Finanztest berichtet in der Dezemberausgabe 2025 über das Thema Bereit­stellungszinsen und gibt hier Tipps (s. mehr dazu im Artikel von Finanztest).

Gerade bei einem Neubau können Verzögerungen zu höheren Belastungen führen, wenn die Bauphase länger ist, als der mit der Bank vereinbarte Zeitraum ohne Bereit­stellungszinsen. Diese Zinsen fallen dann für alle Darlehensmittel an, die noch nicht abgerufen wurden. Im Gegensatz dazu werden für abgerufene Mittel Bauzeitzinsen berechnet (und zwar mit dem vereinbarten Darlehenszins). Beide Berechnungen erfolgen immer taggenau. Und die Tilgung kommt in der Regel – aber je nach Bank ggf. auch schon vorher – erst nach Vollauszahlung mit in die Monatsrate.

Viele Banken bieten bei Neubauvorhaben bis zu 12 kostenfreie Bereitstellungsmonate, einige auch länger (mit bzw. sogar ohne Zinszuschlag). Ein Beispiel hierzu von Finanztest: Wird eine Kreditsumme von 400 000 Euro über einen Zeitraum von 14 Monaten in 6 Teilzah­lungen ausgezahlt, werden bei einem Kredit mit 2 Freimonaten und einem Bereit­stellungs­zins­satz von 3% im Jahr insgesamt 5.400 Euro Bereitstellungs­zinsen fällig. Würden im kompletten 1. Jahr keine Bereit­stellungszinsen anfallen, wären es insgesamt nur 100 Euro. Durch die zusätzlichen Zinsen steigen die durch­schnitt­lichen monat­lichen Kredit­kosten während der Bauphase um 60%. Die Mehr­belastung trifft dabei vor allem die ersten Baumonate.

Auch ob es ein Fertig-, Typen- oder Architektenhaus oder eines von einem Bauträger ist, das gebaut wird, hat hier Einfluss. Fertighäuser sind i.d.R. schneller erstellt als individuell geplante Häuser oder bei vielen Sonderwünschen.

Aber, so Finanztest: Beim Feilschen um Freimonate sollten Kreditnehmende aber nicht den Effektivzins des Darlehens aus den Augen verlieren: Über die gesamte Lauf­zeit des Kredits hinweg spielt er eine wesentlich größere Rolle als die Bereit­stellungs­zinsen, die nur während der Bauphase anfallen. Schon ein Zehntel­prozent­punkt weniger spart über 10 Jahre oft mehrere Tausend Euro Zinsen.

Ein weiterer hilfreicher Hinweis: bei ungeplanten Verzögerungen kann ggf. auch der Bauunternehmer hier in die Haftung genommen werden, so u.a. das OLG Frankfurt/Main mit einem Urteil aus 2021.

Zu guter Letzt weist Finanztest noch auf Bereitstellungszinsen bei Anschlussfinanzierungen hin. Hier sind bei guter Planung aber keine Bereitstellungszinsen zu erwarten, entweder weil der Verlängerungszeitpunkt in einer bereitstellungszinsfreien Zeit liegt oder bei einem sog. Forwarddarlehen diese bereits im Zins umgerechnet sind.

[Dezember 2025]

Finanztest berichtet in der Ausgabe 12/2025, warum der Weg zu einem Baukredit oft länger dauert als erwartet und gibt Tipps, wie man sich darauf vorbereiten kann. Hier eine kurze Zusammenfassung (mehr dazu bei Finanztest unter https://t1p.de/h9c9w):

Wenn du dein Traumhaus gefunden hast, brauchst du eine Zusage von der Bank – doch das kann Tage oder sogar Wochen dauern. ​ Manche Banken sind schneller, andere brauchen länger. ​ Es gibt große Unterschiede: Einige Banken geben dir innerhalb von vier Tagen eine Antwort, andere erst nach über 30 Tagen. Diese Zeit entscheidet dann ggf. darüber, welche Bank in Betracht kommt und welche, trotz vielleicht guter Konditionen, aus der Auswahl herausfällt. ​

