Tipp 3: Potenzielle Renovierungs- und Modernisierungskosten einplanen

Ein Großteil der Bestandsimmobilien auf dem Markt hat eher schlechte Energieeffizienzklassen. Das ist natürlich super für die Kaufpreisverhandlungen. Denn eine schlechte Energiebilanz schafft viel Spielraum bei den Kaufpreisverhandlungen.

Gleichzeitig bedeutet sie aber, dass früher oder später zusätzliche Kosten auf die neuen Eigentümerinnen und Eigentümer zukommen. Aber deswegen sollten Kaufinteressierte bei ihrer Wunschimmobilie genau hinschauen und mögliche Kosten in ihr Angebot einpreisen.

Idealerweise holen Sie sich hierfür Kostenvoranschläge von den Handwerksbetrieben ein, fassen diese in einer Liste zusammen und bringen sie mit zu den Preisverhandlungen. Damit haben Sie direkt eine Argumentationsgrundlage.

Auf unserer Webseite gibt es dazu für einen ersten groben Überblick den Sanierungsrechner. Geben Sie die Eckdaten Ihres Objekts ein und drucken Sie sich die Modernisierungsempfehlung gerne aus, um sie mit Ihrem Handwerker oder Energieberater im Detail zu besprechen. Sie brauchen Ansprechpartner: auch hier können wir mit Netzwerkpartnern helfen! Nehmen Sie dazu individuell Kontakt auf.

[März 2024]

Tipp 2: Immobilienwert erkennen 

Kaufpreise entsprechen in der Regel weniger dem tatsächlichen Marktwert einer Immobilie. Vielmehr spiegeln sie das wider, was die Verkaufenden gerne für das Objekt hätten. Daher liegt der Angebotspreis häufig über dem, was eigentlich verlangt werden kann. Damit Sie hinsichtlich des Preises gut vorbereitet in die Verhandlungen gehen können, sollten Sie sich vorab über den Wert der Wunschimmobilie informieren.

Eine erste Einschätzung können Tools wie unser Immobilienwertrechner geben. Sie ermitteln auf Basis weniger Parameter einen Schätzwert. Wenn Sie ganz sicher gehen wollen, sollten Sie einen Gutachter oder eine Gutachterin zu Rate ziehen. Immobiliensachverständige werfen meist einen gründlicheren Blick auf die Immobilie und können auch potenzielle Modernisierungsarbeiten und Mängel erkennen.

Eine Gutachterin oder ein Gutachter hat aber auch seinen Preis. Daher sollte hier genau abgeschätzt werden, ob sich die Investition im Vergleich zu einer möglichen Ersparnis lohnt. Gern vermitteln wir hier auf Wunsch auch Kontakte zu unseren Netzwerkpartnern in diesem Bereich.

Auf unserer Webseite gibt es zur ersten Einschätzung einen Immobilienwertrechner.

[März 2024]

Ob Sie den Zuschlag für ihre Wunschimmobilie erhalten, hängt nicht immer nur von der Finanzierung ab. Ob eine Finanzierung überhaupt notwendig wird, kommt auch darauf an, wie erfolgreich Sie den Kaufpreis verhandelt haben. Und eine Kaufpreisverhandlung sollte immer versucht werden. Wir haben fünf Tipps zusammengestellt, die wir in jeweils einem Post in den nächsten Tagen darstellen werden.

Tipp 1: Budget festlegen

Wer erfolgreich verhandeln will, sollte zuallererst sein Budget kennen beziehungsweise genau wissen, wie viel er ausgeben will oder kann. Am besten findet man das mittels einer Haushaltsrechnung oder einer Budgetrechnung heraus. Hierfür werden das Haushaltsnettoeinkommen sowie gegebenenfalls Mieteinnahmen oder sonstige Einnahmen den monatlichen Ausgaben gegenübergestellt. Aus der Differenz ergibt sich dann das Budget, das zur freien Verfügung steht, um die Rate für ein Darlehen zu bezahlen.

