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News

Aufteilung der Maklerprovision seit dem 23.12.2020

Seit dem 23. Dezember ist die gesetzliche Neuregelung zur Aufteilung der Maklerprovision in Kraft getreten. Käufer profitieren aber nicht zwangsläufig von Aufteilungspflicht!

Das neue „Gesetz über die Verteilung der Maklerkosten bei der Vermittlung von Kaufverträgen über Wohnungen und Einfamilienhäuser“ schreibt die Aufteilung der Provision wie folgt vor:

•   Haben beide Parteien dem Makler einen Lohn versprochen, ist dies nur gültig, wenn beide Parteien die Courtage in gleicher Höhe schulden.

•   Hat nur eine Partei den Maklervertrag abgeschlossen, muss diese auch mindestens die Hälfte des Maklerlohns bezahlen.

Nun kann der Verkäufer entscheiden, an welchen Interessenten er die Immobilie veräußert. Häufig handelt es sich um denjenigen, der den höchsten Preis bezahlen will.

Wenn dieser zu seinem Preisangebot steht, wird ein Notartermin vereinbart. In der Vergangenheit hatte sich die Aufteilung der Maklerprovision zwischen Käufer und Verkäufer ohne gesetzliche Regelung schon in 11 Bundesländern eingebürgert. In Berlin, Brandenburg, Bremen, Hamburg und Hessen war es allerdings bislang üblich, dass die Dienste des Maklers für den Verkäufer kostenfrei waren, während der Käufer eine Provision zwischen 5% und 6% zuzüglich Mehrwertsteuer zu entrichten hatte. Dort werden sich die Maklerkosten beim Immobilienerwerb für den Käufer künftig deutlich reduzieren.

Die Regelungen zur Aufteilung der Maklerprovision gelten nur für den Kauf von Einfamilienhäusern und Eigentumswohnungen durch natürliche Personen. Wer aber z.B. als Kapitalanleger ein Mehrfamilien-haus erwirbt, muss je nach Konditionen des Maklers auch künftig unter Umständen einen höheren Provisionsanteil tragen als der Verkäufer. Auch beim Erwerb von Wohnhäusern durch juristische Personen – etwa durch eine GmbH – oder beim Kauf von Gewerbeimmobilien gilt die Pflicht zur Provisionsteilung nicht.

Spannend bleibt die Frage, in welchem Umfang Immobilienkäufer von der Neuregelung profitieren. Zunächst sinken die Kaufnebenkosten dort, wo bislang der Verkäufer die Provisionslast allein zu tragen hatte. Wer nun statt bisher 6% nur noch 3% Provision zuzüglich 19% Mehrwertsteuer bezahlen muss, spart bei einem Kaufpreis von 400.000 Euro satte 14.280 Euro an Provisionskosten. Weil die Maklerprovision meist aus eigenen Mitteln beglichen wird, lässt sich die Eigenkapitalquote entsprechend verbessern.

Allerdings wird das Einsparpotenzial wohl stark vom Verhältnis von Angebot und Nachfrage abhängen. Wo der Immobilienmarkt angespannt und die Nachfrage hoch ist, dürfte es so manchem Verkäufer gelingen, den eigenen Provisionsanteil über einen entsprechend höheren Kaufpreis zu refinanzieren.

Immerhin: Wenn dem Verkäufer der Provisionssatz zu hoch ist und er den Makler herunterhandelt, sinken auch automatisch die Provisionskosten für den Käufer. Wie sich die übliche Käuferprovision in den einzelnen Bundesländern genau entwickeln und ob die Teilung eventuell auch Auswirkungen auf die Kaufpreise insgesamt haben wird, wird sich wohl in den kommenden Monaten zeigen.

