vier Wänden wohnen, sparen demnach im Schnitt monatlich 669 Euro Miete. Das entspricht rund 35% ihrer durchschnittlichen gesetzlichen Rente von 1.930 Euro pro Haushalt.  Deutliche Unterschiede zeigen sich zwischen West- und Ostdeutschland aufgrund von Mietpreisen und Rentenhöhen.

In Westdeutschland müsste im Schnitt eine fiktive Miete in Höhe von 692 Euro pro Monat gezahlt werden. Die Mietersparnis macht hier 36,7% der pro Rentnerhaushalt gezahlten durchschnittlichen gesetzlichen Rente von 1.887 Euro aus.

In Ostdeutschland fällt sowohl die absolute als auch die prozentuale Ersparnis niedriger aus. Sie liegt aber immer noch auf einem relativ hohen Niveau. So beläuft sich in den neuen Bundesländern inklusive Berlin die unterstellte monatliche Zahlung auf 548 Euro oder 25,4% der monatlichen Rentenleistung, die hier bei 2.155 Euro pro Rentnerhaushalt liegt, der im Wohneigentum lebt.

[August 2020]

Vergleich Immobilienwertentwicklung zur DAX-Entwicklung

Das Immobilienportal immowelt hat gemäß einem Bericht des Fachmagazins AssCompact seine Daten ausgewertet, um festzustellen, ob bzw. inwieweit in den vergangenen zehn Jahren die Preissteigerung von Immobilien den Anstieg bei Dax-Aktien übertraf.

Laut Zehnjahresvergleich legte danach im Schnitt der Quadratmeterpreis von Eigentumswohnungen seit 2010 um 126% zu. Der Zuwachs des Dax betrug 88%. Das scheint überraschend, denn Immobilien gelten eher als sichere Wertanlage ohne große Rendite. Hingegen herrscht noch immer die Meinung vor, Aktien-Depots lieferten höhere Rendite als Immobilien.

Untersucht wurde die Wertsteigerung von Immobilien in insgesamt zwölf der 14 größten Städte Deutschlands (mit mehr als 500.000 Einwohnern). Hierbei wurde festgestellt, dass sich im Zehnjahresvergleich der Angebotspreis einer Eigentumswohnung um bis zu mehr als verdoppelt hat. Betrug der Quadratmeterpreis 2010 noch im Median 1.420 Euro, sind es nun 3.210 Euro.

Insbesondere in Großstädten haben die Immobilienpreise stark angezogen. So erhöhte sich der mittlere Quadratmeterpreis in Berlin von 1.430 Euro auf derzeit 4.450 Euro (+211%). Auch in München stiegen die Preise mit 7.970 Euro um 170% in den vergangenen zehn Jahren (2.950 Euro). Nicht so stark war die Entwicklung in Köln mit einem Anstieg von 1.740 Euro auf 3.750 Euro (+116%). Damit liegt Köln nur vor Essen (+58%) und Dresden (+96%) und hinter Düsseldorf (+126%).

Wichtig und zu beachten ist, dass sich Kurse einzelner Dax-Unternehmen besser (oder schlechter) entwickelt haben können als der er-/gemittelte Wert von 88%. Aber auch der Wert einzelner Immobilien kann/konnte natürlich schwanken. Zudem wurden Transaktions-, Instandhaltungskosten, Steuern sowie renditesteigernde Faktoren wie Dividenden oder Mieteinnahmen nicht berücksichtigt. Bei den Preisen handelt es sich zudem jeweils um die Angebotspreise auf immowelt und nicht um realisierte Abschlusspreise. Und selbstverständlich haben auch Immobilien keine Wertgarantie. Ein wenig unerwartet ist das Ergebnis aber sicher für den ein oder anderen dennoch.

[August 2020]

Auswirkungen der Mehrwertsteuersenkung bei Immobilien

Die durch den Gesetzgeber beschlossene Senkung der Mehrwertsteuer wird Auswirkungen auch auf Finanzierungen haben. Mit Senkung der Mehrwertsteuer sinken u.a. die Maklerkosten wie Notargebühren. Insbesondere bei Neubauten ist aber Vorsicht geboten.

