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News

„Selbstverständlich haben wir eine Immobilienblase“

Blase oder nicht Blase? Diese Frage stellen sich immer mehr Anleger und Eigentümer beim Blick auf die seit Jahren rasanten Anstiege der Immobilienpreise am deutschen Wohnungsmarkt. Die Experten von empirica kommen in ihrem aktuellen Marktbericht zu einem eindeutigen Fazit.

Mehr dazu im Artikel von asscompact.de hier.

[Mai 2021]

Postbank Wohnatlas

Die Postbank hat im März Ihren Wohnatlas vorgestellt. Der Wohnatlas ist eine jährlich erscheinende, mehrteilige Studienreihe, die den deutschen Immobilienmarkt unter verschiedenen Aspekten regional bis auf Kreisebene beleuchtet. So wurde u.a. die Immobilienpreisentwicklung in den 401 deutschen Landkreisen und kreisfreien Städten vom Hamburger WeltWirtschaftsInstitut (HWWI) untersucht.

Die Nachfrage nach Wohneigentum in Deutschland ist nach den Erkenntnissen im Wohnaltas ungebrochen, die Kaufpreise verzeichnen auch im Corona-Jahr 2020 einen Anstieg. In den Metropolen und in ihrem Umland waren teils kräftige Preissteigerungen im Vergleich zum Vorjahr zu beobachten. In mehr als 94% aller deutschen Landkreise und kreisfreien Städte wurden Wohnimmobilien teurer. Im Durchschnitt über alle Regionen lag das Plus bei Eigentumswohnungen im Bestand gegenüber 2019 inflationsbereinigt bei 9,6% – und war damit noch höher als im Vorjahr.

Niedrige Zinsen, große Nachfrage und knappes Angebot – das waren auch 2020 die bestimmenden Faktoren auf dem Immobilienmarkt. Die Corona-Pandemie hat daran also nichts geändert, die Konjunkturdelle konnte dem Wohnungsmarkt nichts anhaben. „Corona und die Erfahrung des Lockdowns haben bei vielen Menschen den Wunsch nach Wohneigentum noch verstärkt“, sagt Eva Grunwald, Leiterin Immobiliengeschäft Postbank. „Die Menschen haben 2020 Corona-bedingt viel Zeit zu Hause verbracht. Da liegt es nahe, sich Gedanken über die eigenen vier Wände zu machen – und Verbesserungen ins Auge zu fassen. Viele Interessenten, die sich im vergangenen Jahr auf dem Wohnungsmarkt umgesehen haben, hat Corona erst zum Handeln veranlasst. Die Nachfrage reißt nicht ab.“

Auch in Zukunft ist nach Einschätzung Experten HWWI demnach mit steigenden Preisen für Wohneigentum zu rechnen. Zwar beruhen die Berechnungen noch auf Daten, die vor der Corona-Pandemie erhoben wurden, die Prognose dürfte aber weitgehend stabil sein. In mehr als der Hälfte der 401 deutschen Kreise und Städte können Wohnungsbesitzer demnach damit rechnen, dass ihre Immobilie bis mindestens 2030 real an Wert gewinnt. Einen Grund für die ungebrochen große Nachfrage sieht die Analyse des HWWI vor allem in der Anziehungskraft der Metropolen: Die Einwohnerzahlen in und um die urbanen Zentren dürften weiter steigen.

[April 2021]

Bundesbank warnt erneut vor zu hohen Preisen für Wohneigentum

Wie u.a. das Fachmagazin AssCompact berichtet, ist die Lage am deutschen Immobilienmarkt nach wie vor und stark (bis zu 30%) überhitzt.

Die Auswirkungen der Corona-Pandemie sind bisher begrenzt. Denn die Nachfrage nach Wohnraum ließ der Bundesbank zufolge im bisherigen Verlauf der Pandemie nicht nach.

Weitere Informationen finden Sie: hier

[März 2021]

Immobilien-Teilverkauf zur Kapitalbeschaffung

Für ältere Immobilienbesitzer, denen nur eine geringe Liquidität zur Verfügung steht und die Liquiditätsbedarf haben, aber möglicherweise kein klassisches Bankdarlehen mehr bekommen, gibt es nun ab sofort über uns eine interessante Lösung. Dies in Zusammenarbeit mit einem am Immobilienmarkt sehr bekannten und etablierten Partner.

