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News

Postbank Wohnatlas 2024

Das HWWI (Ham­bur­ger Welt­Wirt­schafts­In­sti­tut) hat für die Postbank die Kaufpreisentwicklung 2023 für Eigentumswohnungen analysiert. Fast alle Regionen sind dabei (inflationsbereinigt) günstiger als im Vorjahr. In den 7 größten Städten sind die Preise demnach am stärksten gesunken, gefolgt von sonstigen Großstädten.

Aber nicht nur in den Ballungsräumen, sondern in rund 96% aller Regionen waren Eigentumswohnungen im Bestand real günstiger als im Vorjahr. Nur in 16 Regionen stiegen die Preise.

Aber ACHTUNG: immowelt berichtet aktuell von einer bereits zu sehenden deutlichen Trendwende. So zeigen sich in den Metropolen (ab 500.000 Einwohner) wieder steigende Preise! Dazu mehr in einem späteren Post.

Wer mehr Details zum Wohnatlas 2024 wünscht, findet diese u.a. hier.

[April 2024]

Das rechnet sich – verschiedene Rechner

Unter „Das rechnet sich“ finden sich auf unserer Webseite Rechner, mit denen Sie sich selbst in einem 1. Schritt informieren können. Diese finden Sie hier.

Was findet sich dort genau?

  1. ein Budgetrechner, mit dem ermittelt werden kann, was die Immobilie in etwa kosten darf
  2. ein Haushaltsrechner, mit dem erkennbar ist, ob eine Belastung eher machbar oder riskant ist
  3. ein Zinscheck, mit dem man aktuell mögliche Zinssätze und Monatsrate ermittelt werden können
  4. die Entwicklung der Zinsen in einem aktuellen Chart
  5. ein Zinsrechner, mit dem man einen Tilgungsplan und die Restschulden berechnen kann, inkl. anpassbarem Anschlusszinssatz
  6. ein Tilgungsrechner, mit dem man mit vorgegebener Monatsrate die Laufzeit berechnen kann – oder umgekehrt, die Monatsrate bei vorgegebener Laufzeit
  7. ein Zinsbindungsrechner, mit dem man verschiedene Zinsbindungen vergleichen kann
  8. ein Immobilienwertrechner, um zu sehen, was eine Immobilie aktuell wert ist
  9. ein Sanierungsrechner, um zu ermitteln, wie hoch die Kosten einer Sanierung sein könnten, welche Energiekosten gespart werden und welche Förderungen die Kosten reduzieren können
  10. ein Volltilgungsrechner, um zu sehen, mit welcher Tilgung man in der Zinsbindung voll entschuldet ist
  11. ein Anschlussfinanzierungsrechner, mit dem für zu verlängernde Darlehen mögliche Zinsen zu berechnen sind
  12. ein Ratenkreditrechner, mit der Anzeige möglicher Zinssätze

[April 2024]

Stärkster Rückgang der Immobilienpreise seit 2000

Wie AssCompact berichtet, hat das Statistische Bundesamt (Destatis) aktuelle Zahlen zur Preisentwicklung bei Wohnimmobilien (Häuserpreisindex) für das vierte Quartal 2023 vorgelegt. Demnach sind die Preise für Wohnungen und Ein- und Zweifamilienhäuser um durchschnittlich 7,1% gegenüber dem vierten Quartal 2022 gefallen.

Den Statistikern zufolge sind die Preise damit im fünften Quartal in Folge gegenüber dem Vorjahresquartal gesunken. Im Vergleich zum dritten Quartal 2023 haben sich die Preise im bundesweiten Durchschnitt um 2,0% verringert. Bestandsimmobilien verbilligten sich gemessen am Vorjahresquartal um 7,8%. Neubauten kosteten 3,2% weniger. Im Vergleich zum Vorquartalsvergleich sanken die Preise für Bestandsimmobilien um 2,1%, Neubauten kosteten 1,0% weniger.