Denn grundsätzlich zahlt man auf sein gesamtes Bauvorhaben die Mehrwertsteuer, die zum Zeitpunkt der Abnahme gilt. Dabei ist es unerheblich, wann ein Vertrag unterschrieben oder zuvor Abschläge mit einem höheren Satz bezahlt wurden. Wurde z.B. im Jahr 2019 ein Bauvertrag abgeschlossen, findet die Abnahme aber erst bis Ende 2020 statt, zahlen die Bauherren für das gesamte Bauvorhaben 16% Mehrwertsteuer. Abschlagszahlungen bis Juni 2020 mit 19% müssen in diesem Fall mit der Schlussrechnung vom Unternehmen ausgeglichen und zu viel gezahlte Mehrwehrsteuer zurückgezahlt werden.

Kaufverträge bzw. Werkverträge zur Neubauerstellung hingegen, die zwischen dem 1.7.2020 und dem 31.12.2020 abgeschlossen werden, weisen einen Mehrwertsteuersatz von 16% aus. Doch auch hier ist das Datum der Schlussrechnung entscheidend. Da die Fertigstellung in den meisten Fällen nicht in 2020 abgeschlossen sein wird, müssen Kunden ab 2021 mit höheren Zahlungsanforderungen rechnen. Dadurch kann eine Finanzierungslücke entstehen.

Um eine spätere Nachfinanzierung solcher Bauvorhaben auszuschließen, sollten bei der Beantragung von Finanzierungen im Vorfeld mit höheren Kosten kalkuliert und die Finanzierung um 3% der Gesamtkosten erhöht werden.

Sollte am Ende die höhere Finanzierung von 3% nicht vollständig in Anspruch genommen werden, kann der Finanzierungsüberschuss meist (abhängig von der jeweiligen internen Regelung des Bankpartners) im Rahmen der Schlussauszahlung an den Kunden ausgezahlt werden. Eine Auszahlung an Dritte ist mit entsprechender Zahlungsanweisung des Kunden meist ebenfalls möglich.

Nicht zu empfehlen ist, so Florian Becker, Geschäftsführer des Bauherren-Schutzbund e.V. (BSB), wegen der geringeren Mehrwertsteuer auf eine Abnahme bis Ende des Jahres drängen. Bauen braucht seine Zeit und zu schnelles Bauen kann zu einer schlechteren Qualität führen, die sich in Baumängeln und Folgeschäden auswirken kann. Eine Beseitigung kommt den Bauherren dann teurer als 3% weniger Mehrwertsteuer. Hier verweist der BSB auf die Erfahrungen aus 2006, als die Mehrwertsteuer von 16 auf 19% anstieg.

Ebenfalls warnt der BSB vor Teilabnahmen, bei denen das Risiko der Beschädigung schon in der Bauphase auf den Bauherren übergeht. Ebenfalls besteht die Gefahr, die schützenden Regelungen des „Verbraucherbauvertrags“, wie die Begrenzung der Abschlagszahlungen auf 90% der Bausumme oder eine verbindliche Angabe zum Fertigstellungszeitpunkt zu verlieren.

[Juli 2020]

Preisentwicklung bei Immobilien

Wie eine Studie des Marktforschungsinstituts YouGov im Auftrag des bundesweiten Immobilienmaklers Homeday zeigt, gab es im Mai bereits dreimal mehr Kaufinteressenten als im April. Auch Homeday hat festgestellt, dass die Zahl der Besichtigungsanfragen, der eingehenden Kaufangebote sowie den abgeschlossenen Transaktionen sogar deutlich über dem Vor-Corona-Niveau lag.

In der ersten Umfrage im April 2020 dachten dabei noch 39% der Kaufinteressenten, dass die Immobilienpreise bedingt durch die Corona-Krise fallen würden. Und im Mai war es bereits knapp jeder zweite Kaufinteressent. Doch die Hoffnung auf ein Schnäppchen am Immobilienmarkt kann aktuell nicht belegt werden.

