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News

Bund will Familien bei Wohneigentumserwerb unterstützen

Wie ntv unter Bezugnahme auf die Zeitungen der Funke Mediengruppe berichtet, will das Bundesbauministerium, unter der Leitung von Klara Geywitz, Familien mit kleinen und mittleren Einkommen beim Erwerb von Wohneigentum stärker fördern.

Insgesamt 350 Millionen Euro sind für den Fördertopf jährlich vorgesehen. Die Förderung soll ab April 2023 beginnen und für Familien mit mindestens einem minderjährigen Kind und einem maximal zu versteuerndem Jahreseinkommen in Höhe von 60.000 Euro bereitstehen. Für jedes weitere Kind werden 10.000 Euro auf das Jahreseinkommen angerechnet.

Für Wohnungskonzernen oder Genossenschaften, die das Geld für den Mehrgeschossbau abrufen können, sollen weitere 650 Millionen Euro zur Verfügung gestellt werden. Dieser zusätzliche Topf ist auch für Selbstnutzer gedacht, die ein höheres Einkommen als 60.000 Euro erzielen oder auch für Einzelpersonen. Zudem sollen Kommunen oder Unternehmen für den Bau von beispielsweise Kitas, Schulen, Sporthallen oder Bürogebäuden, diese Mittel verwenden dürfen.

Gefördert werden sollen allerdings ausschließlich neue Gebäude, die über den Energieeffizienzhausstandard 55 hinausgehen. Fraglich ist, ob die Mittel für die sicher sehr hohe Nachfrage ausreichen werden bzw. wie schnell die Mittel ausgeschöpft sein werden. Hier sei an die energetischen Fördermitteln der KfW erinnert, die innerhalb weniger Stunden vergriffen waren. Zudem bleibt abzuwarten, inwieweit diese Förderung, insbesondere in Bezug auf die aktuell sehr restriktive Kreditvergabepraxis der Banken, Familien mit geringen oder mittleren Einkommen weiterhelfen wird. Eigenkapitalersetzende Darlehen wären hier sicher eine bessere Variante als nur reine Zinsvergünstigungen.

[Oktober 2022]

aktuelle Veränderungen der Kreditvergabe durch die Banken – Teil 4: Neubau

Neubauvorhaben sind aktuell stark rückläufig, da nicht nur die Zinsen, sondern auch die Baukosten wie die Grundstückspreise stark gestiegen sind und weiter zu steigen drohen.

Dabei haben auch Banken Sorgen bei der Finanzierung von Neubauvorhaben. Zum einen zu der Kalkulierbarkeit eines Vorhabens wie zum anderen auch der Verwertbarkeit, sollten die Preise irgendwann fallen. Sinkende Immobilienpreise sind bei steigendem Zinsniveau und sinkender Nachfrage nicht unwahrscheinlich. Aktuell sind zumindest Bestandsobjekt wieder deutlich stärker gefragt, als Neubauvorhaben, wie viele Berichte und Studien zum Immobilienmarkt zeigen. Viele Bauträger haben zudem auch ihre Vorhaben teilweise auf Eis gelegt und warten ab.

Sollten Kunden keine finanziellen Reserven haben oder aufbringen können, da das Eigenkapital/Vermögen meist schon bei der Finanzierungsplanung voll eingeplant ist/werden muss, damit die Darlehenshöhen nicht noch höher liegen als unbedingt notwendig, drohen Nachfinanzierungen. Diese sind mit hohem Aufwand auf allen Seiten und somit in der Regel auch mit hohen (Zins-)Kosten verbunden. Denn kleinere Darlehen sind teurer als große Abschnitte, denn der Aufwand bei der Bank bleibt gleich bzw. muss durch das höhere Risiko genauer betrachtet und teurer refinanziert werden. Diese Kosten werden den Kunden weitergeben. Ist die Nachfinanzierung nicht mehr tragbar, wackelt das ganze Bauvorhaben und kann – wie das besagte Kartenhaus – einstürzen.