So können wir ältere Kunden nun mit einem Immobilien-Teilverkauf bei der Kapitalbeschaffung unterstützen – ob für eine Schenkung zu Lebzeiten, für die Realisierung einer Ferienimmobilie oder für andere Wünsche wie einem altersgerechten Umbau. Der Kunde nutzt das Zuhause wie bisher, denn unser Geschäftspartner agiert lediglich als stiller Anteilseigner.

Das neue Produkt richtet sich an einen spezifischen Personenkreis. Also Kunden die mindestens 60 Jahre oder älter sind. Das Immobilienvermögen sollte mindestens 200.000 Euro betrage und die Immobilie sollte mindestens zu 75% wohnwirtschaftlich genutzt werden sowie in einer Region mit Wachstumspotential liegen.

Wenn die vorgenannten Bedingungen erfüllt sind, sind mindestens 100.000 Euro, aber maximal 50% des festgestellten Immobilienwertes zu erwerben. Eine erstrangige Grundschuldeintragung für den stillen Anteilseigener ist dabei unabdingbar. Kommen Sie gerne für weitere Informationen auf uns zu. Die abschließende Beratung des Kunden erfolgt jedoch durch unseren Geschäftspartner, zu dem wir bei Interesse dann einen Kontakt herstellen.

[März 2021]

Bieterverfahren

Der Nachfrageboom bei Wohnimmobilien hat dazu geführt, dass viele Verkäufer ihre Immobilie im Bieterverfahren anstatt zu einem festen Preis auf den Markt bringen. Dieser Trend birgt aber für Käufer durchaus Risiken.

Vor allem in Metropolen mit begrenztem Immobilienangebot und hoher Nachfrage haben bislang private Immobilienverkäufer das Bieterverfahren genutzt, um für ihre Immobilie einen möglichst hohen Preis zu erzielen. Doch mittlerweile hat sich dieser Trend laut einer Umfrage des Immobilien-dienstleisters McMakler auch auf das Umland der Metropolen und auf B-Städte ausgeweitet. Sechs von zehn befragten Maklern gaben an, dass sie im Umland von mittelgroßen Städten schon mit dem Bieterverfahren zu tun hatten. Mehr als 70% der Umfrageteilnehmer berichteten von einem Anstieg der auktionsartigen Verkaufsverfahren von 10% oder mehr.

Das Bieterverfahren läuft ähnlich wie eine Auktion ab, allerdings mit einem wichtigen Unterschied: Während bei der klassischen Auktion das Höchstgebot bindend ist, können beim Bieterverfahren sowohl der meistbietende Kaufinteressent als auch der Verkäufer bis zum Notartermin einen Rückzieher machen. Rechtlich bindend wird die Immobilientransaktion erst mit der Unterzeichnung des notariellen Kaufvertrags.

Häufig vereinbaren Makler beim Bieterverfahren einen gemeinsamen Besichtigungstermin für alle Interessenten. Das hat einen psychologischen Grund: Wenn sich möglichst viele Interessenten treffen, entsteht schnell der Eindruck, dass es sich um ein besonders begehrtes Objekt handelt – und das treibt den Preis in die Höhe. Im Anschluss daran haben die Interessenten einige Tage Zeit, um ihr Kaufangebot beim Makler einzureichen.

Nun kann der Verkäufer entscheiden, an welchen Interessenten er die Immobilie veräußert. Häufig handelt es sich um denjenigen, der das höchsten Preis bezahlen will. Wenn dieser noch zu seinem Preisangebot steht, wird ein Notartermin vereinbart.

Für den Verkäufer liegt der Vorteil auf der Hand: Befindet sich die Immobilie in einer begehrten Lage, ist möglicherweise ein Interessent bereit, einen höheren Preis zu bezahlen als den, der bei einem herkömmlichen Inserat aufgerufen worden wäre. Dass diese Strategie funktioniert, bestätigen die Ergebnisse der McMakler-Umfrage. Sieben von zehn Maklern berichteten, dass der erzielte Preis mindestens 10% höher war als der ursprünglich angesetzte Verkaufspreis.

Doch genau in dieser Gewinnchance liegt das Risiko für den Käufer. Wer sich nicht zuvor über die realistischen Kaufpreise in der betreffenden Lage informiert, zahlt einen überhöhten Preis und läuft Gefahr, dass sich aufgrund der Differenz zwischen Kaufpreis und Bankenbewertung der Beleihungsauslauf verändert und die Finanzierung verteuert. Hat der Käufer dazu noch im Bieterwettbewerb höher gereizt als es wirtschaftlich vertretbar wäre, kann sogar der Kauf letztlich daran scheitern, dass sich zu vertretbaren Konditionen kein Finanzierungsgeber findet.

