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News

Immer weniger erschwinglicher Wohnraum

Wie das IW (Institut der Deutschen Wirtschaft) in einer am 19.01.2023 veröffentlichen Studie festgestellt hat, ist das Angebot an erschwinglichen Wohnraum im Vergleich zu 2022 deutlich gesunken. In der Zusammenfassung wird als Grund hierfür der Baukostenanstieg, die stark gestiegenen Zinsen, die Probleme rund um die Energieversorgung und die Wohnungspolitik, die prozyklisch handelt, gesehen.

Über alle Objekte und Einkommensklassen zeigen sich Rückgänge. Am Beispiel des Einfamilienhauses legt sich offen, dass das bezahlbare Angebot für die 20% einkommensstärksten Haushalte seit Jahresbeginn von 62% auf 47% gefallen ist. Bei einem Haushalt mit einem Medianeinkommen (nicht zu verwechseln mit dem Durchschnittseinkommen, s. unten) beträgt der Anteil nur noch 28% (vorher 40%).

Exkurs Medianeinkommen: Das DIW Berlin (Deutsches Institut für Wirtschaftsforschung e.V.) definiert das Median-einkommen (auch mittleres Einkommen) als das Einkommen, bei dem es genauso viele Menschen mit einem höheren wie mit einem niedrigeren Einkommen gibt. Würde man die Bevölkerung nach der Höhe ihres Einkommens sortieren und dann zwei gleich große Gruppen bilden, würde die Person, die genau in der Mitte dieser Verteilung steht das Median-einkommen beziehen. Das Medianeinkommen – das ausdrücklich nicht identisch ist mit dem Durchschnittseinkommen – wird in den Sozial- und Wirtschaftswissenschaften benutzt, um beispielsweise Armutsberechnungen anzustellen. Es ist robuster gegenüber Ausreißern einer Stichprobe und wird daher oftmals dem arithmetischen Mittelwert (Durchschnitt) vorgezogen.

Im Mittel der Top-7-Städte (Berlin, Düsseldorf, Frankfurt am Main, Hamburg, Köln, München, Stuttgart) hat sich der Anteil an erschwinglichen Ein- und Zweifamilienhäusern für die einkommensstärksten 20% der Haushalte halbiert (54% weniger). Auch in den an die Top-7 direkt angrenzenden Regionen hat sich der Anteil der erschwinglichen Inserate deutlich reduziert (46% weniger).

Auf der anderen Seite ist seit Jahresbeginn 2022 das Angebot auf Immobilienplattformen im Internet signifikant höher. So waren im Oktober 2022 über ganz Deutschland betrachtet 60% mehr Ein- und Zweifamilienhäuser und 41% mehr Eigentumswohnungen annonciert. Als Begründung sieht das IW die nun höheren Zinskosten. Und es gibt Hinweise darauf, dass höherpreisige Regionen stärker von einer zu erkennenden Kaufzurückhaltung betroffen sind. Dennoch sind die aufgerufenen Kaufpreise (bisher) weitestgehend stabil geblieben.

Das weniger Eigentum nachgefragt wird, hat auch Auswirkungen auf den Mietwohnungsmarkt. Dadurch, dass weniger Mieter in Eigentum ziehen und damit die Nachfrage an Mietwohnungen steigt, erhöht dies den Druck auf die Mieten, die in diesem Jahr wieder stärker gestiegen sind als in den Vorjahren.

Das IW fordert, dass die Wohnungspolitik reagieren muss und eine aktive Wohneigentumspolitik schafft. Hierzu gehören aus Sicht des IW die Einführung einer progressiven Grunderwerbsteuer mit Grundsteuerfreibeträgen für Erstkäufer und Selbstnutzer, die Einführung von Nachrangdarlehen und einer Hypothekenversicherung.

Die 32seitige Studie findet sich auf der Webseite des IW unter iwkoeln.de/studien.

[Februar 2023]

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[Januar 2023]

Mietanstieg in Großstädten hat sich 2022 beschleunigt

Wie das Fachmagazin AssCompact berichtet, hat das Immobilienportal immowelt die Entwicklung von Angebotsmieten von Bestandswohnungen in 79 Großstädten hierzulande unter die Lupe genommen. Nachdem die Mietpreisentwicklung 2021 an Dynamik verloren hatte, sind 2022 vielerorts wieder deutlichere Anstiege zu verzeichnen. Laut immowelt haben sich die Angebotsmieten in 75 von 79 untersuchten Großstädten von 2021 auf 2022 erhöht. In 34 Städten haben die Mieten um mindestens 5% zugelegt.