Interessant ist zudem, dass sich das Suchverhalten durch Corona bei 34% der Befragten verändert hat. Insbesondere in Bezug auf den Preis. 40% suchen nun nach einer günstigeren Immobilie – weil sie es wollen oder durch eigene finanzielle Einschnitte müssen. Auch werden häufiger ländlichere Immobilien als bisher gesucht (31%). Dagegen stehen 28%, die es eher in den städtischen Bereich zieht.

Eine aktuelle Analyse von immowelt zeigt auf, dass sich die Kaufpreise des letzten Jahres verteuert haben. Und das nicht – wie bekannt – nur in Großstädten, auch in 85 der untersuchten 100 Mittelstädte ging es, teilweise um gut 1/3, nach oben. Dabei liegen mehr als 50% dieser Städte bei einem Anstieg im zweistelligen Bereich. Insbesondere die Städte in Ballungsräumen, in denen viele Pendler leben, sind betroffen. Beispiel Kölner Umland: Pulheim +29%, Langenfeld +33%, Hürth oder auch Euskirchen mehr als +25%.

Der Bundesverband der Deutschen Volksbanken und Raiffeisenbanken (BVR) sieht ebenfalls einen weiteren Preisauftrieb. Als Begründung führt der BVR an, dass das Umfeld für die Märkte insgesamt stabil bleibt und sich allmählich sich eine Belebung der Konjunktur abzeichne.

Es lässt sich abschließend nicht wirklich sagen, wie sich die Immobilienpreise entwickeln. Ganz aktuell, am 06. Juli, hebt die Frankfurter Allgemeine Zeitung (FAZ) mit Verweis auf das Beratungsunternehmen Empirica Segmente hervor, die trotz der Corona-Krise stabil bleiben sollten. Das sind demnach vor allem die selbstgenutzte Wohnung oder die Doppelhaushälfte, die der Familie und den neuen Ansprüchen auf mehr Platz im Homeoffice gerecht wird. Von einem Überangebot sind wir hier weit entfernt, wird Empirica-Geschäftsführer Reiner Braun zitiert. Er rechnet laut FAZ maximal mit leichten regionalen Preisschwankungen. Wer also im mittleren Segment ein geeignetes Haus gefunden hat, dürfte keinen Preissturz befürchten – und sollte auch auf keinen warten.

[Juli 2020]

Verlängerung Baukindergeld?

Auf Anfrage der FDP im Juni hat die Bundesregierung mitteilt, dass sie in der kommenden Legislatur-periode entscheiden wird, ob das Baukindergeld verlängert wird.

Bisher gilt, dass bis zum 31.12.2020 ein Kaufvertrag unterschrieben sein muss oder eine Baugenehmigung erteilt wurde und von den rund 10 Mrd. Euro, die insgesamt bereitgestellt wurden, noch Mittel vorhanden sind. Die KfW geht bislang davon aus, dass die insgesamt bereitgestellten Fördermittel ausreichend sein werden.

Da sich wegen Corona aufgrund fehlender Besichtigungsmöglichkeiten oder Schließungen der Bauämter die Umsetzung so manches Kauf- bzw. Bauvorhaben verzögert haben dürfte, soll die Verschiebung des Stichtags nach den 31.12.2020 den Betroffenen ein wenig mehr Zeit einräumen, doch noch in den Genuss der Förderung zu kommen.

Die Bundesregierung hat angegeben, dass bis zum 31.05.2020 insgesamt rund 233.000 Anträge auf Baukindergeld mit einem Volumen von knapp Euro 4,9 Mrd. bei der KfW gestellt wurden. Im Schnitt bedeutet dies, es werden pro Antrag Familien mit 1,7 Kindern gefördert.