In Fachkreisen stößt die Neuregelung zur Aufteilung der Maklercourtage überwiegend auf Zustimmung. So rechnet Immobilienexperte Michael Voigtländer vom Kölner Institut der deutschen Wirtschaft (IW) mit sinkenden Provisionssätzen. Seine Begründung: In Metropolen mit hoher Nachfrage seien Verkäufer nun an der Auswahl eines möglichst preisgünstigen Maklers interessiert, wenn sie die Hälfte der Kosten selbst übernehmen müssen. Er verweist auf Länder wie die Niederlande oder Schweden, wo die Verkäufer die Maklercourtage tragen und diese im Schnitt nur rund 2% beträgt.

Der Zentrale Immobilien Ausschuss (ZIA) als Spitzenverband der Immobilienwirtschaft begrüßt, dass nun bundesweit einheitliche Regelungen gelten. ZIA-Geschäftsführerin Sun Jensch betont: „Das schafft Vertragssicherheit und Transparenz.“.

[Januar 2021]

Maklerkosten werden künftig geteilt

Für alle Immobilienkäufer von der Bundesregierung gute „vorweihnachtliche Nachrichten“.

Die Praxis, dass Käufer vollständig oder zum überwiegenden Teil die Maklerkosten übernehmen, wenn der Makler nur vom Verkäufer bestellt wurde, wird ab dem 23.12.2020 beendet. Die vom Käufer zu zahlenden Kosten sollen dann nur noch maximal 50 Prozent des gesamten Maklerlohns betragen.

Außerdem ist der Käufer auch erst zur Zahlung der Kosten verpflichtet, wenn der Verkäufer nachweist, dass er seinen Anteil gezahlt hat.

Mehr dazu unter: https://www.bundesregierung.de/breg-de/aktuelles/maklerkosten-werden-kuenftig-geteilt-1752916

[Dezember 2020]

Verlängerung Baukindergeld bis 31.03.2021

Seit September 2018 gibt es das Baukindergeld, das eigentlich Ende 2020 enden sollte.

Das Förderprogramm mit dem Ziel Familien und Alleinerziehende mit kleinem und mittlerem Einkommen beim Bau oder Kauf einer Immobilie finanziell unterstützen, wird abweichend von der ursprünglichen Ausrichtung bis 31. März 2021 verlängert. Bis zu diesem Datum muss also der Kaufvertrag unterzeichnet oder eine Baugenehmigung erteilt sein.

Weiterhin gibt es pro kindergeldberechtigtem Kind, das im Haushalt lebt, zehn Jahre lang einen Förderbetrag von 1.200 Euro jährlich. In Summe sind das in zehn Jahren immerhin 12.000 Euro pro Kind. Einer anspruchsberechtigten Familie mit zwei Kindern stehen somit z.B. insgesamt 24.000 Euro zu. Gefördert wird von der KfW aber nur der, der ein Haushaltseinkommen von maximal 90.000 Euro bei einem Kind plus 15.000 Euro für jedes weitere Kind erzielt.

Weiterhin wichtig: die Förderung gewährt die KfW nur dann, wenn zum ersten Mal eine Immobilie (von nicht in gerader Linie verwandten Verkäufern) erworben wird, diese also nicht geerbt oder geschenkt wurde oder ein Nießbrauchrecht darauf besteht.

Bis August 2020 hatten sich bereits 260.500 Familien und Alleinerziehende die Förderung gesichert.

Baukindergeld dient (auch weiterhin) nicht als Eigenkapital, aber über Sondertilgung ist es bei vielen Banken möglich, dass Baukindergeld sinnvoll zur Entschuldung eingesetzt werden kann.

Weitere ausführliche Informationen zu den Bedingungen, zur Antragstellung etc. findet sich u.a. auf der Internetseite der KFW. Oder kommen Sie gerne auf uns zu, wir beraten Sie gern.

[Oktober 2020]

Ist mein Haus gegen Radon gesichert?

Reichert sich Radon in Innenräumen von Häusern an, kann es Lungenkrebs verursachen.