Für 2023 berichtet das Statistische Bundesamt von einem Preisrutsch für Wohnimmobilien im Jahresdurchschnitt von 8,4% gegenüber dem Jahr 2022. Dieser Wert markiert den stärksten Rückgang im Vorjahresvergleich seit Beginn der Zeitreihe im Jahr 2000 und den ersten Rückgang seit dem Jahr 2007. Im Zeitraum von 2008 bis 2022 haben die Preise für Wohnungen und Häuser im Jahresdurchschnitt kontinuierlich zugelegt.

Wie das Statistische Bundesamt weiter mitteilt, haben sich die Wohnimmobilienpreise im vierten Quartal 2023 sowohl in den ländlichen als auch in den städtischen Regionen im Vergleich zum Vorjahresquartal weiter verringert. Ein- und Zweifamilienhäuser in den Top-7-Metropolen Berlin, Hamburg, München, Köln, Frankfurt am Main, Stuttgart und Düsseldorf verbilligten sich um durchschnittlich 9,1% gegenüber dem vierten Quartal 2022. Eigentumswohnungen wurden 5,8% günstiger. Im Vergleich zum Vorquartal zahlten Käufer in den größten deutschen Städten im Schnitt 1,5% weniger für Häuser. Wohnungen kosteten 1,7% weniger.

Mit einem Minus von 11,0% zum Vorjahresquartal fiel der Preisrückgang für Ein- und Zweifamilienhäuser besonders hoch aus. Gegenüber dem dritten Quartal 2023 wurden Häuser im Schnitt 2,7% günstiger. Für Eigentumswohnungen mussten Käufer gemessen am Vorjahr in diesen Regionen im Schnitt 7,1% weniger berappen. Im Vergleich zum dritten Quartal 2023 lag der Rückgang bei 1,9%.

In dünn besiedelten ländlichen Kreisen verringerten sich die Preise für Häuser im Vergleich zum vierten Quartal 2022 um 6,9% und die Preise für Eigentumswohnungen um 2,8% günstiger als im vierten Quartal 2022. Im Vergleich zum Vorquartal gaben die Preise in diesen Regionen um 2,1% für Ein- und Zweifamilienhäuser sowie um 3,1% für Eigentumswohnungen nach.

Erst vor Kurzem haben Auswertungen des German Real Estate Index (GREIX) ergeben, dass die Preise für Wohnimmobilien in Deutschland 2023 so stark gefallen sind wie noch nie seit Beginn der systematischen Immobilienpreiserfassung in Deutschland vor rund 60 Jahren. Bei dem GREIX-Index werden die Kaufpreissammlungen der Gutachterausschüsse, die notariell beglaubigte Verkaufspreise enthalten, nach aktuellen wissenschaftlichen Standards ausgewertet.

[März 2024]

5 Tipps für erfolgreiche Verhandlungsgespräche – Tipp 5

Hier der 5. und damit letzten Tipp…

Tipp 5: Fingerspitzengefühl mitbringen 

Einer der wichtigsten Faktoren bei Kaufpreisverhandlungen: das Fingerspitzengefühl.

Sie sollten sich darüber im Klaren sein, dass so ein Immobilienkauf – wenn nicht ein Bauträger oder Unternehmen die Verkäufer sind – für die Verkaufenden eine emotionale Angelegenheit sein kann. Die Kaufpreisverhandlungen sollten daher mit sachlichen Argumenten und gegenseitigem Verständnis geführt werden. Am besten lernen Sie die Verkäuferin oder den Verkäufer vorab ein wenig kennen und informieren sich darüber, warum die Immobilie zum Verkauf steht.

Nicht selten ist die Entscheidung, wer den Zuschlag für die Immobilie erhält, auch eine Frage der Sympathie.

Jetzt bleibt noch eine gute Suche und ein noch besseres Finden zu wünschen und wir stehen natürlich jederzeit gern mit Rat und Tat zur Verfügung – gern auch im Vorfeld!