Dies sei auf den Zuzug von Geflüchteten infolge des russischen Angriffskriegs auf die Ukraine zurückzuführen sowie auf die gestiegenen Bauzinsen. Viele Menschen könnten sich den Immobilienkauf nicht mehr leisten. Folglich wächst die Nachfrage nach Mietobjekten , was wiederum die Mietpreise nach oben treibt.

In den ohnehin hochpreisigen Millionenstädten sind Mietwohnungen von 2021 auf 2022 abermals teurer geworden. In München sind die Angebotsmieten im Vergleich zum Vorjahr um 4% nach oben geklettert und liegen aktuell im Median bei 18,70 Euro pro m². Vor einem Jahr waren es noch 18 Euro pro m². In Hamburg haben die Mieten von Bestandswohnungen innerhalb eines Jahres sogar um 7% zugelegt. Hier kostet der Quadratmeter zur Miete derzeit 12,50 Euro. Etwas günstiger wohnen Mieter in Berlin mit 10,90 Euro und Köln mit 11,90 Euro. Doch auch hier haben sich die Quadratmeterpreise verteuert.

Auch in anderen hochpreisigen Großstädten haben die Mietpreise weiter angezogen. So sind etwa in Stuttgart die Angebotsmieten um 3% teurer geworden und liegen derzeit im Median bei 13,90 Euro pro m2. Stuttgart hat Frankfurt am Main in der Rangliste der teuersten Großstädte Deutschlands überholt und landet nun hinter München auf Rang 2.

In der Mainmetropole haben die Mietpreise im vergangenen Jahr minimal nachgegeben: Nach einem Rückgang von 1% kommt der Quadratmeter derzeit auf 13,50 Euro. Laut immowelt ist in Frankfurt nun allem Anschein nach die Grenze des Bezahlbareren erreicht und die Mietpreise sinken zum ersten Mal seit Jahren leicht. 

In anderen hochpreisigen Städten geht der Mietpreisanstieg dagegen weiter. So ist in Freiburg ein Plus von 4% zu beobachten, in Heidelberg sind es sogar +7%. Auch in Darmstadt (+4%) und Mainz (+2%) haben die Angebotsmieten weiter zugelegt.

Doch auch in Städten, die bislang nicht zu den teuersten gehörten, müssen die Menschen immer mehr an Miete zahlen. Die stärksten prozentualen Zuwächse weisen dabei mehrere kleinere Großstädte auf, die bereits während der Pandemie eine steigende Nachfrage verzeichneten. Am größten ist der Anstieg in Lübeck, wo der Quadratmeter um 13% gestiegen ist und im Median 9,80 Euro kostet. Den zweitstärksten Zuwachs verzeichnet Potsdam mit 11% binnen eines Jahres. Hier kommt der Mietpreis pro m2 auf 10,90 Euro. Laut Analyse von immowelt sind die Angebotsmieten in der Landeshauptstadt Brandenburgs damit inzwischen auf dem Niveau von Berlin. Auch in Münster und Reutlingen haben die Mieten im zweistelligen Bereich zugelegt. Nach einem Plus von jeweils 10% kostet der Quadratmeter in beiden Städten mittlerweile 11 Euro.

Günstiger sind Mietwohnungen hingegen insbesondere im Ruhrgebiet und im Osten Deutschlands. Die geringsten Angebotsmieten weist dabei Chemnitz aus. Hier kostet der Quadratmeter 5,30 Euro.

Weitere Informationen zur Analyse finden sich unter immowelt.de. 

[Januar 2023]

Weiter sinkende Preise für Bestandsimmobilien

Das Fachmagazin AssCompact teilt mit, dass Europace, die Transaktionsplattform für Immobilienfinanzierungen, Bausparprodukte und Ratenkredite, aktuelle Daten des Hauspreis-Index EPX präsentiert hat. Der Index verdeutlicht für Dezember weiter fallende Preise für Bestandsimmobilien und Eigentumswohnungen.