Für die Finanzierung bedeutet dies, hier die besonderen Anforderungen des Bieterverfahrens zu berücksichtigen. Neben dem allgemeinen Limit für eine Finanzierung, das in der Frühphase jeder Beratung ermittelt werden sollte, gilt es auch für die in Frage kommende Immobilie ein realistisches Gebotslimit zu setzen.

So sollten Interessenten unbedingt die marktüblichen Preisen für ähnliche Objekte recherchieren. Wir z.B. unterstützen hier mit den uns zur Verfügung stehenden Tools oder Netzwerkkontakten gern. Auch zeigen wir in dem Zusammenhang anhand einer konkreten Finanzierungsberechnung auf, welche Auswirkungen ein überhöhter Kaufpreis auf den Beleihungsauslauf und die Finanzierungskosten haben würde. Solche praktischen Kalkulationen helfen, sowohl den realistischen Marktpreis als auch die persönlichen finanziellen Möglichkeiten einzuschätzen.

Wichtig ist hier eine gewisse Sensibilisierung des Finanzierungsinteressenten. Denn angesichts der Unwägbarkeiten des Prozesses sollten sich der Kunde nicht auf das Objekt zu sehr versteifen. Gerade in Regionen mit hoher Nachfrage ist die Wahrscheinlichkeit hoch, dass ein schlecht informierter Interessent die Wettbewerber überbietet und sich die Immobilie – wenn auch zum überhöhten Preis – sichert. Das mag zunächst für Enttäuschung sorgen. Doch nüchtern betrachtet ist es sinnvoller, auf ein Angebot mit marktgerechterem Preis zu warten als im Bieterwettstreit die Tragfähigkeit der Finanzierung zu gefährden.

[März 2021]

Auszeichnung TOP-DIENSTLEISTER und TOP-EMPFEHLUNG 2021

Die Auszeichnungen für 2021 von ProvenExpert sind da. Wir sind auch dieses Jahr wieder TOP-DIENSTLEISTER und TOP-EMPFEHLUNG.

Wir freuen uns, seit 2018, also für 4 Jahren in Folge, diese Auszeichnungen erhalten zu haben und danken allen Kunden, die klug-finanziert bewertet und damit zu diesem tollen Ergebnis beigetragen haben.

Nunmehr liegen 200 Bewertungen mit 4,97/5,00 Sternen und einer 100% Weiterempfehlungsquote vor.

[Februar 2021]

Neue KfW-Zuschüsse für barrierefreien Umbau

Das Bundesministerium des Innern, für Bau und Heimat (BMI) hat die Fördermittel für Umbau-Maßnahmen zur Barrierereduzierung für das Jahr 2021 auf 130 Mio. Euro festgelegt. Die Zuschüsse können ab sofort bei der KfW beantragt werden.

Die Fördermittel sollen dazu beitragen, dass Menschen länger in ihrem gewohnten Wohnumfeld bleiben können. Zu den typischen Modernisierungsmaßnahmen zählen der Einbau einer bodengleichen Dusche, das Entfernen von Türschwellen oder der Einbau von Aufzügen.

Für einzelne Maßnahmen vergibt die KfW Zuschüsse in Höhe von 10% der förderfähigen Kosten (max. 5.000 Euro). Wer sein Haus zum Standard „Altersgerechtes Haus“ umbaut, bekommt 12,5% der förderfähigen Kosten (max. 6.250 Euro) von der KfW erstattet. Private Bauherren und Mieter können ihren Förderantrag vor Beginn der Vorhaben im KfW-Zuschussportal online stellen. Mehr Informationen gibt es auf der Internetseite www.kfw.de/455-b.