Ob sich in einem Gebäude eine hohe Radon-Konzentration anreichern kann, hängt von verschiedenen Faktoren ab:   

– Wenn das Gebäude in einem Gebiet liegt, wo eine hohe Radon-Konzentration zu erwarten ist.

– Wenn das Gebäude keine durchgehende Grundplatte aus Beton besitzt.

– Wenn das Gebäude vor 1960 errichtet wurde und keine moderne Isolation besitzt.

– Wenn das Gebäude nicht unterkellert ist.

– Wenn sich Aufenthaltsräume im Keller befinden.

– Wenn im Keller Spalten, Risse, offene Böden oder nicht abgedichtete Leitungsdurchführungen vorhanden sind.

Der Schutz vor Radon und seinen Risiken für die Gesundheit ist im Strahlenschutzgesetz und in der Strahlenschutzverordnung geregelt.

Infos zum Schutz vor Radon gibt es beim Bundesamt für Strahlenschutz:

https://www.bfs.de/DE/themen/ion/umwelt/radon/schutz/massnahmen.html

[Oktober 2020]

Sparvorteile im Alter bei Immobilieneigentum

Eine aktuelle Sonderauswertung des Statistischen Bundesamtes im Auftrag des Verbandes der Privaten Bausparkassen zeigt, wie das Fachmagazin AssCompact berichtet, wie viel Miete Rentner durch eine eigene Immobilie im Schnitt sparen.

Rentner, die in den eigenen vier Wänden wohnen, sparen demnach im Schnitt monatlich 669 Euro Miete. Das entspricht rund 35% ihrer durchschnittlichen gesetzlichen Rente von 1.930 Euro pro Haushalt.  Deutliche Unterschiede zeigen sich zwischen West- und Ostdeutschland aufgrund von Mietpreisen und Rentenhöhen.

In Westdeutschland müsste im Schnitt eine fiktive Miete in Höhe von 692 Euro pro Monat gezahlt werden. Die Mietersparnis macht hier 36,7% der pro Rentnerhaushalt gezahlten durchschnittlichen gesetzlichen Rente von 1.887 Euro aus.

In Ostdeutschland fällt sowohl die absolute als auch die prozentuale Ersparnis niedriger aus. Sie liegt aber immer noch auf einem relativ hohen Niveau. So beläuft sich in den neuen Bundesländern inklusive Berlin die unterstellte monatliche Zahlung auf 548 Euro oder 25,4% der monatlichen Rentenleistung, die hier bei 2.155 Euro pro Rentnerhaushalt liegt, der im Wohneigentum lebt.

[August 2020]

Vergleich Immobilienwertentwicklung zur DAX-Entwicklung

Das Immobilienportal immowelt hat gemäß einem Bericht des Fachmagazins AssCompact seine Daten ausgewertet, um festzustellen, ob bzw. inwieweit in den vergangenen zehn Jahren die Preissteigerung von Immobilien den Anstieg bei Dax-Aktien übertraf.

Laut Zehnjahresvergleich legte danach im Schnitt der Quadratmeterpreis von Eigentumswohnungen seit 2010 um 126% zu. Der Zuwachs des Dax betrug 88%. Das scheint überraschend, denn Immobilien gelten eher als sichere Wertanlage ohne große Rendite. Hingegen herrscht noch immer die Meinung vor, Aktien-Depots lieferten höhere Rendite als Immobilien.

Untersucht wurde die Wertsteigerung von Immobilien in insgesamt zwölf der 14 größten Städte Deutschlands (mit mehr als 500.000 Einwohnern). Hierbei wurde festgestellt, dass sich im Zehnjahresvergleich der Angebotspreis einer Eigentumswohnung um bis zu mehr als verdoppelt hat. Betrug der Quadratmeterpreis 2010 noch im Median 1.420 Euro, sind es nun 3.210 Euro.