Daher ist es mehr denn je wichtig, dass ausreichend Reserven vorgehalten werden, damit steigende Kosten und/oder längere Bauzeiten durch Lieferprobleme, selbst ausgeglichen werden können. Zudem sollten ein besonderes Augenmerk auf eine möglichst sichere/solide Kalkulation der Baukosten gelegt werden und eine Nachfinanzierung ggf. schon im Vorfeld einmal mit geprüft werden. Das Risiko verschärfter Kreditvergaben seitens der Banken bzw. deren Aufsicht in der Zukunft ist dadurch aber nicht auszuschließen.

Die Unsicherheiten bei Bauwilligen wie Banken lösen sich sicherlich auf, wenn viele der zugrunde liegenden Probleme in der Zukunft entfallen und wieder mehr Planungssicherheit besteht. Wann das sein wird, ist aber nicht absehbar.

Unsicherheiten gibt es zudem bezogen z.B. auf die Förderungen des Staates. Als Beispiel, dass junge Familien die Unterstützungen der öffentlichen Hand erhoffen/benötigen. Stichwort: Eigenkapitalersetzende Darlehen des Bundes, z.B. über die KfW. Überlegungen, dass es Unterstützungen geben soll, gab es schon im letzten Koalitionsvertrag. Wann die Regierung hier die Fragen angeht, ist aber auch völlig offen. Offen sind auch Fragen bei der Bauplanung, wie neue Förderungen bei energetischer Bauweisen oder neue Bauauflagen, wie z.B. ein mögliches Verbot von Gasheizung oder die Vorgabe von Wärmepumpen/Solaranlagen oder ähnliches.

[September 2022]

aktuelle Veränderungen der Kreditvergabe durch die Banken – Teil 3: strengere Kreditprüfungen

Viele Banken haben die sogenannte Haushaltsrechnung nach oben angepasst oder werden das noch machen. Hintergrund sind stark gestiegenen Kosten für Energie, Einkäufe etc.

In der Haushaltsrechnung werden u.a. die zu leistende Kreditrate für die Baufinanzierung, sonstige Kreditraten (z.B. Autokredit), pauschalierte Lebenshaltungskosten (variieren von Bank zu Bank) wie auch die Bewirtschaftungskosten für die Immobilie berücksichtigt.

Das die Lebenshaltungskosten gestiegen sind, erleben alle zurzeit beim täglichen Einkauf von Lebensmitteln, was die Banken nun stärker berücksichtigen (müssen).

Die Bewirtschaftungskosten setzten sich zusammen aus 1. den laufenden Kosten, z.B. Heiz-/ Stromkosten, die sich extrem verteuert haben. Dies führen uns die aktuellen Abrechnungen und Anpassungen von Abschlagszahlungen für Energie mehr als deutlich vor Augen. Daher rechnen Banken ebenfalls mit höheren Nebenkosten. Neben den v.g. laufenden Kosten sind 2. Instandhaltungsrücklagen (Reparaturen z.B. Dach, Fenster etc.) enthalten.

Aber auch Zinsänderungsrisiken werden deutlicher in der Haushaltsrechnung beachtet. So rechnen Banken – und das auch aufgrund von Vorgaben der Bankenaufsicht – nicht nur die aktuelle Baufinanzierungsrate, sondern oft eine kalkulatorische Rate, die höher liegen kann.

Denn sollten mit Ablauf der Zinsbindung, egal ob in 10/15 oder 20 Jahren, die Zinsen noch höher liegen als heute, so könnten auch die Kreditraten nochmals anziehen. In der Folge könnte der Kredit nicht mehr bedienbar sein, die Immobilie müsste verkauft werden.

Daher rechnen Banken (natürlich jede ein wenig anders) z.B. mit pauschal 8% Kreditbelastung auf die kalkulatorisch verbleibende Restschuld (ohne Sondertilgungen, da diese immer nur Optionen sind) oder einem Zinspuffer auf die die aktuellen Zinskonditionen und einer Mindesttilgung.