(Quelle: https://www.asscompact.de/node/41373)

[Februar 2021]

Neue Bundesförderung für effiziente Gebäude (BEG)

Mit der neuen „Bundesförderung für effiziente Gebäude (BEG)“, hat die Bundesregierung ab 01.01.2021 die bestehenden Programme zur Förderung von Energieeffizienz und Erneuerbaren Energien (EE) u.a. im wohnwirtschaftlichen Gebäudebereich in einem modernisierten und vereinfachten Förderangebot gebündelt, die jeweils in einer Zuschuss- und einer Kreditvariante angeboten werden:

•   BEG-WG (Neubau und Komplettsanierung von Wohngebäuden zum Effizienzhaus)

•   BEG-EM (Sanierung mit Einzelmaßnahmen an Wohngebäuden)

Der Start der neuen Bundesförderung für effiziente Gebäude (BEG) erfolgt dabei in zwei Stufen:

Zum 01.01.2021 startet ausschließlich die Zuschussförderung für Einzelmaßnahmen im Teilprogramm BEG Einzelmaßnahme durch das BAFA. Gefördert werden Maßnahmen an der Gebäudehülle, der Anlagentechnik, Erneuerbare Energien für Heizungen, Heizungsoptimierung sowie Fachplanung und Baubegleitung im Zusammenhang mit einer Einzelmaßnahme.

Zum 01.07.2021 startet bei der KfW das BEG Wohngebäude – jeweils als Zuschuss- und Kreditförderung – sowie die Kreditförderung für die Einzelmaßnahmen (BEG EM).

Damit für den Endkunden keine Förderlücke entsteht, können bis zum 30.06.2021 noch wie gewohnt Anträge bei der KfW im Rahmen der Programme „Energieeffizient Bauen und Sanieren“ für Förderkredite für Neubau und Sanierung zum Effizienzhaus/-gebäude und für Einzelmaßnahmen (KfW 151, 152, 153) sowie für Zuschüsse für Effizienzhaussanierungen (KfW 430) und für die Fachplanung/Baubegleitung zu Maßnahmen dieser Programme (KfW 431) gestellt werden.

Die wichtigsten Änderungen im Überblick zum 01.07.2021:

BEG Einzelmaßnahme:

– Erhöhung der förderfähigen Darlehenssumme von 50.000 auf 60.000 Euro pro Wohneinheit

BEG Neubau Effizienzhaus/-gebäude mit Erneuerbare Energien (EE)- und Nachhaltigkeitspaket*:

– Erhöhung der förderfähigen Darlehenssumme von 120.000 auf 150.000 Euro pro Wohneinheit

– Erhöhung des Tilgungszuschusses um 2,50%-Punkte je Effizienzniveau für Wohngebäude

BEG Sanierung Effizienzhaus/-gebäude mit Erneuerbare Energien (EE)- und Nachhaltigkeitspaket*:

– Erhöhung der förderfähigen Darlehenssumme von 120.000 auf 150.000 Euro pro Wohneinheit

– Erhöhung des Tilgungszuschusses um 5,00%-Punkte je Effizienzniveau für Wohngebäude

*Erneuerbare Energien (EE)- und Nachhaltigkeitspaket: Zusätzliche Effizienzklassen bei Wohngebäuden mit höheren Förderhöchstbeträgen und Tilgungszuschüssen.

Entspricht das Vorhaben nicht den neuen Förderbedingungen des Erneuerbare Energien (EE)- und Nachhaltigkeitspakets, gelten weiterhin die bisherigen maximal förderfähigen Darlehenssummen sowie die entsprechenden Tilgungszuschüsse.

Hinweis: Das KfW-Wohneigentumsprogramm 124 ist von den Änderungen nicht betroffen und wird unverändert angeboten.

Weitere Informationen erhalten interessierte Personen auch bei der KfW, u.a. unter www.kfw.de, oder Ihrem Energieberater.

[Januar 2021]

Aufteilung der Maklerprovision seit dem 23.12.2020

Seit dem 23. Dezember ist die gesetzliche Neuregelung zur Aufteilung der Maklerprovision in Kraft getreten. Käufer profitieren aber nicht zwangsläufig von Aufteilungspflicht!

Das neue „Gesetz über die Verteilung der Maklerkosten bei der Vermittlung von Kaufverträgen über Wohnungen und Einfamilienhäuser“ schreibt die Aufteilung der Provision wie folgt vor:

•   Haben beide Parteien dem Makler einen Lohn versprochen, ist dies nur gültig, wenn beide Parteien die Courtage in gleicher Höhe schulden.

•   Hat nur eine Partei den Maklervertrag abgeschlossen, muss diese auch mindestens die Hälfte des Maklerlohns bezahlen.

Nun kann der Verkäufer entscheiden, an welchen Interessenten er die Immobilie veräußert. Häufig handelt es sich um denjenigen, der den höchsten Preis bezahlen will.