Wie schon im Oktober und November haben die Preise für Eigentumswohnungen im Dezember am stärksten nachgegeben, und zwar um 1,86%. Der Hauspreisindex liegt bei 210,85 Indexpunkten. Im Vorjahresvergleich verringerten sich di Eigentumspreise um 4,24%.

Auch bei den Bestandshäusern sind die Preise wie bereits im Vormonat im Dezember abermals gesunken. Für Bestandshäuser landet der Europace Hauspreisindex im Dezember bei 200,37 Punkten. Die Preise in diesem Segment gingen um 1,63% zurück. Im Vergleich zum Vorjahr ist ein Rückgang um 3,30% zu verzeichnen.

Im Segment neuer Ein- und Zweifamilienhäuser präsentiert sich die Preisentwicklung nach wie vor stabil. Im November waren die Preise nur leicht gesunken, diese Entwicklung setzte sich auch im Dezember fort. Die Preise gaben nur leicht nach um 0,20%. Der Index sinkt nur geringfügig auf 226,31 Punkte. Innerhalb der vergangenen zwölf Monate legten die Kosten in diesem Bereich um 5,03% zu.

Der Gesamtindex sinkt gegenüber dem Vormonat um 1,21% auf 212,51 Indexpunkte im Dezember. Im Vorjahreszeitraum verringerten sich die Preise um 0,83%. 

„Auch im Dezember zeigt der Europace Hauspreisindex weiterhin fallende Immobilienpreise für Bestandshäuser und Eigentumswohnungen. Die Preise für neue Ein- und Zweifamilienhäuser halten sich derweil weitestgehend stabil. Für 2023 rechnen wir frühestens in den Sommermonaten mit einer Entspannung des Marktes”, erklärt Stefan Münter, Co-CEO und Vorstand von Europace.

Der Europace Hauspreis-Index EPX basiert auf tatsächlichen Immobilienfinanzierungs-Transaktionsdaten des Europace Finanzierungsmarktplatzes. Der Index wurde im Jahr 2005 gemeinsam mit dem Bundesamt für Bauwesen und Raumordnung BBR entwickelt und wird seitdem monatlich erhoben

Der Bericht passt in das Bild, was auch u.a. die Interhyp, die WirtschaftsWoche, Immoscout aktuell zeichnen: der Markt hat sich zu Gunsten der Käufer gedreht. Es lohnt sich wieder mit Verkäufern über Kaufpreise zu verhandeln!

[Januar 2023]

NRW-Wohnkostenbericht 2022

Mit dem NRW-Wohnkostenbericht 2022 hat Haus & Grund Rheinland Westfalen untersucht, wie sich die Nettokaltmieten und die Betriebskosten im Zeitraum 2020-2021 entwickelt haben. Hierbei sei vorweg genommen: Die Betriebskosten sind deutlich stärker gestiegen als die Kaltmieten, deren Anstieg hinter der Inflationsrate zurückblieb. Damit verstärkte sich ein seit Jahren bestehender Trend.

Wichtig ist aus Sicht von Haus & Grund Rheinland, dass nicht die privaten Vermieter, sondern vielmehr die Politik mit neuen belastenden Maßnahmen die großen Kostentreiber sind. Schon der Wohnkostenbericht 2014 hat ergeben, dass rund 70% der Betriebskosten allein durch politische Entscheidungen wie Gesetze, Verordnungen oder Satzungen beeinflusst sind. Die Belastungen treffen dabei Mieter wie selbstnutzende Eigentümer gleichermaßen. Statt einer Mietpreisbremse sollte eher eine Betriebskostenbremse bei allen neuen Gesetzen, Verordnungen und Satzungen gefordert werden.

Die Daten im vorliegenden Bericht basieren hierbei nicht auf Angebotsmieten von Online-Immobilienportalen. Für den NRW-Wohnkostenbericht hat Haus & Grund Rheinland Westfalen seine 108.000 Mitglieder nach den Kaltmieten und Nebenkosten ihrer Wohnungen befragt. Dabei wurden sowohl vermietete als auch selbstgenutzte Wohneinheiten mit einbezogen. Die Studie berücksichtigte all jene Kostenpunkte, die ein Vermieter über die Betriebskostenabrechnung auf seine Mieter umlegen darf.

Wer sich genauer informieren möchte, findet den Wohnkostenbericht hier.