Fazit: Banken achten jetzt sehr genau auf eine ausreichende Bonität der Kunden und eine jederzeitige Bedienbarkeit der Baufinanzierung. Dies liegt im Übrigen auch im Interesse der Kunden. Wer möchte schon seine Immobilie verkaufen müssen…

[September 2022]

aktuelle Veränderungen der Kreditvergabe durch die Banken – Teil 2: Objektbewertung

Es ist immer wichtiger darauf zu achten, dass alle Angaben zum Objekt richtig und vollständig sind, um auch hier prozesseffizient unterwegs zu sein und Konditionen halten zu können.

Objektunterlagen sollten dem Antragsteller zum Kreditantrag vorliegen bzw. vom Verkäufer/Makler in der korrekten Form bis dahin ausgehändigt werden. In spezifischen Listen der Institute werden mit exakten Hinweisen die Unterlagen aufgeführt, die benötigt werden. Also was in welcher Form und bis wann gefordert ist.

So braucht es z.B. eine Wohnflächenberechnung (grundsätzlich von einem Bausachverständigen erstellt und abgezeichnet), Bauzeichnungen (Grundrisse/Ansichten/Schnitte in offizieller Form), ggf. eine Baubeschreibung, eine aktuelle amtliche Flurkarte, einen aktuellen Grundbuchauszug, etc.

Wenn Bauunterlagen dem Eigentümer nicht mehr vorliegen, sind diese meist in der Bauakte zum Bauantrag beim zuständigen Bauamt noch vorhanden. Dort können diese vom Verkäufer/Makler oder gar Käufer mit Vollmacht angefordert werden. Andernfalls müssen diese Unterlagen von einem Sachverständigen erstellt werden, was zusätzlich Zeit und Geld kostet, da hierfür ein Aufmaß vor Ort notwendig wird. Eine Flurkarte gibt es beim zuständigen Katasteramt und den Grundbuchauszug beim Grundbuchamt. Das meist auch sehr kurzfristig.

Die Unterlagen müssen die Daten (z.B. aus einem Exposé) bestätigen. Nur so ist eine korrekte Wertermittlung, der Bank oder im Vorfeld dem Kreditberater, möglich. Wenn sich die Daten im Nachgang ändern, sinkt u.U. der Objektwert und die Konditionen können sich verschlechtern. Im schlimmsten lehnt die Bank den Antrag ganz ab und er muss bei einer anderen Bank neu gestellt werden.

Bei steigenden Zinsen, die bei verzögerter Einreichung drohen, und immer noch herrschendem Zeitdruck eine Finanzierungsbestätigung für den Notartermin vorzulegen, sollten die Daten/Unterlagen also im Vorfeld vollständig wie auch in der gewünschten und einer lesbaren Form vorliegen.

[September 2022]

aktuelle Veränderungen der Kreditvergabe durch die Banken

Viele Banken haben mittlerweile auf steigende Inflation/Bauzinsen/Baukosten bei ihren Kreditvergaben reagiert und wir wollen – in mehrere einzelnen Abschnitten – kurz darauf eingehen, wie man sich aktuell am besten auf einen anstehenden Kreditantrag für eine Baufinanzierung vorbereitet.

Als ersten Punkt geht es heute um die Beachtung der Vollständigkeit von Unterlagen und Fristen:

Banken möchten, gerade im sehr dynamischen (stark steigenden) Zinsmarkt, Anträge zeiteffizient prüfen. Ist ihnen dies aber nicht möglich, führt es vermehrt dazu, dass Banken ihre Zinskonditionen nicht halten oder sogar Anfragen ablehnen.

Ein Grund kann sein, dass Unterlagen nicht vollständig vorliegen. Und zwar in der Form, wie die Bank dies vorgibt. Als Beispiel: es fehlt eine der notwendigen drei letzten Gehaltsabrechnungen. Oder es fehlt eine Wohnflächenberechnung bzw. diese ist nicht von einem Bausachverständigen unterschrieben. Ein anderer möglicher Grund ist eine verspätete Einreichung. Z.B. wird das angegebene Eigenkapital nicht bei Einreichung nachgewiesen, weil es noch nicht auf dem Konto gutgeschrieben ist, sondern erst nach Fristablauf des Angebot bei der Bank nachgereicht. Die Bank kann solche Anträge aber nicht abschließend/effizient prüfen und damit besteht die Gefahr der Ablehnung bzw. Zinsverschlechterung.