Damit es schneller geht, solltest du alle wichtigen Unterlagen frühzeitig besorgen. ​ Dazu gehören zum Beispiel Gehaltsabrechnungen, Kontoauszüge zum Eigenkapital und Dokumente zur Immobilie wie Grundrisse oder der Energieausweis. Fehlen Unterlagen, kann sich die Bearbeitung verzögern. ​ Finanztest hat dazu eine Checkliste zusammengestellt, welche Papiere du brauchst. Natürlich können wir dir auch eine solche, eigene Liste zukommen lassen. ​

Außerdem solltest du wissen, dass die Angebote der Banken oft nur wenige Tage gültig sind. ​ Das macht es schwierig, verschiedene Angebote zu vergleichen. ​ Die gute Nachricht: Banken arbeiten daran, die Prozesse zu beschleunigen. Ab 2026 soll es möglich sein, Baukredite viel schneller zu bekommen (bei z.B. Einfamilienhäusern innerhalb weniger Stunden). ​

Tipp von Finanztest und uns: Bereite dich gut vor und übermittle deine Unterlagen frühzeitig bzw. lade sie hoch. ​ So kannst du den Prozess beschleunigen und dir deinen Traum vom Eigenheim einfacher erfüllen.

[November 2025]

Am Mittwoch, den 19. November, trafen sich eingeladene Baufinanzierungspartner der Kreissparkasse Köln in der „Guten Stube“ am Kölner Neumarkt.

Neben sehr interessanten Ein- uns Ausblicken zur gesamtwirtschaftlichen Lage und zum rheinischen Immobilienmarkt inklusive Podiumsdiskussion, gab es weitere Impulse, z.B. zur verbandseigenen Gesellschaft, die bei energetischem Modernisierungsbedarf zur Verfügung stehen kann (Energieberatung, Energieausweise, Flächenaufmaß etc.). Denn wie die Preise, insbesondere bei Eigenheimen, in Bezug auf die Energieklassen bereits auseinanderdriften, wurde eindrucksvoll dargestellt.

Danke an Markus Steffens, Stephan Moos, Carsten Wesselmann, Matthias Wirtz, Raphael Drache, Felix Hagen, und insbesondere an Cornelia Siewert, meine Vertriebspartnerbetreuerin und deren Vertretern, Brigitta Paffenholz und Jens Wikinger, sowie den weiteren Kollegen für die (jederzeit) nette Betreuung.

Das Ende, mit Snacks und Getränken, bildete ein lockerer Austausch und das Netzwerken in der der „Kölschen Stube“.

Vielen lieben Dank nochmals für die Einladung zu diesem Event, der ja – wie festgestellt wurde – nun Kölner Brauchtum ist, da er zum dritten Mal stattgefunden hat.

[November 2025]

Unser Partner Prohyp hat dazu folgendes veröffentlicht:

Die Europäische Zentralbank (EZB) hat die Zinspause im Euro-Raum im Oktober ein weiteres Mal verlängert und den Einlagenzins bei 2,0 % belassen. Nach Berechnungen des Analysehaus Barkow Consulting wächst die Kluft zwischen Leitzinsen und Bauzinsen in diesem Jahr. Während die EZB die Zinsen bereits achtmal gesenkt hat, sind die Bauzinsen seit Dezember 2024 um mehr als 60 Basispunkte gestiegen. Die EZB steuert mit dem Leitzins die kurzfristigen Zinsen, also die Kosten, zu denen sich Banken bei der Zentralbank Geld leihen. Die Bauzinsen hingegen orientieren sich an den langfristigen Kapitalmarktzinsen, insbesondere an den Renditen 10-jähriger Staatsanleihen, die unter anderem von der Inflationserwartung, der globalen Wirtschaftslage und der Nachfrage nach sicheren Anlagen beeinflusst werden. Aktuell führen die geopolitischen Unsicherheiten, hohe Staatsverschuldung und schwankende Konjunkturaussichten dazu, dass die Renditen für langfristige Anleihen eher steigen.

