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News

Pfusch am Bau: Schadensersatz auch bei verjährtem Anspruch auf Gewährleistung denkbar?

Haus & Grund Rheinland Westfalen berichtet: wenn ein Handwerker nicht korrekt arbeitet, kann der Eigentümer des Gebäudes Gewährleistungsansprüche geltend machen. Aber was gilt, wenn der Fehler erst nach vielen Jahren bemerkt wird und der vertragliche Anspruch bereits verjährt ist? Kommt dann auch ein deliktischer Anspruch auf Schadensersatz in Betracht? Unter Umständen ja, hat der Bundesgerichtshof (BGH) jetzt entschieden.

Denn vollständigen Artikel finden Sie hier und beachten Sie den Hinweis von Haus&Grund: Entscheidungen der Rechtsprechung sind sehr komplex. Eigene juristische Bewertungen ohne fachkundige Kenntnis sind nicht empfehlenswert. Ob dieses Urteil auch auf Ihren Sachverhalt Anwendung findet, kann Ihnen als Mitglied daher nur ein Rechtsberater in einem Haus & Grund – Ortsverein erklären.

[Juni 2021]

Tipp: gute Vorbereitung vor der Immobilienbesichtigung

Der bundesweit tätige Immobilienmakler Homeday berichtet von einer Umfrage unter deren 200 regionalen Maklern, wie gut vorbereitet Immobilienkäufer Besichtigungstermine wahrnehmen.

Rund 38% der gefragten Makler sagten, dass rund 30% bis 50% der Käuferwilligen nicht gut vorbereitet sind. 31% meinen sogar, mehr als 50% sind schlecht vorbereitet – und das führt meist dazu, dass diese Interessenten nicht mehr für die Makler als potenzielle Käufer in Frage kommen.

Zu weiteren auffälligen Fehlern gaben 75% der Befragten an, dass viele ihre finanziellen Möglichkeiten nicht richtig einschätzen. Gerade in Bezug darauf bemängeln rd. 41% hier fehlendes oder zu geringes Eigenkapital. 68% sehen, dass sich zu viel Bedenkzeit gelassen wird. Häufig, weil Aspekte oft erst zeitraubend im Nachhinein geklärt werden müssen.

“Gerade auf den stark umkämpften Immobilienmärkten in den Großstädten ist es für Käufer von Vorteil, wenn Sie gut vorbereitet zu den Terminen kommen, sodass sie ohne Zeitverzug zu einer Entscheidung kommen können. Ansonsten droht, dass ihnen besser vorbereitete Konkurrenten die Immobilie vor der Nase wegschnappen”, kommentiert Steffen Wicker, CEO von Homeday.

Käufer sollten nach Einschätzung von Homeday bereits vor einer Besichtigung genau ihren Finanzrahmen kennen und sich dafür extern beraten lassen. Ein Service, den klug-finanziert gerne anbietet, da sich auch hier bestätigt, dass dieses Zeitinvestment im Vorfeld bei einem konkreten Objekt, bei dem es dann schnell gehen muss, mehr als rechnet.

Ferner empfiehlt Homeday, sich mit einer eigenen Checkliste auszustatten, um möglichst alle wichtigen Informationen beim Besichtigungstermin schon abzuklären. Als relevante Punkte werden dabei genannt: baulicher Zustand, Energieverbrauch, Informationen zu Ausstattung und Mobiliar, Lage und das Verhältnis zu den Nachbarn und dem jeweiligen Kunden entsprechend weitere wichtige Punkte (z.B. Kindergärten, Schulen…). So ist für den Kaufinteressenten eine deutlich schnellere und am Ende auch objektive, also keine aus dem subjektiven Moment heraus getroffene, Entscheidung möglich. 

[Juni 2021]

KfW warnt vor überhöhten Immobilienpreisen in deutschen Großstädten

Am 21.03.2021 berichtet u.a. die WirtschaftsWoche, dass auch die Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) vor überhöhten Immobilienpreisen in deutschen Großstädten warnt. „Es wäre Spekulation, in ohnehin schon teuren Städten auf weitere Steigerungen der Wohnungspreise und Mieten zu setzen. Angebracht wäre stattdessen, auch mögliche Rückgänge einzukalkulieren“, heißt es in einer Marktanalyse des Instituts laut der „Welt am Sonntag“.