[März 2024]

5 Tipps für erfolgreiche Verhandlungsgespräche – Tipp 4

Tipp 4: Prozentregel beachten

Wenn Sie den Kaufpreis verhandeln möchten, besagt eine allgemeine Regel: Ein Angebot, das Interesse bezeugen soll, liegt etwa 5-10 % unter dem geforderten Kaufpreis. Wenn Sie nicht so hoch in die Verhandlungen starten wollen, ist ein Angebot zwischen 75% und 90 % des Verkaufspreises genauso in Ordnung. Das zeigt, dass sie an einem Kauf interessiert sind, aber gerne verhandeln wollen.

Ganz wichtig ist jedoch, dass das Kaufangebot realistisch ist. Wer also selbstbewusst und erfolgreich verhandeln will, sollte sich vorab mit dem Markt auseinandersetzen: Wie sieht das Angebot zum Zeitpunkt des Kaufs aus? Und wie hoch ist die Nachfrage? Für welchen Preis gingen vergleichbare Objekte über den Tisch? Wer diese Fragen beantworten kann, hat schon mal eine gute Grundlage.

Auf unserer Webseite gibt es zur ersten Einschätzung übrigens weiterhin den Immobilienwertrechner.

[März 2024]

5 Tipps für erfolgreiche Verhandlungsgespräche – Tipp 3

Tipp 3: Potenzielle Renovierungs- und Modernisierungskosten einplanen

Ein Großteil der Bestandsimmobilien auf dem Markt hat eher schlechte Energieeffizienzklassen. Das ist natürlich super für die Kaufpreisverhandlungen. Denn eine schlechte Energiebilanz schafft viel Spielraum bei den Kaufpreisverhandlungen.

Gleichzeitig bedeutet sie aber, dass früher oder später zusätzliche Kosten auf die neuen Eigentümerinnen und Eigentümer zukommen. Aber deswegen sollten Kaufinteressierte bei ihrer Wunschimmobilie genau hinschauen und mögliche Kosten in ihr Angebot einpreisen.

Idealerweise holen Sie sich hierfür Kostenvoranschläge von den Handwerksbetrieben ein, fassen diese in einer Liste zusammen und bringen sie mit zu den Preisverhandlungen. Damit haben Sie direkt eine Argumentationsgrundlage.

Auf unserer Webseite gibt es dazu für einen ersten groben Überblick den Sanierungsrechner. Geben Sie die Eckdaten Ihres Objekts ein und drucken Sie sich die Modernisierungsempfehlung gerne aus, um sie mit Ihrem Handwerker oder Energieberater im Detail zu besprechen. Sie brauchen Ansprechpartner: auch hier können wir mit Netzwerkpartnern helfen! Nehmen Sie dazu individuell Kontakt auf.

[März 2024]

5 Tipps für erfolgreiche Verhandlungsgespräche – Tipp 2

Tipp 2: Immobilienwert erkennen 

Kaufpreise entsprechen in der Regel weniger dem tatsächlichen Marktwert einer Immobilie. Vielmehr spiegeln sie das wider, was die Verkaufenden gerne für das Objekt hätten. Daher liegt der Angebotspreis häufig über dem, was eigentlich verlangt werden kann. Damit Sie hinsichtlich des Preises gut vorbereitet in die Verhandlungen gehen können, sollten Sie sich vorab über den Wert der Wunschimmobilie informieren.

Eine erste Einschätzung können Tools wie unser Immobilienwertrechner geben. Sie ermitteln auf Basis weniger Parameter einen Schätzwert. Wenn Sie ganz sicher gehen wollen, sollten Sie einen Gutachter oder eine Gutachterin zu Rate ziehen. Immobiliensachverständige werfen meist einen gründlicheren Blick auf die Immobilie und können auch potenzielle Modernisierungsarbeiten und Mängel erkennen.

Eine Gutachterin oder ein Gutachter hat aber auch seinen Preis. Daher sollte hier genau abgeschätzt werden, ob sich die Investition im Vergleich zu einer möglichen Ersparnis lohnt. Gern vermitteln wir hier auf Wunsch auch Kontakte zu unseren Netzwerkpartnern in diesem Bereich.