Die Bauzinsen haben sich im Oktober weiterhin seitwärts bewegt und dürften bis Jahresende voraussichtlich auf gleichbleibendem Niveau bleiben. „Sie orientieren sich an den Renditen langlaufender Bundesanleihen. Diese schwanken seit Monaten im Bereich von 2,4 % bis 2,7 %. Wer aktuell über einen Immobilienkauf nachdenkt, kann weiterhin mit Zinsen rechnen, die sich im Schnitt um die Marke von 3,6 % für 10-jährige Darlehen bewegen – und damit auf einem moderaten Niveau“, sagt Mirjam Mohr, Vertriebsvorständin der Interhyp-Gruppe. Für das kommende Jahr gehen 60 % der Expertinnen und Experten des Interhyp-Bankenpanels von steigenden Bauzinsen Richtung 4 % aus. Je 20 % rechnen langfristig mit gleichbleibenden beziehungsweise mit fallenden Zinsen. Gerade im aktuellen Zinsumfeld lohnt sich der Blick auf Immobilien als Kapitalanlage, denn die Nachfrage nach Mietwohnungen bleibt hoch, während das Angebot in vielen Städten knapp ist. „Mittlerweile ist wieder jede vierte Finanzierung bei Interhyp eine Kapitalanlage“, sagt Mirjam Mohr. Wer jetzt investiert, profitiert von kalkulierbaren Finanzierungskosten und attraktiven Mietrenditen. (Handelsblatt+, Barkow Consulting)

[November 2025]

Wir freuen uns, dass wir das nächste Etappenziel erreicht haben: 475 Top-Bewertungen mit der Gesamtnote „sehr gut“ (im Schnitt 4,96/5).

Und weiterhin liegt die Empfehlungsquote bei 100% – natürlich von echten Baufinanzierungskunden…

Ein großes Dankeschön an alle Kunden, die das möglich gemacht haben

Hier geht es auf direktem Weg zu den Bewertungen: https://www.provenexpert.com/klug-finanziert-de/

Zur Echtheit der Bewertungen siehe: https://klug-finanziert.de/impressum/

[November 2025]

In der Ausgabe 11/2025 hat Finanztest die Herausforderungen und Möglichkeiten der Immobilienfinanzierung ohne Eigenkapital aufgezeigt, insbesondere auch im Kontext steigender Preise und Zinsen. Der ganze Artikel, der hier im Wesentlichen zusammengefasst ist, ist hier zu erwerben: https://t1p.de/n088e.

Herausforderungen beim Immobilienkauf

Steigende Immobilienpreise und Kreditsummen

1. In den letzten Jahren sind sowohl die Immobilienpreise als auch die benötigten Kreditsummen stark gestiegen. ​
2. Im Jahr 2015 nahm laut der Plattform Europace weniger als ein Drittel der Erstfinanzierer Kredite über 300.000 Euro auf; 2025 war es bereits mehr als die Hälfte. ​
3. Eine Familie, die ein Haus für 400.000 Euro kauft, benötigt in der Regel rd. 120.000 Euro an Ersparnissen, um die Kaufnebenkosten und 20% Eigenkapital zu decken. ​

Vollfinanzierung und ihre Konsequenzen ​

1. Vollfinanzierungen sind möglich, wobei Banken Kredite über den gesamten Kaufpreis nur vergeben, wenn Einkommen und Bonität stimmen. ​
2. Kreditnehmer sollten jedoch zumindest die Nebenkosten selbst tragen, um das Risiko einer Überschuldung zu minimieren.
3. Hohe Zinsen für Vollfinanzierungen führen zu hohen monatlichen Raten, die oft 40% des monatlichen Einkommens überschreiten, was allgemein als zu hoch anzusehen ist.

Zinsaufschläge und langfristige Belastungen

1. Banken verlangen für Vollfinanzierungen höhere Zinsen (und meist auch Tilgungen), was sich auf die Höhe der monatlichen Raten auswirkt.
2. Im aktuellen Zinsvergleich werden für eine Vollfinanzierung gut 0,50%-Punkte mehr als für eine vergleichbare 80%-Finanzierung fällig
3. die letzten 10% des Kaufpreises werden besonders teuer: hier werden im Schnitt 7,94% effektiv verlangt – mehr als beim Dispokredit manche Banken.