Die KfW nennt als Gründe u.a. eine nachlassende Zuwanderung in die Ballungszentren wie aus dem Ausland, die für eine steigende Nachfrage nach Wohnraum gesorgt hatte. Auch sieht die KfW ein zunehmendes Angebot durch den Neubau von Wohnraum. Es gebe daher Indizien für regionale spekulative Preisübertreibungen, vor allem in Groß- und Mittelstädten, wie Berlin, Frankfurt/Main, München und Stuttgart.

Von 2004 bis 2019 seien die Durchschnittspreise für Wohnimmobilien in Deutschland um fast 70% gestiegen. Gleichzeitig seien die verfügbaren Einkommen um 41% gestiegen und die Bauzinsen von 4,70% auf 1,50% gesunken. Der Immobilienkauf sei deshalb im bundesweiten Schnitt erschwinglich geblieben.

Und das Interesse Immobilien zu kaufen, ist ungebrochen. Nicht nur als eigenes Wohn-, sondern auch als Anlageobjekt. „Wenn ich nur das kleinste Signal sende, dass eine Immobilie zu verkaufen wäre, dann steht das Telefon nicht mehr still. Das ist regelrecht eine Hysterie“, sagte Oliver Moll, Makler und Hausverwalter in Hamburg, im Interview mit der WirtschaftsWoche. Interessenten seien bereit, auch „aberwitzige Preise“ zu zahlen. „Rendite lässt sich mit solchen Zinshäusern kaum noch machen“, so Moll.

[Juni 2021]

Corona und der steigende Wunsch nach den eigenen 4 Wänden

Eine aktuelle Forsa-Umfrage im Auftrag des Verbandes der Privaten Bausparkassen zeigt, dass drei von vier Befragten mit ihrer Wohnsituation insgesamt zufrieden sind. Trotzdem hat sich der Anspruch an das eigene Zuhause verändert. Um die Wohnsituation zu verbessern, hat jeder Dritte während der Pandemie bereits Modernisierungs- und Renovierungsmaßnahmen ergriffen.

Weniger oder gar nicht zufrieden mit ihrer Wohnsituation waren laut Studie 22%. Eine größere Unzufriedenheit als im Durchschnitt herrscht bei Mietern (28%) sowie bei Bewohnern von Großstädten zwischen 100.000 und 500.000 Einwohnern (30%) und bei Personen, die auf einer Wohnfläche von weniger als 75 m2 leben (31%). Bei den Wünschen an das eigene Zuhause nannten 18% mehr Wohnfläche, 17% mehr Wohnräume, 16% wünschten sich „Wohnen im Grünen“ und je 11% einen Balkon bzw. eine Terrasse und eine bessere technische Ausstattung, zum Beispiel beim Zugang zum Internet.

Auf die Frage nach ihrem Wunschwohnort würden 27% der Bundesbürger am liebsten im ländlichen Raum in einer Gemeinde mit bis zu 5.000 Einwohnern wohnen. 21% bevorzugen eine Kleinstadt mit 5.000 bis 20.000 Einwohnern, 26% eine Mittelstadt mit 20.000 bis 100.000 Einwohnern. Das Leben in einer Großstadt mit 100.000 bis 500.000 Einwohnern wünschen sich 14%, das in einer Metropolstadt mit über 500.000 Einwohnern 9%.

Die Umfrage zeigt zudem, dass die Vorteile von Wohneigentum 64% der Befragten durch die Corona-Pandemie bewusster geworden sind. Bei den Mietern gaben 20% an, sie hätten jetzt angefangen, sich ernsthaft mit dem Thema Wohneigentum auseinanderzusetzen. Allerdings halten nur 27% aller Mieter die derzeitigen Rahmenbedingungen für einen Immobilienkauf für sehr gut (3%) oder eher gut (24%). 46% nennen sie „eher schlecht“ und 15% sogar „sehr schlecht“.