Damit allen klar ist, was benötigt wird, geben Banken in der Regel individuelle und umfassende Unterlagenlisten zu ihren (zudem befristeten) Angeboten heraus. Und das mit exakten Hinweisen, was in welcher Form und bis wann gefordert ist. Diese Listen in der vorgegebenen Zeit abzuarbeiten, ist also sehr wichtig, damit es nicht zu Zinsverschlechterungen bzw. zu einer Ablehnung bei verspäteter bzw. nicht vollständiger Einreichung kommt . Dies spart auf allen Seiten Zeit, Geld und Nerven. Also nicht nur bei Banken, auch bei Käufern, Verkäufern, Maklern und Finanzierungsberatern.

Eine gut aufbereitete Kreditanfrage führt nach unseren Beobachtungen regelmäßig auch weiterhin zu schnellen und sauberen Kreditzusagen. Somit kann am Ende schnell gehandelt werden, z.B. der Notartermin zum Hauskauf vereinbart werden und/oder ein besseres Zinsniveau (für Kauf-/Neubau- oder Anschlusskredite etc.) gesichert werden.

Zu den weiteren wichtigen Punkten an dieser Stelle bald mehr…

[September 2022]

KfW-Zuschuss für altersgerechtes Umbauen seit 09.08.2022 schon wieder vergriffen

Wegen der enorm hohen Nachfrage sind die Fördermittel für Maßnahmen zur Barrierereduzierung bereits ausgeschöpft.  Es können keine Anträge mehr gestellt werden.

Zum Hintergrund: private Eigentümer oder Mieter, die Barrieren in ihrer Wohnung reduzieren wollten, konnten Zuschüsse für das Programm „Altersgerecht Umbauen“ beantragen. Insgesamt standen jedoch lediglich 75 Mio. Euro bereit. 

[August 2020]

KfW-Zuschuss für altersgerechtes Umbauen wieder verfügbar

Private Eigentümer oder Mieter, die Barrieren in ihrer Wohnung reduzieren, können wieder Zuschüsse für das Programm „Altersgerecht Umbauen“ beantragen. Für das Programm stehen für dieses Jahr insgesamt 75 Mio. Euro an Fördermitteln bereit. Eine Antragstellung ist möglich, solange die Fördermittel nicht aufgebraucht sind. Wichtig: der Antrag muss auch in diesem Förderprogramm bei der KfW im Zuschussportal gestellt sein, bevor mit den Arbeiten begonnen wird.

Gefördert werden u.a. der Abbau von Barrieren bei den Wohnungszugängen, der Zuwegung zum Haus, zur Überwindung von Treppen, in Badezimmern etc. – und zwar mit 10% der förderfähigen Kosten, maximal EUR 5.000. Bei einem Umbau zu einem „Altersgerechten Haus“ gibt es 12,50%, maximal EUR 6.250.

Sinn und Zweck der Förderung ist (und war), dass ältere Menschen, aber auch Menschen jeden Alters mit eingeschränkter Mobilität, in ihrem bisherigen Umfeld bleiben können. Im Hinblick auf die immer älter werdende Bevölkerung in Deutschland nimmt hier der Bedarf bekanntermaßen weiter zu.

Weitere Informationen gibt es auf der Webseite der KfW unter www.kfw.de (Programm 455-B).

[August 2022]

Interhyp-Wohntraumstudie

Interhyp hat rund 2.200 Menschen zu ihrer Wohnsituation, ihren Wohnträumen und ihren Immobilienplänen befragt. Hier die Ergebnisse im Detail:

Durch die hohe Inflation und die sich ändernde Notenbankpolitik haben sich die Zinsen für Immobiliendarlehen seit Jahresbeginn verdreifacht von rund 1% auf über 3%. „Der Zinsanstieg bedeutet für Immobilienkaufende monatliche Mehrkosten von meist mehreren hundert Euro“, sagt Mirjam Mohr. Wer selbst eine Immobilie bauen möchte, leidet nicht nur unter den höheren Finanzierungskosten, sondern zusätzlich unter deutlich höheren Materialkosten, Materialknappheit und dem Fachkräftemangel. In Kombination mit den seit Jahren gestiegenen Immobilienpreisen wird der Immobilienkauf besonders in den Großstädten immer schwieriger.