Eigenkapital und Finanzierungstipps

1. Eigenkapital kann durch verschiedene Strategien erhöht/ersetzt werden, wie z.B. durch Unterstützung aus der Familie oder Eigenleistungen („Muskelhypothek“).
2. Auch die Auflösung von Aktiendepots oder ETFs können helfen.
3. Bereits kleine Beträge an Eigenkapital können zu besseren Kreditkonditionen führen, was langfristig Zinskosten spart. Denn Banken staffeln ihre Kreditkonditionen nach bestimmten Grenzen beim Beleihungsauslauf.

Risiken bei „All-Inclusive-Krediten“

1. Kredite über den vollen Kaufpreis plus Nebenkosten sind riskant:  wenn die Immobilie verkauft werden muss, können Schulden übrigbleiben, falls der Kaufpreis nicht ausreicht, den noch offenen Kredit zu decken.
2. Banken vergeben solche Kredite nur unter strengen Bedingungen, um das Risiko für sich selbst zu minimieren. Anfang 2025 schloss mehr als die Hälfte der Anbieter eine Finanzierung von mehr als der Kaufpreissumme kategorisch aus.

Fazit

1. Trotz einiger Herausforderungen gibt es Möglichkeiten, eine hohe Finanzierung eines Eigenheims zu realisieren.
2. Ein gründlicher Zinsvergleich und das Nutzen von Förderprogrammen können helfen, die finanzielle Belastung zu reduzieren.

[Oktober 2025]

Unser Partner Prohyp teilt mir, dass sich auch im dritten Quartal 2025 der Aufwärtstrend bei den Immobilienpreisen fortgesetzt hat. Das berichtet das Handelsblatt, dem exklusiv vorab die neueste Ausgabe des Empirica-Immobilienpreisindexes vorliegt. Demzufolge kostet eine Neubauwohnung mit einem durchschnittlichen Preis von 5.166 Euro pro Quadratmeter 3,4 % mehr als noch vor einem Jahr. Neubauwohnungen seien in 74 % der 400 untersuchten Kreise teurer geworden, die Preise für Ein- und Zweifamilienhäuser seien in sechs von zehn Kreisen gestiegen, heißt es in der Marktstudie. Der Preisanstieg macht sich vor allem im Umland der Metropolen und in kleineren Großstädten bemerkbar – etwa im Landkreis München mit einem Anstieg von 6,6 % oder in Mainz, wo sich Wohnungen sogar um 11,7 % verteuert haben. Neben Wohnungsknappheit und steigenden Mieten beeinflusst auch die Teuerung bei den Baukosten die Immobilienpreise. Diese liegt laut den neuesten Zahlen des Bundesamtes für Statistik über der allgemeinen Inflationsrate: Die aktuelle Erhebung weist für August einen Anstieg der Neubaukosten im Massivbau von 3,1 % aus, während die Inflation bei 2,2 % lag. 

In einer aktuellen Studie befasst sich die Commerzbank mit der Frage, ob der Aufwärtstrend bei den Immobilienpreisen anhält oder durch steigende Zinsen gestoppt werden könnte. Die Commerzbank-Analysten gehen davon aus, dass steigende Zinskosten durch höhere Einkommen kompensiert werden dürften, so dass die Erschwinglichkeit – das Verhältnis von Schuldendienst zum Einkommen – unverändert bleibe. Damit, so das Fazit, sei von einem weiteren moderaten Preiszuwachs in den kommenden Monaten auszugehen. (Handelsblatt+, Bundesamt für Statistik, Commerzbank).