[Januar 2022]

Kölner Haie – 2 Eintrittskarten gewinnen

Als Supporter der Kölner Haie möchten wir einem Eishockey-Fan (oder dem, der es werden möchte) eine kleine Freude bereiten und verlosen daher 2 Eintrittskarten für das letzte Heimspiel der Vorrunde der aktuellen Saison am 05. März 2023 in der Lanxess-Arena gegen die Bietigheim Steelers.

Kommentieren Sie einfach auf unserem Kanal bei Instagram, warum Sie die 2 Karten haben und damit die Haie vor Ort unterstützen möchten. Viel Glück!

Die Teilnahmebedingungen finden sich auch auf Instagram zu diesem Beitrag (im Kommentar)!

[Januar 2023]

Unverbindlich den Finanzierungsrahmen ermitteln lassen

Seit 2004 sind wir spezialisiert auf Baufinanzierungen und konnten viele Menschen mit Immobilienwunsch bei ihren Vorhaben unterstützen.

Unsere Kunden erhalten immer eine umfassende und neutrale Beratung zur Finanzierung bei Kauf/Neubau einer eigenen oder vermieteten Immobilie. Egal ob Haus oder Eigentumswohnung, wir stehen auch im Vorfeld mit einer unverbindlichen und kostenfreien Vorab-Beratung zur Verfügung, um den eigenen Spielraum zu kennen. Somit ist man bei der Immobiliensuche und bei Besichtigungsterminen gut aufgestellt.

Denn viele Menschen suchen nach ihrem Traumhaus/ihrer Traumimmobilie ohne zu wissen, was sie sich eigentlich leisten können. Gerade in diesen Zeiten, mit zuletzt stark gestiegenen Zinsen, immer noch hohen Immobilienpreisen und restriktiveren Kreditvergaben bei den Finanzierungsinstituten, ist vielen unklar, welche Möglichkeiten sich bieten.

Wenn Sie sich informieren möchten: hier geht es zur Terminvereinbarung.

Und für Anschlussfinanzierungen, Kapitalbeschaffungen, Modernisierungen oder auch Ratenkredite und Bausparverträge sind wir natürlich auch gern für Sie da!

[Januar 2023]

Wird der Verkäufer- zum Käufermarkt?

Die Preisrückgänge auf dem Immobilienmarkt bestätigen sich gem. einer Mitteilung aus November der Interhyp. Bereits zum zweiten Mal in Folge sind die Kosten für den Immobilienerwerb im Vergleich zum Vorquartal zurückgegangen, wie die Auswertung von mehr als 500.000 abgeschlossenen Finanzierungen aus den letzten zehn Jahren zeigt.

Der Preis für eine finanzierte Immobilie für den Bau oder Kauf inklusive Nebenkosten beträgt im dritten Quartal 2022 durchschnittlich 512.000 Euro. Das entspricht einem Rückgang von 4,3% gegenüber dem Vorquartal, als der Durchschnittspreis noch 535.000 Euro betrug. Bereits im zweiten Quartal waren die Kosten um 0,9% gegenüber dem Vorquartal zurückgegangen.

Interhyp führt den Preisrückgang auf die schwierigere Leistbarkeit durch hohe Bauzinsen und die Inflation zurück. Jörg Utecht, CEO der Interhyp Gruppe: „Momentan sehen wir eine abwartende Haltung: Käuferinnen und Käufer sind nicht mehr bereit, jeden Preis zu zahlen. Gleichzeitig wollen Verkäuferinnen und Verkäufer ihre Immobilie häufig nicht unter dem gewünschten Preis verkaufen. Eine neue Balance zwischen Angebot und Nachfrage muss sich erst noch einspielen. Die aktuellen Preisrückgänge bieten neue Chancen und Spielräume für die Preisverhandlung.“

Besonders betroffen von den aktuellen Preisrückgängen sind Neubauten vom Bauträger mit einem Minus von 5,1% von durchschnittlich 608.000 Euro im zweiten Quartal auf 577.000 Euro inklusive Nebenkosten im dritten Quartal. Die Kosten für bestehende Immobilien sind nicht so stark gesunken – um 2,3% von 479.000 auf 468.000 Euro inklusive Nebenkosten. Die Kosten für eigene Bauvorhaben liegen mit im Durchschnitt 724.000 Euro inklusive Nebenkosten genauso hoch wie im zweiten Quartal.