Wenn dieser zu seinem Preisangebot steht, wird ein Notartermin vereinbart. In der Vergangenheit hatte sich die Aufteilung der Maklerprovision zwischen Käufer und Verkäufer ohne gesetzliche Regelung schon in 11 Bundesländern eingebürgert. In Berlin, Brandenburg, Bremen, Hamburg und Hessen war es allerdings bislang üblich, dass die Dienste des Maklers für den Verkäufer kostenfrei waren, während der Käufer eine Provision zwischen 5% und 6% zuzüglich Mehrwertsteuer zu entrichten hatte. Dort werden sich die Maklerkosten beim Immobilienerwerb für den Käufer künftig deutlich reduzieren.

Die Regelungen zur Aufteilung der Maklerprovision gelten nur für den Kauf von Einfamilienhäusern und Eigentumswohnungen durch natürliche Personen. Wer aber z.B. als Kapitalanleger ein Mehrfamilien-haus erwirbt, muss je nach Konditionen des Maklers auch künftig unter Umständen einen höheren Provisionsanteil tragen als der Verkäufer. Auch beim Erwerb von Wohnhäusern durch juristische Personen – etwa durch eine GmbH – oder beim Kauf von Gewerbeimmobilien gilt die Pflicht zur Provisionsteilung nicht.

Spannend bleibt die Frage, in welchem Umfang Immobilienkäufer von der Neuregelung profitieren. Zunächst sinken die Kaufnebenkosten dort, wo bislang der Verkäufer die Provisionslast allein zu tragen hatte. Wer nun statt bisher 6% nur noch 3% Provision zuzüglich 19% Mehrwertsteuer bezahlen muss, spart bei einem Kaufpreis von 400.000 Euro satte 14.280 Euro an Provisionskosten. Weil die Maklerprovision meist aus eigenen Mitteln beglichen wird, lässt sich die Eigenkapitalquote entsprechend verbessern.

Allerdings wird das Einsparpotenzial wohl stark vom Verhältnis von Angebot und Nachfrage abhängen. Wo der Immobilienmarkt angespannt und die Nachfrage hoch ist, dürfte es so manchem Verkäufer gelingen, den eigenen Provisionsanteil über einen entsprechend höheren Kaufpreis zu refinanzieren.

Immerhin: Wenn dem Verkäufer der Provisionssatz zu hoch ist und er den Makler herunterhandelt, sinken auch automatisch die Provisionskosten für den Käufer. Wie sich die übliche Käuferprovision in den einzelnen Bundesländern genau entwickeln und ob die Teilung eventuell auch Auswirkungen auf die Kaufpreise insgesamt haben wird, wird sich wohl in den kommenden Monaten zeigen.

In Fachkreisen stößt die Neuregelung zur Aufteilung der Maklercourtage überwiegend auf Zustimmung. So rechnet Immobilienexperte Michael Voigtländer vom Kölner Institut der deutschen Wirtschaft (IW) mit sinkenden Provisionssätzen. Seine Begründung: In Metropolen mit hoher Nachfrage seien Verkäufer nun an der Auswahl eines möglichst preisgünstigen Maklers interessiert, wenn sie die Hälfte der Kosten selbst übernehmen müssen. Er verweist auf Länder wie die Niederlande oder Schweden, wo die Verkäufer die Maklercourtage tragen und diese im Schnitt nur rund 2% beträgt.

Der Zentrale Immobilien Ausschuss (ZIA) als Spitzenverband der Immobilienwirtschaft begrüßt, dass nun bundesweit einheitliche Regelungen gelten. ZIA-Geschäftsführerin Sun Jensch betont: „Das schafft Vertragssicherheit und Transparenz.“.

[Januar 2021]

Maklerkosten werden künftig geteilt

Für alle Immobilienkäufer von der Bundesregierung gute „vorweihnachtliche Nachrichten“.

Die Praxis, dass Käufer vollständig oder zum überwiegenden Teil die Maklerkosten übernehmen, wenn der Makler nur vom Verkäufer bestellt wurde, wird ab dem 23.12.2020 beendet. Die vom Käufer zu zahlenden Kosten sollen dann nur noch maximal 50 Prozent des gesamten Maklerlohns betragen.

Außerdem ist der Käufer auch erst zur Zahlung der Kosten verpflichtet, wenn der Verkäufer nachweist, dass er seinen Anteil gezahlt hat.

Mehr dazu unter: https://www.bundesregierung.de/breg-de/aktuelles/maklerkosten-werden-kuenftig-geteilt-1752916

[Dezember 2020]