Im weiteren offenbart eine neue Ausgabe der Wohntraumstudie von Interhyp große Unzufriedenheit der Deutschen mit ihrer aktuellen Wohnsituation. Sechs von zehn Befragten wünschen sich einen veränderten Wohnraum, der besser zu ihrem Leben passt. Doch gleichzeitig glauben 25 % der Befragten nicht mehr daran, eine Wohnung zu finden, die ihren Wünschen entspricht. Als Gründe dafür werden vor allem finanzielle Einschränkungen und ein zu knappes Angebot an Wohnraum genannt. Gleichwohl halten zwei Drittel der befragten Mieterinnen und Mieter weiter an ihrem Wunsch nach Wohneigentum fest. Diesen Fakt dürfe die Politik nicht ignorieren, betont Interhyp-Vertriebsvorständin Mirjam Mohr. Zwar sei kurzfristig nicht mit sinkenden Zinsen zu rechnen. „Aber die Politik hat Hebel in der Hand, um die Hürden für einen Immobilienerwerb zu senken – etwa bei der Grunderwerbsteuer, durch verlässliche Förderprogramme und eine Ankurbelung des Neubaus.“ (Interhyp-Wohntraumstudie)

[Oktober 2025]

Erbbaurechte (gerne auch als Erbpacht bezeichnet) sind ein spezielles Konstrukt im deutschen Immobilienrecht. Hiermit wird ermöglicht, auf einem Grundstück ein Gebäude zu errichten oder zu nutzen, ohne das Grundstück selbst zu besitzen.

Stattdessen wird ein „Erbbaurechtsvertrag“ zwischen dem Grundstückseigentümer (meist eine Kommune oder Kirche, seltener Privatpersonen oder andere Rechtsformen) und dem Erbbauberechtigten (die Person, die das Nutzungsrecht erhält) geschlossen.

Üblicherweise wird der Erbbaurechtsvertrag für einen langen Zeitraum (meist bis 99 Jahre) abgeschlossen. Für die Nutzung zahlt man einen sogenannten Erbbauzins an den Grundstückseigentümer.

Vorteile:

– Da der Grundstückskauf entfällt, spart das am Anfang Kosten. Dies kann besonders in Ballungsräumen von Vorteil sein, wo Kaufpreise sehr hoch sind und oft auch ein Mangel an Angeboten an Baugrundstücken besteht. Auch kann mehr in das Objekt investiert werden, z.B. Ausstattung/Qualität, da das Grundstück „keine Liquidität kostet“.

– Der Erbbaurechtsvertrag regelt alle Bedingungen genau, neben der Dauer auch die Zinsen (und deren Erhöhungen,) oder die Bedingungen bei Ablauf etc.

– Bei einer Finanzierung braucht es ggf. weniger Eigenkapital, weil das Grundstück nicht mitfinanziert werden muss. So ist besonders in teuren Lagen der Erwerb ggf. einfacher.

Nachteile:

– Der Erbbauberechtigte muss regelmäßig Pachtzahlungen leisten. Diese können an die Inflationsrate oder andere Faktoren gekoppelt sein, was zu dauerhaft steigenden Kosten führen kann.

– Erbbaurechte sind oft nicht so leicht zu verkaufen oder zu vererben wie Grundstücke im Eigentum. Es können Genehmigungen/Zustimmungen des Erbbaurechtsgebers vorausgesetzt sein. Und im Fall des Verkaufs wollen Käufer oft lieber Grundstückseigentümer sein und lehnen Erbbaurechte ab.

– Es gibt keine Garantie auf Vertragsverlängerungen nach Ablauf des Vertrags. Grundsätzlich fällt alles an den Grundstückseigentümer zurück und der Erbbauberechtigte wird dafür ggf. nicht ausreichend entschädigt. Der Erbbaurechtsnehmer profitiert definitiv nicht von zukünftigen Wertsteigerungen des Grundstücks.

– Bei einer Finanzierung sehen einige Banken Erbbaurechte oft kritisch. Es gibt ggf. weniger oder keinen Kredit und ggf. auch nur zu schlechtere Konditionen. Die Auswahl an Bankpartner ist also eingeschränkt.

– Wenn der Erbbaurechtsvertrag nur noch eine kurze Laufzeit hat, sinkt der Marktwert erheblich und Banken fordern eine schnellere Rückzahlung (meist muss das Darlehen 10 Jahre vor Ablauf zurückgezahlt sein, manchmal noch früher).

Fazit:

Das Thema Erbbaurecht ist komplex und es ist abzuwägen, ob es in der individuellen Situation passt, auch in Bezug auf eine Finanzierung. Und: die v.g. Punkte erheben nicht den Anspruch auf Vollständigkeit/Richtigkeit und sollen nur der Sensibilisierung der Thematik dienen.