„All diese Widrigkeiten auf dem Weg zur eigenen Immobilie haben Spuren in den Köpfen der Menschen hinterlassen. Während 2021 noch Torschlusspanik beim Immobilienerwerb herrschte, dominiert dieses Jahr das Gefühl: Ich habe den Zug verpasst“, erklärt die Expertin mit Blick auf die Ergebnisse der Wohntraumstudie.

Der Wunsch nach einem eigenen Zuhause ist zwar noch immer hoch – nimmt jedoch leicht ab. Aktuell geben weniger Menschen an, einmal in den eigenen vier Wänden leben zu wollen (68% vs. 72% im Vorjahr). 34% der Mieterinnen und Mieter würden gern in ihrer eigenen Immobilie leben, glauben aber, nicht über die finanziellen Möglichkeiten zu verfügen. Mirjam Mohr: „Vielen scheint der Traum eines eigenen Zuhauses schlichtweg nicht mehr möglich – oder eben nur noch auf dem Land“. Das untermauern die Ergebnisse. Das Interesse an ländlichen Wohnlagen ist zwar von 2019 bis 2021 gestiegen und seitdem konstant hoch geblieben. 57% der Befragten möchten aktuell am liebsten dörflich oder im Umland leben, 30% lieber in einer Klein- oder Mittelstadt wohnen, nur 13% in einer Großstadt. Jedoch ist das Land eher Mittel zum Zweck. Denn: die meisten befragten Stadtflüchtenden zogen aufs Land, um dort von günstigeren Wohnkosten zu profitieren. Konkret hat für 42% „günstigeres Wohnen“ eine Rolle für den Umzug gespielt. Für 30% war die mögliche Vergrößerung des Wohnraums ausschlaggebend, da man sich auf dem Land deutlich mehr Wohnraum zum gleichen Preis leisten könne. Vom Leben auf dem Land werden ebenso Ruhe, Entschleunigung, Unabhängigkeit und mehr Gestaltungsspielraum erhofft.

Einerseits sind die Wohnpreise auf dem Land erschwinglicher. Andererseits muss der Traum der eigenen vier Wände mit Kompromissen erkauft werden. 47% der Stadtflüchtenden sind zwar glücklich auf dem Land und möchten nicht mehr in die Stadt zurück. Genauso viele der Befragten sind jedoch nicht vollends begeistert vom Landleben und schließen einen Umzug zurück in die Stadt nicht aus (42%). Ihre Entscheidung bereuen 6%. Eigentümerinnen und Eigentümer, die in den vergangenen fünf Jahren aufs Land gezogen sind, sind zunächst weniger glücklich mit der Entscheidung für die eigene Immobilie. Mit längerer Wohndauer steigt jedoch die Zufriedenheit (von 48% auf 68% „sehr zufrieden“).

„Die Hürden des Landlebens sind oft größer als erwartet. Zudem braucht das Land einen langen Atem“, fasst Mirjam Mohr die Ergebnisse zusammen. 34% der Stadtflüchtenden bedauern, dass der Kontakt zu Freunden, Bekannten und Verwandten nachlässt. 29% der Befragten fehlt das kulturelle Angebot wie Kino oder Theater, 22% vermissen Abwechslung und Spontanität, 19% das vielfältige Konsumangebot.

Das größte Problem nach dem Umzug aufs Land bleibt laut Wohntraumstudie die Infrastruktur. 45% schildern Schwierigkeiten mit der Anbindung an den öffentlichen Verkehr und dass sie auf das Auto angewiesen sind. Fast jeder Dritte (27%) muss feststellen, dass eine viel anstrengendere Planung für Autofahrten und Erreichbarkeit notwendig ist. Für jeden Fünften (20%) hält die digitale Anbindung nicht mit den Städten mit. Eine weitere Erkenntnis der Stadtflüchtenden: die eigene Immobilie ist teils mit viel Arbeit verbunden. Laut Wohntraumstudie muss das Land aufgewertet und die bestehende Infrastruktur ausgebaut werden, damit es eine Alternative zur Stadt ist. Dazu zählen Kinderbetreuung und Bildung, die digitale Anbindung, mehr medizinische Versorgung und Kultur sowie die Güterversorgung mit Produkten, die über den täglichen Bedarf hinausgehen.