Eine repräsentative Studie des Immobilienportals DeinNeuesZuhause.de und der PSD Bank Nord zeigt ergänzend auf, wie sich die Immobiliensuche verändert hat. Die Finanzierbarkeit des Miet- oder Kaufobjekts steht weiter ganz oben bei der Wohnungssuche und ist daher für 59% sehr wichtig.

Auch hier ist für 56% der Studienteilnehmer ist ein Rückzugsort im Freien sehr wichtig bei der Suche nach einem neuen Zuhause. Damit rangieren ein Garten oder ein Balkon auf Platz zwei der wichtigsten Suchkriterien. Knapp dahinter liegt der Wunsch nach einer guten Infrastruktur aus Einkaufs-möglichkeiten, ärztlicher Versorgung sowie Kitas und Schulen (54%). Kaum weniger wichtig ist den Menschen bei der Wahl eines Wohnobjekts ein leistungsstarkes Netz. 52% der Befragten messen dem inzwischen eine sehr hohe Relevanz zu. Damit liegt ein schnelles Internet sogar noch knapp vor der Objektgröße (51%).

„Die reine Quadratmeterzahl und andere klassische Kriterien wie Lage oder Zustand sind heute nicht mehr allesentscheidend“, kommentiert Thorsten Höge, Geschäftsführer des Immobilienportals DeinNeuesZuhause.de. So seien derzeit auch Objekte gefragt, die außerhalb der Stadtgrenzen liegen oder umfangreicher renoviert werden müssen – zumindest dann, wenn sie dafür mit anderen Ausstattungsmerkmalen punkten, etwa einem großzügigen Garten, einem separaten Arbeitszimmer oder eben mit schnellem Internet. Die schnelle Internetleitung sei hingegen mit der zunehmenden Bedeutung von Home Office und dazugehörigen stabilen Verbindungen zu erklären. „Da dieser Trend auch nach der Pandemie anhalten wird, sollten auch Verkäufer, Makler und Vermieter dieses Merkmal langfristig stärker in den Fokus nehmen“, meint Höge. Entsprechend sollte ein schnelles Internet direkt in den Abfragekatalog von Suchportalen mit aufgenommen werden.

Immerhin für 10% der Bevölkerung ist es sehr wichtig, dass ihr künftiges Eigenheim mit einer Ladestation für Elektroautos ausgestattet ist. „Dieser Anteil wird in den nächsten Monaten voraussichtlich steigen“, prognostiziert DeinNeuesZuhause-Geschäftsführer Thorsten Höge. Neuerdings werden private E-Ladestationen mit bis zu 900 Euro staatlich gefördert – und auch Mieter dürfen auf eigene Kosten eine Ladestation installieren lassen, Hauseigentümer müssen künftig in der Regel zustimmen. Dazu kommen die E-Auto-Kaufprämien sowie die Tendenz, wieder mehr mit dem Auto zu fahren, um Ansteckungsrisiken in öffentlichen Verkehrsmitteln zu meiden.

[Mai 2021]

Neue Energieausweise seit dem 01.05.2021

Um die Qualität von Energieausweisen zu verbessern, gelten seit 1. Mai 2021 neue Regelungen für deren Ausstellung. Darauf weist die Initiative Zukunft Altbau hin, ein vom Umweltministerium Baden-Württemberg gefördertes Informationsprogramm, so eine Mitteilung der Interhyp-Gruppe.

Energieausweise geben mit Hilfe einer Farbskala Auskunft darüber, wie hoch der Energiebedarf bzw. -verbrauch eines Gebäudes ist. Das Spektrum reicht von Grün (gute Energieeffizienz) bis Rot (schlechte Energieeffizienz). Künftig wird auch die Höhe der Treibhausgas-Emissionen in den Energieausweis aufgenommen. Der Ausweis oder eine Kopie davon muss vorgelegt werden, wenn ein Gebäude neu vermietet, verkauft oder verpachtet wird. Das gilt nicht nur wie bisher für Gebäudeeigentümer, sondern künftig auch für Makler. Die Ausweise gelten 10 Jahre.