Anders als Immobilienportale, die Angebotspreise nennen, bezieht sich Interhyp auf abgeschlossene Finanzierungen für einen Bau oder Kauf. Jörg Utecht: „Unsere Zahlen zeigen, dass sich das zunehmende Angebot und die Rückgänge von Angebotspreisen auf den Portalen auch in realen Transaktionen widerspiegeln.“

In den zehn Jahren zuvor waren die Kosten für den Immobilienerwerb weitgehend kontinuierlich angestiegen – vom ersten Quartal 2012 bis zum ersten Quartal 2022 von 290.000 Euro auf 540.000 Euro inklusive Nebenkosten um 86%. Der aktuelle Rückgang spiegelt sich weitgehend auch in den Quadratmeterpreisen wider. Diese sind im Gesamtdurchschnitt von 4.120 Euro im zweiten Quartal auf 3.930 Euro im dritten Quartal zurückgegangen. Die Größe der durchschnittlich finanzierten Eigentumswohnung ist mit 80 Quadratmetern gleichgeblieben, das durchschnittlich finanzierte Haus ist im dritten Quartal 156 Quadratmeter groß im Vergleich zu 162 Quadratmetern im zweiten Quartal.

In den nächsten Wochen erwartet Interhyp weitere Rückgänge. Weil sich im ersten Quartal 2022 der Preisanstieg der Vorjahre mit einem Plus von 14% gegenüber dem Vorjahresquartal sogar noch beschleunigt hatte, wird sich am Ende des Jahres voraussichtlich dennoch ein Plus im Vergleich zum Vorjahr ergeben. Bisher liegt der Durchschnittspreis aus den drei Quartalen mit 531.000 Euro noch etwas mehr als 7% über dem Gesamtdurchschnitt von 2021. In den beiden Vorjahren waren die Preise gegenüber Vorjahr jeweils um rund 10% gestiegen. Jörg Utecht: „Wir gehen davon aus, dass der Anstieg gegenüber dem Vorjahr in den nächsten Wochen weiter abflachen wird.“

Dafür spricht auch, dass der Anteil von Kapitalanlegern an den Finanzierungen abgenommen hat: Im dritten Quartal finanzieren nur 21% ihre Immobilie zur Kapitalanlage, 73% erwerben sie zur Eigennutzung und 6% vermieten teilweise. Im ersten Quartal 2022 lag der Anteil von Kapitalanlegern noch bei 27%.

[Januar 2023]

NRW-Zuschuss bei Eigenheimkauf verlängert!

Wie die NRW-Bank auf ihrer Homepage veröffentlicht hat, stehen weiterhin, also auch in 2023, Mittel aus dem Programm „NRW.Zuschuss Wohneigentum“ zur Verfügung.

Somit steht auch für Wohneigentum, das 2023 erworben wird, bis zu EUR 10.000 Zuschuss in Aussicht. Allerdings nur, solange die Mittel im Fördertopf noch nicht ausgeschöpft sind.

Der Antrag ist bei der NRW.Bank online zu stellen und die Anträge werden nach Eingang bearbeitet, wobei es zu längeren Bearbeitungszeiten kommen kann.

[Dezember 2022]

KfW: Änderungen ab 2023

Die KfW hat folgendes für 2023 vorgesehen:

BEG-Reform der Sanierungsförderung zum 01.01.2023
Die BEG-Richtlinien Wohngebäude (BEG WG) und Nichtwohngebäude (BEG NWG) für die Sanierungsförderung werden novelliert. Die KfW wird noch über die Änderungen informieren.

Neue Neubauförderung voraussichtlich ab 01.03.2023
Die vom Bundesministerium für Wirtschaft und Klimaschutz (BMWK) verantwortete Neubauförderung im Rahmen der BEG wird voraussichtlich zum 01.03.2023 als neues Teilprogramm „Klimafreundlicher Neubau“ in die Verantwortung des Bundesministeriums für Wohnen, Stadtentwicklung und Bauwesen (BMWSB) übergehen. Bis zur Einführung des neuen Teilprogramms „Klimafreundlicher Neubau“ wird die Förderung des Neubaus unverändert in der BEG-WG und BEG-NWG weitergeführt. Weitere Details werden Anfang des Jahres 2023 mitgeteilt.

[November 2022]