Wer sein Budget kennt, kann anschließend festlegen, wie viel er bereit ist, monatlich in eine Finanzierung zu stecken. Ein Budget zu haben, ist vor allem in Ballungsräumen mit einer hohen Nachfrage nach Immobilien sinnvoll, um sich finanziell nicht zu übernehmen.

Auf unserer Webseite gibt es dazu Rechner folgende Rechner:

Der Budgetrechner – Wieviel Baufinanzierung kann ich mir leisten?

Geben Sie Ihr Einkommen, Eigenkapital und Wunschrate vor und ermitteln Sie, was die Immobilie kosten darf.

Der Haushaltsrechner – Damit die Haushaltskasse stimmt

Hier können Sie anhand des bestehenden Einkommens und der vorhandenen Ausgaben ermitteln, ob eine monatliche Rate eher machbar oder riskant einzustufen ist.

[März 2024]

Gem. dem Frühjahrsgutachten des sogenannten Rats der Immobilienweisen, das der Präsident des ZIA (Zentraler Immobilien Ausschuss), Dr. Andreas Mattner, vorgestellt und auch der Bundesbauministerin Klara Geywitz übergeben hat, ist „Die Analyse der Experten ist nicht nur ein Wake-up-call, sondern in einigen Punkten ein regelrechter Sirenen-Alarm“.

Die ZIA ist der Auffassung, dass die Bundesregierung ihr Wohnungsbauziel deutlicher verfehlen wird, also bisher angenommen. Demnach werden bis 2025 rund 720.000 Wohnungen fehlen, bis 2027 werden es gar 830.000 sein.

Die meisten Neubauvorhaben rechnen sich nicht mehr, so der ZIA. Er hat ermittelt, dass erst bei einer Durchschnittsmiete von EUR 21/qm eine „Schwarze Null“ erreicht wird.

Gefordert werden zusätzliche Förderprogramme, ein vorübergehender Verzicht auf die Grunderwerbsteuer oder die angestrebte degressive AfA.

Wen das ganze Gutachten interessiert, findet es hier.

[Februar 2024]

Energieeffizienz spielt mittlerweile nachweislich eine wichtige Rolle bei den Objektwerten.

Hier dazu ein Artikel aus der WELT mit der Überschrift „So stark drückt der Energieausweis den Kaufpreis unsanierter Häuser.

Käufer sollten das bei den Kaufpreisverhandlungen, die wieder möglich sind, unbedingt berücksichtigen!

[Februar 2024]

Der BGH hat mit Urteil vom 29.11.2023 (Az. VIII ZR 75/ 23) entschieden, dass ein Vermieter nicht verpflichtet ist, die Zulässigkeit der Vormiete, die er mitteilen muss, zu überprüfen. Grundsätzlich gilt auch, dass der Vermieter die Grundlagen seiner Berechnungen zur Miethöhe nicht vorlegen muss.

Wer sich für das Urteil und die Begründung interessiert, findet dies hier.

[Februar 2024]

Zu welchem Zeitpunkt ein Mietvertrag abgeschlossen wurde, entscheidet darüber, wie die Wohnfläche berechnet werden muss. So ein Urteil des BGH, s. Beschluss v. 17.10.2023, VIII ZR 61/23.

Mehr dazu im Artikel von Immscout24 unter: https://t1p.de/0g7fa

[Februar 2024]

Ab 27. Februar 2024 können Selbstnutzer von Wohneigentum Anträge zur KfW-Förderung einer neuen Heizung nach GEG-Vorgaben stellen. Hierbei gibt es zwei neue Programme. Zum einen die „Heizungsförderung für Privatpersonen (458)” oder der „Einzelmaßnahmen Ergänzungskredit (358, 359)”.