Insbesondere in Großstädten haben die Immobilienpreise stark angezogen. So erhöhte sich der mittlere Quadratmeterpreis in Berlin von 1.430 Euro auf derzeit 4.450 Euro (+211%). Auch in München stiegen die Preise mit 7.970 Euro um 170% in den vergangenen zehn Jahren (2.950 Euro). Nicht so stark war die Entwicklung in Köln mit einem Anstieg von 1.740 Euro auf 3.750 Euro (+116%). Damit liegt Köln nur vor Essen (+58%) und Dresden (+96%) und hinter Düsseldorf (+126%).

Wichtig und zu beachten ist, dass sich Kurse einzelner Dax-Unternehmen besser (oder schlechter) entwickelt haben können als der er-/gemittelte Wert von 88%. Aber auch der Wert einzelner Immobilien kann/konnte natürlich schwanken. Zudem wurden Transaktions-, Instandhaltungskosten, Steuern sowie renditesteigernde Faktoren wie Dividenden oder Mieteinnahmen nicht berücksichtigt. Bei den Preisen handelt es sich zudem jeweils um die Angebotspreise auf immowelt und nicht um realisierte Abschlusspreise. Und selbstverständlich haben auch Immobilien keine Wertgarantie. Ein wenig unerwartet ist das Ergebnis aber sicher für den ein oder anderen dennoch.

[August 2020]

Auswirkungen der Mehrwertsteuersenkung bei Immobilien

Die durch den Gesetzgeber beschlossene Senkung der Mehrwertsteuer wird Auswirkungen auch auf Finanzierungen haben. Mit Senkung der Mehrwertsteuer sinken u.a. die Maklerkosten wie Notargebühren. Insbesondere bei Neubauten ist aber Vorsicht geboten.

Denn grundsätzlich zahlt man auf sein gesamtes Bauvorhaben die Mehrwertsteuer, die zum Zeitpunkt der Abnahme gilt. Dabei ist es unerheblich, wann ein Vertrag unterschrieben oder zuvor Abschläge mit einem höheren Satz bezahlt wurden. Wurde z.B. im Jahr 2019 ein Bauvertrag abgeschlossen, findet die Abnahme aber erst bis Ende 2020 statt, zahlen die Bauherren für das gesamte Bauvorhaben 16% Mehrwertsteuer. Abschlagszahlungen bis Juni 2020 mit 19% müssen in diesem Fall mit der Schlussrechnung vom Unternehmen ausgeglichen und zu viel gezahlte Mehrwehrsteuer zurückgezahlt werden.

Kaufverträge bzw. Werkverträge zur Neubauerstellung hingegen, die zwischen dem 1.7.2020 und dem 31.12.2020 abgeschlossen werden, weisen einen Mehrwertsteuersatz von 16% aus. Doch auch hier ist das Datum der Schlussrechnung entscheidend. Da die Fertigstellung in den meisten Fällen nicht in 2020 abgeschlossen sein wird, müssen Kunden ab 2021 mit höheren Zahlungsanforderungen rechnen. Dadurch kann eine Finanzierungslücke entstehen.

Um eine spätere Nachfinanzierung solcher Bauvorhaben auszuschließen, sollten bei der Beantragung von Finanzierungen im Vorfeld mit höheren Kosten kalkuliert und die Finanzierung um 3% der Gesamtkosten erhöht werden.

Sollte am Ende die höhere Finanzierung von 3% nicht vollständig in Anspruch genommen werden, kann der Finanzierungsüberschuss meist (abhängig von der jeweiligen internen Regelung des Bankpartners) im Rahmen der Schlussauszahlung an den Kunden ausgezahlt werden. Eine Auszahlung an Dritte ist mit entsprechender Zahlungsanweisung des Kunden meist ebenfalls möglich.

Nicht zu empfehlen ist, so Florian Becker, Geschäftsführer des Bauherren-Schutzbund e.V. (BSB), wegen der geringeren Mehrwertsteuer auf eine Abnahme bis Ende des Jahres drängen. Bauen braucht seine Zeit und zu schnelles Bauen kann zu einer schlechteren Qualität führen, die sich in Baumängeln und Folgeschäden auswirken kann. Eine Beseitigung kommt den Bauherren dann teurer als 3% weniger Mehrwertsteuer. Hier verweist der BSB auf die Erfahrungen aus 2006, als die Mehrwertsteuer von 16 auf 19% anstieg.