Die neuen Bestimmungen zum Energieausweis sollen auch die unterschiedliche Qualität verschiedener Ausweisarten beseitigen. Denn es gibt Bedarfsausweise und Verbrauchsausweise. Aussagekräftiger sind die Bedarfsausweise, da sie auf Basis bauphysikalischer Berechnungen erstellt werden. Dazu muss eine Expertin oder ein Experte die Immobilie in Augenschein nehmen und bewerten. Bedarfsausweise waren daher bisher teurer als Verbrauchsausweise, die lediglich auf Daten zum Energieverbrauch in der Vergangenheit beruhten. Im Internet gebe es Verbrauchsausweise für unter 50 Euro von zweifelhafter Qualität. Energieexperte Frank Hettler von Zukunft Altbau rät daher zu einem Bedarfsausweis. „Er macht den energetischen Zustand des Gebäudes transparent und weist so auf Kostenfallen hin.“ Der Verbrauchsausweis hingegen zeige lediglich, „wie stark die Vornutzer die Heizung aufgedreht haben“.

Die Neuregelung beim Energieausweis zielt daher auf eine Verbesserung der Verbrauchsausweise. Aussteller solcher Energieausweise müssen künftig die bestehenden Gebäude vor Ort in Augenschein nehmen oder anhand geeigneter Fotos bewerten, um passende Maßnahmen zur Modernisierung zu empfehlen. Die Verbesserungen beim Energieausweis sind eine Folge des Gebäudeenergiegesetzes (GEG), das am 1. November 2020 in Kraft getreten ist.

[Mai 2021]

„Selbstverständlich haben wir eine Immobilienblase“

Blase oder nicht Blase? Diese Frage stellen sich immer mehr Anleger und Eigentümer beim Blick auf die seit Jahren rasanten Anstiege der Immobilienpreise am deutschen Wohnungsmarkt. Die Experten von empirica kommen in ihrem aktuellen Marktbericht zu einem eindeutigen Fazit.

Mehr dazu im Artikel von asscompact.de hier.

[Mai 2021]

Postbank Wohnatlas

Die Postbank hat im März Ihren Wohnatlas vorgestellt. Der Wohnatlas ist eine jährlich erscheinende, mehrteilige Studienreihe, die den deutschen Immobilienmarkt unter verschiedenen Aspekten regional bis auf Kreisebene beleuchtet. So wurde u.a. die Immobilienpreisentwicklung in den 401 deutschen Landkreisen und kreisfreien Städten vom Hamburger WeltWirtschaftsInstitut (HWWI) untersucht.

Die Nachfrage nach Wohneigentum in Deutschland ist nach den Erkenntnissen im Wohnaltas ungebrochen, die Kaufpreise verzeichnen auch im Corona-Jahr 2020 einen Anstieg. In den Metropolen und in ihrem Umland waren teils kräftige Preissteigerungen im Vergleich zum Vorjahr zu beobachten. In mehr als 94% aller deutschen Landkreise und kreisfreien Städte wurden Wohnimmobilien teurer. Im Durchschnitt über alle Regionen lag das Plus bei Eigentumswohnungen im Bestand gegenüber 2019 inflationsbereinigt bei 9,6% – und war damit noch höher als im Vorjahr.

Niedrige Zinsen, große Nachfrage und knappes Angebot – das waren auch 2020 die bestimmenden Faktoren auf dem Immobilienmarkt. Die Corona-Pandemie hat daran also nichts geändert, die Konjunkturdelle konnte dem Wohnungsmarkt nichts anhaben. „Corona und die Erfahrung des Lockdowns haben bei vielen Menschen den Wunsch nach Wohneigentum noch verstärkt“, sagt Eva Grunwald, Leiterin Immobiliengeschäft Postbank. „Die Menschen haben 2020 Corona-bedingt viel Zeit zu Hause verbracht. Da liegt es nahe, sich Gedanken über die eigenen vier Wände zu machen – und Verbesserungen ins Auge zu fassen. Viele Interessenten, die sich im vergangenen Jahr auf dem Wohnungsmarkt umgesehen haben, hat Corona erst zum Handeln veranlasst. Die Nachfrage reißt nicht ab.“