Bliebe es bei dem bisherigen Schnitt, könnten insgesamt um die 500.000 Anträge gefördert werden, also nochmals in etwa so viel wie bisher bereits. Eine zeitliche Verlängerung der Förderung kann auf jeden Fall helfen, die bereitstehenden Mittel noch allesamt zu bewilligen und so Familien ins Eigentum zu verhelfen.

[Juli 2020]

Darf ich einfach zur Säge greifen, wenn Äste des Nachbarn zu mir ragen?

Der Frühling ist da und die Gartenarbeit kann starten. Doch gern entbrennt am Gartenzaun ein Streit unter Nachbarn. Gerade, wenn überhängende Äste einfach ohne Absprache gestutzt werden.

Zur Rechtslage hat der Merkur, s. https://bit.ly/2Q3tT3e, einige Fakten zusammengestellt.

Wir wünschen allen eine gute Nachbarschaft und ein gutes Verständnis für den jeweils anderen. Das sollte gut helfen, Streitigkeiten im Vorfeld zu vermeiden.

[April 2020]

Beratung trotz Kontaktsperre

Beratung ohne Risiko. Ich sehe meinen Kunden zwar lieber in die Augen, aber auch per Telefon und Computer bleibt der Service wie gewohnt persönlich und individuell. Bleiben wir in Kontakt.

[März 2020]

Raten stunden

Bankkunden in Deutschland, die wegen der Corona-Krise finanzielle Schwierigkeiten haben, können die Kreditschulden für ihre Verbraucherdarlehen von April bis Juni kostenlos stunden.

Mehr beim Justizministerium erfahren: https://bit.ly/2JkOrR6.

[März 2020]

Gebühr für die Umschuldung eines Immobiliendarlehens unzulässig

Baudarlehen, die nach Ablauf der Zinsbindung meist noch nicht vollständig zurückgezahlt sind, werden oft zu besseren Zinskonditionen zu einer anderen Bank umgeschuldet. Die bestehenden Grundschulden werden hierbei in der Regel an die neue Bank abgetreten.

Im September 2019 hat der Bundesgerichtshof unter dem Aktenzeichen XI ZR 7/199 entschieden, dass Banken einen solchen Wechsel nicht durch Gebühren erschweren dürfen. So ein Bericht der Frankfurter Allgemeine Zeitung, siehe auch https://bit.ly/2wtKcPQ.

Zunächst hatte der Bundesverband der Verbraucherzentralen eine Kreissparkasse verklagt, die laut ihrem Preisverzeichnis eine Gebühr von 100 Euro verlangt hatte. Begründet wurden die Kosten mit dem Aufwand der Grundschuldabtretung.

Nach Einschätzung des zuständigen BGH-Richters ist ein solcher Aufwand der Bank mit dem Zins bereits abgegolten. So hatte im Vorfeld auch schon das Oberlandesgericht mit einem Urteil im Dezember 2018 der Kreissparkasse die Gebühr untersagt.

[März 2020]

Zweckentfremdung der Garage kann teuer werden

Kein Platz fürs Auto? Eine Zweckentfremdung der Garage kann teuer werden.

Wie der WDR unter Bezug auf Haus & Grund Rheinland Westfalen berichtete, müssen Garagen zum Abstellen von Autos genutzt werden und dürfen nicht als Hobby- oder Lagerraum genutzt werden. Die Stadt Niederkassel hat beispielsweise Ende 2018 Bußgelder von bis zu 500 Euro bei einer Zweckentfremdung angedroht.

Gartenmöbel und leere Bierkisten gehören daher nicht in die Garage, auch wenn Besitzer denken, sie könnten die Fläche nutzen, wie sie wollten.

Reifen, Werkzeuge, Fahrräder, aber alles bei ausreichendem Platz, darf durchaus mit in die Garage.

Die Gefahr, entdeckt zu werden ist allerdings überschaubar, da die Baubehörden selten Garagen kontrollieren. Es sein denn, einen Nachbarn stört es und dieser erstattet Anzeige.

Den ganzen Artikel finden Sie unter https://bit.ly/39dl128.

[Februar 2020]