Zu den Tücken s. auch https://klug-finanziert.de/tuecken-der-erbbaurechte/

[Oktober 2025]

AssCompact (s. https://t1p.de/4g7fx) berichtet hierzu über eine Studie der Allianz-Baufinanzierung, bei der bundesweit über 1.000 Immobilienbesitzer über 60 Jahren befragt wurden.

Demnach wollen knapp zwei Drittel auf jeden Fall in ihrem Eigenheim wohnen bleiben – auch wenn die Betreuung durch eine Pflegekraft notwendig wäre. Bei den über 70-Jährigen ist der Anteil sogar noch etwas höher: Hier sind es 66%, die sich nicht vorstellen können, ihre eigenen vier Wände je zu verlassen.

Lediglich 12% der Befragten können sich vorstellen, irgendwann aus den eigenen vier Wänden auszuziehen. Immerhin ein Viertel der Befragten schließen einen Umzug in eine Seniorenresidenz oder ein Altersheim nicht aus, sofern der Verbleib in der eigenen Immobilie nicht mehr möglich ist. Wer darüber nachdenkt, das eigene Haus oder die eigene Wohnung früher aufzugeben, möchte meist in eine Wohnanlage speziell für ältere Menschen mit der Option Betreutes Wohnen leben. Diese Option halten laut Studie 7% der Studienteilnehmer für denkbar. Nur 2% gaben an, dass sie im Alter zu ihren Kindern oder Angehörigen ziehen möchten.

Bei der Frage, wo sie im Alter leben möchten, gibt es kaum Unterschiede zwischen Männer und Frauen. Anders dagegen sieht es bei Hausbesitzern und Wohnungseigentümer aus. So ist bei Hausbesitzern der Wunsch noch einmal stärker ausgeprägt als bei Wohnungsbesitzern, in der eigenen Immobilie zu bleiben. Für 66% der Hausbesitzer ist es nicht denkbar, das Eigenheim zu verlassen. Bei den Wohnungsbesitzern sind es 53%, die in der eigenen Wohnung bleiben möchten. Der Familienstand verstärkt laut Allianz diese Präferenzen. 73% Prozent der Alleinstehenden, die in einem Haus leben, wollen es nicht verlassen – selbst wenn die Betreuung durch eine Pflegekraft erforderlich wäre. Wer dagegen in einer Wohnung lebt und alleinstehend ist, spielt eher mit dem Gedanken, in eine Form des betreuten Wohnens umzuziehen. Immerhin 17% sind demgegenüber offen.

„Die meisten Menschen kaufen ihre erste Immobilie zwischen 30 und 50 Jahren. Da verwundert es nicht, dass sie so lange wie möglich in dieser verbleiben wollen. Sie wollen altersgerecht und selbstbestimmt leben“, erklärt Rainer Hagenbucher, Leiter der Allianz Baufinanzierung. Je nach baulichem Zustand sei das jedoch gar nicht so einfach. 

[Oktober 2025]

… die ist lustig, eine Seefahrt, die ist schön… so hieß es 2024 – und auch dieses Jahr wieder!

Das Wetter hat es dieses Jahr mit den Vertriebspartnern der ING – aus der Region Köln/Bonn bis zum Niederrhein hinauf – gut gemeint und so war, wie in den Vorjahren auch, die Stimmung hervorragend!

Seefeste Baufinanzierer und Banker (der ING) sind in der letzten Woche gleich mit 2 Booten in See gestochen – zwar nicht in eins der Weltmeere, sondern in die Kanäle rund um Roermond bzw. die Maas.

Es war ein informativer Tag mit kollegialem Austausch untereinander und vielen spannenden Themen rund um das Thema Baufinanzierung, Kredite und mehr, sowie zum Abschluss geballtes Know-how zum Thema KI und deren Einsatz im Tagesgeschäft durch Dr. Future, Christopher Wintrich.

Vielen Dank also nochmals an dieser Stelle an alle Kollegen die dabei waren für die kollegialen Stunden und auf ein baldiges Wiedersehen…

[September 2025]