Auch in Zukunft ist nach Einschätzung Experten HWWI demnach mit steigenden Preisen für Wohneigentum zu rechnen. Zwar beruhen die Berechnungen noch auf Daten, die vor der Corona-Pandemie erhoben wurden, die Prognose dürfte aber weitgehend stabil sein. In mehr als der Hälfte der 401 deutschen Kreise und Städte können Wohnungsbesitzer demnach damit rechnen, dass ihre Immobilie bis mindestens 2030 real an Wert gewinnt. Einen Grund für die ungebrochen große Nachfrage sieht die Analyse des HWWI vor allem in der Anziehungskraft der Metropolen: Die Einwohnerzahlen in und um die urbanen Zentren dürften weiter steigen.

[April 2021]

Bundesbank warnt erneut vor zu hohen Preisen für Wohneigentum

Wie u.a. das Fachmagazin AssCompact berichtet, ist die Lage am deutschen Immobilienmarkt nach wie vor und stark (bis zu 30%) überhitzt.

Die Auswirkungen der Corona-Pandemie sind bisher begrenzt. Denn die Nachfrage nach Wohnraum ließ der Bundesbank zufolge im bisherigen Verlauf der Pandemie nicht nach.

Weitere Informationen finden Sie: hier

[März 2021]

Immobilien-Teilverkauf zur Kapitalbeschaffung

Für ältere Immobilienbesitzer, denen nur eine geringe Liquidität zur Verfügung steht und die Liquiditätsbedarf haben, aber möglicherweise kein klassisches Bankdarlehen mehr bekommen, gibt es nun ab sofort über uns eine interessante Lösung. Dies in Zusammenarbeit mit einem am Immobilienmarkt sehr bekannten und etablierten Partner.

So können wir ältere Kunden nun mit einem Immobilien-Teilverkauf bei der Kapitalbeschaffung unterstützen – ob für eine Schenkung zu Lebzeiten, für die Realisierung einer Ferienimmobilie oder für andere Wünsche wie einem altersgerechten Umbau. Der Kunde nutzt das Zuhause wie bisher, denn unser Geschäftspartner agiert lediglich als stiller Anteilseigner.

Das neue Produkt richtet sich an einen spezifischen Personenkreis. Also Kunden die mindestens 60 Jahre oder älter sind. Das Immobilienvermögen sollte mindestens 200.000 Euro betrage und die Immobilie sollte mindestens zu 75% wohnwirtschaftlich genutzt werden sowie in einer Region mit Wachstumspotential liegen.

Wenn die vorgenannten Bedingungen erfüllt sind, sind mindestens 100.000 Euro, aber maximal 50% des festgestellten Immobilienwertes zu erwerben. Eine erstrangige Grundschuldeintragung für den stillen Anteilseigener ist dabei unabdingbar. Kommen Sie gerne für weitere Informationen auf uns zu. Die abschließende Beratung des Kunden erfolgt jedoch durch unseren Geschäftspartner, zu dem wir bei Interesse dann einen Kontakt herstellen.

[März 2021]

Bieterverfahren

Der Nachfrageboom bei Wohnimmobilien hat dazu geführt, dass viele Verkäufer ihre Immobilie im Bieterverfahren anstatt zu einem festen Preis auf den Markt bringen. Dieser Trend birgt aber für Käufer durchaus Risiken.

Vor allem in Metropolen mit begrenztem Immobilienangebot und hoher Nachfrage haben bislang private Immobilienverkäufer das Bieterverfahren genutzt, um für ihre Immobilie einen möglichst hohen Preis zu erzielen. Doch mittlerweile hat sich dieser Trend laut einer Umfrage des Immobilien-dienstleisters McMakler auch auf das Umland der Metropolen und auf B-Städte ausgeweitet. Sechs von zehn befragten Maklern gaben an, dass sie im Umland von mittelgroßen Städten schon mit dem Bieterverfahren zu tun hatten. Mehr als 70% der Umfrageteilnehmer berichteten von einem Anstieg der auktionsartigen Verkaufsverfahren von 10% oder mehr.