Dabei sind bei 30.000 Euro förderfähigen Ausgaben 30 % bis 70 %, also 9.000 bis maximal 21.000 Euro an Zuschüssen möglich. Bei maximal 90.000 Euro Haushaltsjahreseinkommen gibt es einen zusätzlichen Einkommensbonus.

Die Bedingungen der KfW für das Programm 458 findet sich hier und für das Programm 358/359 hier.

Auch Vermieter können voraussichtlich ab dem 6. August 2024 Anträge stellen.

Bei einem Vorhabens­beginn zwischen dem 29. Dezember 2023 und dem 31. August 2024 kann der Antrag bis zum 30. November 2024 nachgeholt werden. Aufgrund der befristeten Übergangsregelung kann somit ausnahmsweise vorzeitig mit den Maßnahmen begonnen werden.

[Februar 2024]

Wie u.a. das Fachmagazin AssCompact berichtet, werden die Kreditmittel ab März beim Förderprogramm „Wohneigentum für Familien“ (WEF) auch für eine Laufzeit von 20 Jahren verfügbar sein. Die bisherige maximale Zinsbindungsfrist liegt bei zehn Jahren.

Bundesbauministerin Klara Geywitz sagte mit Blick auf die Förderprogramme: „Familien mit geringen und mittleren Einkommen werden wir weiterhin gezielt mit dem Zinsverbilligungsprogramm WEF unter die Arme greifen, damit sie sich den Traum vom Wohneigentum auch in den aktuell schwierigeren Bedingungen leisten können.“

Die Förderung „Wohneigentum für Familien“ (WEF) war im Juni 2022 gestartet, um Familien mit kleinen und mittleren Einkommen bei der Bildung von Wohneigentum zu unterstützen. Im Rahmen des Programms können Familien zinsverbilligte Kredite der Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) erhalten. Das BMWSB hat die Konditionen im Oktober 2023 verbessert und den Kreis der potenziellen Antragsberechtigten erweitert. Hierfür wurden die Einkommensgrenze als auch die Kredithöchstbeträge erhöht.

Ein weiterer Förderansatz, bereits im September 2023 von der Bundesregierung angekündigt, steht noch aus: das neue Förderprogramm „Jung kauft Alt“ .Es soll Familien beim Erwerb von sanierungsbedürftigen Bestandsgebäuden unterstützen. Dies soll über mit Bundesmitteln zinsverbilligte Kredite erfolgen. Wie das Bundesbauministerium nun mitgeteilt hat, sind im Haushalt 2024 dafür 350 Mio. Euro vorgesehen. Die Förderung soll im Sommer diesen Jahres starten.

Mit dem Programm will die Bundesregierung auch einen Anreiz setzen, den Gebäudebestand energetisch zu verbessern. Zudem könne die Förderung laut BMWSB dabei helfen, Leerstände zu reduzieren. Das Förderkonzept werde aktuell noch erarbeitet.

[Februar 2024]

Finanztip zeigt in einem Artikel, s. hier, drei wichtige Versicherungen auf, die man unbedingt beachten sollte.

1. Bauherrenhaftpflichtversicherung

Sie schützt den Bauherr für Schäden, die durch die Bauarbeiten passieren, z.B. herabfallende Gegenstände, die Menschen verletzten könnten.

2. Feuerrohbauversicherung

Diese Versicherung leistet bei Bränden auf der Baustelle. Dabei sind auch Baumaterial oder Schäden durch Rauch oder Löscharbeiten versichert.

3. Bauleistungsversicherung

Hiermit werden unvorhersehbare Schäden abgedeckt, wie z. B. durch Unwetter, Vandalismus oder Materialfehler.

Einige Versicherer bieten auch alles im Paket an und es gibt dadurch ggf. einen Rabatt. 

Am besten kontaktiert man – sofern vorhanden – seinen Versicherungsmakler, der entsprechende Angebote ausarbeiten kann/soll.

[Februar 2024]