Auf unserer Webseite gibt es zur ersten Einschätzung einen Immobilienwertrechner.

[März 2024]

5 Tipps für erfolgreiche Verhandlungsgespräche – Tipp 1

Ob Sie den Zuschlag für ihre Wunschimmobilie erhalten, hängt nicht immer nur von der Finanzierung ab. Ob eine Finanzierung überhaupt notwendig wird, kommt auch darauf an, wie erfolgreich Sie den Kaufpreis verhandelt haben. Und eine Kaufpreisverhandlung sollte immer versucht werden. Wir haben fünf Tipps zusammengestellt, die wir in jeweils einem Post in den nächsten Tagen darstellen werden.

Tipp 1: Budget festlegen

Wer erfolgreich verhandeln will, sollte zuallererst sein Budget kennen beziehungsweise genau wissen, wie viel er ausgeben will oder kann. Am besten findet man das mittels einer Haushaltsrechnung oder einer Budgetrechnung heraus. Hierfür werden das Haushaltsnettoeinkommen sowie gegebenenfalls Mieteinnahmen oder sonstige Einnahmen den monatlichen Ausgaben gegenübergestellt. Aus der Differenz ergibt sich dann das Budget, das zur freien Verfügung steht, um die Rate für ein Darlehen zu bezahlen.

Wer sein Budget kennt, kann anschließend festlegen, wie viel er bereit ist, monatlich in eine Finanzierung zu stecken. Ein Budget zu haben, ist vor allem in Ballungsräumen mit einer hohen Nachfrage nach Immobilien sinnvoll, um sich finanziell nicht zu übernehmen.

Auf unserer Webseite gibt es dazu Rechner folgende Rechner:

Der Budgetrechner – Wieviel Baufinanzierung kann ich mir leisten?

Geben Sie Ihr Einkommen, Eigenkapital und Wunschrate vor und ermitteln Sie, was die Immobilie kosten darf.

Der Haushaltsrechner – Damit die Haushaltskasse stimmt

Hier können Sie anhand des bestehenden Einkommens und der vorhandenen Ausgaben ermitteln, ob eine monatliche Rate eher machbar oder riskant einzustufen ist.

[März 2024]

Bis 2024 fehlen geschätzt 600.000 Wohnungen und bis 2027 bis 830.000

Gem. dem Frühjahrsgutachten des sogenannten Rats der Immobilienweisen, das der Präsident des ZIA (Zentraler Immobilien Ausschuss), Dr. Andreas Mattner, vorgestellt und auch der Bundesbauministerin Klara Geywitz übergeben hat, ist „Die Analyse der Experten ist nicht nur ein Wake-up-call, sondern in einigen Punkten ein regelrechter Sirenen-Alarm“.

Die ZIA ist der Auffassung, dass die Bundesregierung ihr Wohnungsbauziel deutlicher verfehlen wird, also bisher angenommen. Demnach werden bis 2025 rund 720.000 Wohnungen fehlen, bis 2027 werden es gar 830.000 sein.

Die meisten Neubauvorhaben rechnen sich nicht mehr, so der ZIA. Er hat ermittelt, dass erst bei einer Durchschnittsmiete von EUR 21/qm eine „Schwarze Null“ erreicht wird.

Gefordert werden zusätzliche Förderprogramme, ein vorübergehender Verzicht auf die Grunderwerbsteuer oder die angestrebte degressive AfA.

Wen das ganze Gutachten interessiert, findet es hier.

[Februar 2024]

Energieausweise und deren Auswirkungen auf Kaufpreise

Energieeffizienz spielt mittlerweile nachweislich eine wichtige Rolle bei den Objektwerten.

Hier dazu ein Artikel aus der WELT mit der Überschrift „So stark drückt der Energieausweis den Kaufpreis unsanierter Häuser.

Käufer sollten das bei den Kaufpreisverhandlungen, die wieder möglich sind, unbedingt berücksichtigen!

[Februar 2024]