Das Bieterverfahren läuft ähnlich wie eine Auktion ab, allerdings mit einem wichtigen Unterschied: Während bei der klassischen Auktion das Höchstgebot bindend ist, können beim Bieterverfahren sowohl der meistbietende Kaufinteressent als auch der Verkäufer bis zum Notartermin einen Rückzieher machen. Rechtlich bindend wird die Immobilientransaktion erst mit der Unterzeichnung des notariellen Kaufvertrags.

Häufig vereinbaren Makler beim Bieterverfahren einen gemeinsamen Besichtigungstermin für alle Interessenten. Das hat einen psychologischen Grund: Wenn sich möglichst viele Interessenten treffen, entsteht schnell der Eindruck, dass es sich um ein besonders begehrtes Objekt handelt – und das treibt den Preis in die Höhe. Im Anschluss daran haben die Interessenten einige Tage Zeit, um ihr Kaufangebot beim Makler einzureichen.

Nun kann der Verkäufer entscheiden, an welchen Interessenten er die Immobilie veräußert. Häufig handelt es sich um denjenigen, der das höchsten Preis bezahlen will. Wenn dieser noch zu seinem Preisangebot steht, wird ein Notartermin vereinbart.

Für den Verkäufer liegt der Vorteil auf der Hand: Befindet sich die Immobilie in einer begehrten Lage, ist möglicherweise ein Interessent bereit, einen höheren Preis zu bezahlen als den, der bei einem herkömmlichen Inserat aufgerufen worden wäre. Dass diese Strategie funktioniert, bestätigen die Ergebnisse der McMakler-Umfrage. Sieben von zehn Maklern berichteten, dass der erzielte Preis mindestens 10% höher war als der ursprünglich angesetzte Verkaufspreis.

Doch genau in dieser Gewinnchance liegt das Risiko für den Käufer. Wer sich nicht zuvor über die realistischen Kaufpreise in der betreffenden Lage informiert, zahlt einen überhöhten Preis und läuft Gefahr, dass sich aufgrund der Differenz zwischen Kaufpreis und Bankenbewertung der Beleihungsauslauf verändert und die Finanzierung verteuert. Hat der Käufer dazu noch im Bieterwettbewerb höher gereizt als es wirtschaftlich vertretbar wäre, kann sogar der Kauf letztlich daran scheitern, dass sich zu vertretbaren Konditionen kein Finanzierungsgeber findet.

Für die Finanzierung bedeutet dies, hier die besonderen Anforderungen des Bieterverfahrens zu berücksichtigen. Neben dem allgemeinen Limit für eine Finanzierung, das in der Frühphase jeder Beratung ermittelt werden sollte, gilt es auch für die in Frage kommende Immobilie ein realistisches Gebotslimit zu setzen.

So sollten Interessenten unbedingt die marktüblichen Preisen für ähnliche Objekte recherchieren. Wir z.B. unterstützen hier mit den uns zur Verfügung stehenden Tools oder Netzwerkkontakten gern. Auch zeigen wir in dem Zusammenhang anhand einer konkreten Finanzierungsberechnung auf, welche Auswirkungen ein überhöhter Kaufpreis auf den Beleihungsauslauf und die Finanzierungskosten haben würde. Solche praktischen Kalkulationen helfen, sowohl den realistischen Marktpreis als auch die persönlichen finanziellen Möglichkeiten einzuschätzen.

Wichtig ist hier eine gewisse Sensibilisierung des Finanzierungsinteressenten. Denn angesichts der Unwägbarkeiten des Prozesses sollten sich der Kunde nicht auf das Objekt zu sehr versteifen. Gerade in Regionen mit hoher Nachfrage ist die Wahrscheinlichkeit hoch, dass ein schlecht informierter Interessent die Wettbewerber überbietet und sich die Immobilie – wenn auch zum überhöhten Preis – sichert. Das mag zunächst für Enttäuschung sorgen. Doch nüchtern betrachtet ist es sinnvoller, auf ein Angebot mit marktgerechterem Preis zu warten als im Bieterwettstreit die Tragfähigkeit der Finanzierung zu gefährden.

[März 2021]