Unabhängig vom Wohnort haben die Befragten eine klare Vorstellung von der Wohnform und Größe. Das Einfamilienhaus gilt für 64% nach wie vor als beliebteste Hausform – unabhängig von politischen und umweltpolitischen Debatten. Es folgen auf den zweiten und dritten Plätzen der Beliebtheit das Landhaus, ein Bauernhaus oder ein Hof für 24% sowie der Bungalow für 21%. Alle Objekttypen versprechen Raum und Platz. Denn: am häufigsten wünschen sich die Menschen eine Wohnfläche zwischen 100qm und 150qm. Bei der Ausstattung denkt die Mehrheit in traditionellen Mustern. Die 3G, nämlich Garten (70%), Garage (68%) sowie Gäste-WC (67%) stehen noch immer hoch im Kurs und dürfen in keiner Immobilie fehlen.

Auch Zukunftsthemen rücken laut Wohntraumstudie in den Fokus. Obwohl die Studie vor dem Energiepreisschock durchgeführt wurde, wird eine energiesparende Isolierung als Schutz vor steigenden Energiepreisen als immer wichtiger gesehen. Wünschten sich 2021 noch 56% eine energiesparende Isolierung beziehungsweise ein Niedrigenergiehaus, ist der Wert 2022 bereits auf 62% gestiegen. Auch eine Solaranlage wird immer häufiger gewünscht (53% vs. 44% im Vorjahr).

„Die Werte zeigen: Energieeffizienz und Energiekosten werden immer relevanter und es gibt eine Kluft zwischen Wunsch und Realität“, erklärt Mirjam Mohr. So wünschen sich zwar 62% eine energie-sparende Isolierung, aber nur 15% haben eine solche. Auch eine Solaranlage, die sich jeder Zweite wünscht, ist lediglich bei 11% montiert.

[August 2022]

Frühzeitige Ankündigung bei Objektverkäufen durch McMakler / Rabatt auf Energieausweise

Wir erhalten von McMakler regelmäßig Vorab-Informationen zu Objekten in unserer Region, die erst noch in die Vermarktung gehen werden. Diese Objekte sind noch in keiner Weise am Markt bekannt. Es sind allerdings immer nur erste rudimentären Informationen wie Postleitzahl, Art der Immobilie (z.B. Haus/Wohnung), Wohnfläche, Anzahl Zimmer und Angebotspreis wie zum Zustand (z.B. gepflegt).

Wenn Sie Interesse daran haben, im Vorfeld einer Vermarktung mit McMakler in Kontakt treten zu wollen, teilen Sie uns dies einfach mit. Bitte unter Angabe der v.g. Parameter, damit dies selektiert werden kann. Zwar ist nicht zu versprechen, dass die Traumimmobilie irgendwann dabei ist bzw. wann Angebote hereinkommen, dennoch ist es eine unverbindliche Chance im immer noch hart umkämpften Markt, einen kleinen Zeitvorteil zu generieren bzw. frühzeitig Interesse zu bekunden, bevor über die Vermarktung weitere Interessenten angesprochen werden.

In diesem Zusammenhang: wenn Sie einen Energieausweis brauchen, z.B. für einen Immobilienverkauf, eine bevorstehende Neuvermietung oder aufkommende Sanierungs-/Modernisierungspläne, kann Ihnen McMakler hier weiterhelfen. Dazu einfach im Internet www.mcenergieausweis.de aufrufen. Hier finden Sie hier den passenden Energieausweis. Und das Beste: bis zum 30.11.2022 können wir Ihnen einen Gutscheincode mit 25% Rabatt auf die dort zu erhaltenden Energieausweise anbieten.

[Juli 2022]