Ebenfalls warnt der BSB vor Teilabnahmen, bei denen das Risiko der Beschädigung schon in der Bauphase auf den Bauherren übergeht. Ebenfalls besteht die Gefahr, die schützenden Regelungen des „Verbraucherbauvertrags“, wie die Begrenzung der Abschlagszahlungen auf 90% der Bausumme oder eine verbindliche Angabe zum Fertigstellungszeitpunkt zu verlieren.

[Juli 2020]

Preisentwicklung bei Immobilien

Wie eine Studie des Marktforschungsinstituts YouGov im Auftrag des bundesweiten Immobilienmaklers Homeday zeigt, gab es im Mai bereits dreimal mehr Kaufinteressenten als im April. Auch Homeday hat festgestellt, dass die Zahl der Besichtigungsanfragen, der eingehenden Kaufangebote sowie den abgeschlossenen Transaktionen sogar deutlich über dem Vor-Corona-Niveau lag.

In der ersten Umfrage im April 2020 dachten dabei noch 39% der Kaufinteressenten, dass die Immobilienpreise bedingt durch die Corona-Krise fallen würden. Und im Mai war es bereits knapp jeder zweite Kaufinteressent. Doch die Hoffnung auf ein Schnäppchen am Immobilienmarkt kann aktuell nicht belegt werden.

Interessant ist zudem, dass sich das Suchverhalten durch Corona bei 34% der Befragten verändert hat. Insbesondere in Bezug auf den Preis. 40% suchen nun nach einer günstigeren Immobilie – weil sie es wollen oder durch eigene finanzielle Einschnitte müssen. Auch werden häufiger ländlichere Immobilien als bisher gesucht (31%). Dagegen stehen 28%, die es eher in den städtischen Bereich zieht.

Eine aktuelle Analyse von immowelt zeigt auf, dass sich die Kaufpreise des letzten Jahres verteuert haben. Und das nicht – wie bekannt – nur in Großstädten, auch in 85 der untersuchten 100 Mittelstädte ging es, teilweise um gut 1/3, nach oben. Dabei liegen mehr als 50% dieser Städte bei einem Anstieg im zweistelligen Bereich. Insbesondere die Städte in Ballungsräumen, in denen viele Pendler leben, sind betroffen. Beispiel Kölner Umland: Pulheim +29%, Langenfeld +33%, Hürth oder auch Euskirchen mehr als +25%.

Der Bundesverband der Deutschen Volksbanken und Raiffeisenbanken (BVR) sieht ebenfalls einen weiteren Preisauftrieb. Als Begründung führt der BVR an, dass das Umfeld für die Märkte insgesamt stabil bleibt und sich allmählich sich eine Belebung der Konjunktur abzeichne.

Es lässt sich abschließend nicht wirklich sagen, wie sich die Immobilienpreise entwickeln. Ganz aktuell, am 06. Juli, hebt die Frankfurter Allgemeine Zeitung (FAZ) mit Verweis auf das Beratungsunternehmen Empirica Segmente hervor, die trotz der Corona-Krise stabil bleiben sollten. Das sind demnach vor allem die selbstgenutzte Wohnung oder die Doppelhaushälfte, die der Familie und den neuen Ansprüchen auf mehr Platz im Homeoffice gerecht wird. Von einem Überangebot sind wir hier weit entfernt, wird Empirica-Geschäftsführer Reiner Braun zitiert. Er rechnet laut FAZ maximal mit leichten regionalen Preisschwankungen. Wer also im mittleren Segment ein geeignetes Haus gefunden hat, dürfte keinen Preissturz befürchten – und sollte auch auf keinen warten.

[Juli 2020]