Seit dem 23. Dezember ist die gesetzliche Neuregelung zur Aufteilung der Maklerprovision in Kraft getreten. Käufer profitieren aber nicht zwangsläufig von Aufteilungspflicht!

Das neue „Gesetz über die Verteilung der Maklerkosten bei der Vermittlung von Kaufverträgen über Wohnungen und Einfamilienhäuser“ schreibt die Aufteilung der Provision wie folgt vor:

•   Haben beide Parteien dem Makler einen Lohn versprochen, ist dies nur gültig, wenn beide Parteien die Courtage in gleicher Höhe schulden.

•   Hat nur eine Partei den Maklervertrag abgeschlossen, muss diese auch mindestens die Hälfte des Maklerlohns bezahlen.

Nun kann der Verkäufer entscheiden, an welchen Interessenten er die Immobilie veräußert. Häufig handelt es sich um denjenigen, der den höchsten Preis bezahlen will.

Wenn dieser zu seinem Preisangebot steht, wird ein Notartermin vereinbart. In der Vergangenheit hatte sich die Aufteilung der Maklerprovision zwischen Käufer und Verkäufer ohne gesetzliche Regelung schon in 11 Bundesländern eingebürgert. In Berlin, Brandenburg, Bremen, Hamburg und Hessen war es allerdings bislang üblich, dass die Dienste des Maklers für den Verkäufer kostenfrei waren, während der Käufer eine Provision zwischen 5% und 6% zuzüglich Mehrwertsteuer zu entrichten hatte. Dort werden sich die Maklerkosten beim Immobilienerwerb für den Käufer künftig deutlich reduzieren.

Die Regelungen zur Aufteilung der Maklerprovision gelten nur für den Kauf von Einfamilienhäusern und Eigentumswohnungen durch natürliche Personen. Wer aber z.B. als Kapitalanleger ein Mehrfamilien-haus erwirbt, muss je nach Konditionen des Maklers auch künftig unter Umständen einen höheren Provisionsanteil tragen als der Verkäufer. Auch beim Erwerb von Wohnhäusern durch juristische Personen – etwa durch eine GmbH – oder beim Kauf von Gewerbeimmobilien gilt die Pflicht zur Provisionsteilung nicht.

Spannend bleibt die Frage, in welchem Umfang Immobilienkäufer von der Neuregelung profitieren. Zunächst sinken die Kaufnebenkosten dort, wo bislang der Verkäufer die Provisionslast allein zu tragen hatte. Wer nun statt bisher 6% nur noch 3% Provision zuzüglich 19% Mehrwertsteuer bezahlen muss, spart bei einem Kaufpreis von 400.000 Euro satte 14.280 Euro an Provisionskosten. Weil die Maklerprovision meist aus eigenen Mitteln beglichen wird, lässt sich die Eigenkapitalquote entsprechend verbessern.

Allerdings wird das Einsparpotenzial wohl stark vom Verhältnis von Angebot und Nachfrage abhängen. Wo der Immobilienmarkt angespannt und die Nachfrage hoch ist, dürfte es so manchem Verkäufer gelingen, den eigenen Provisionsanteil über einen entsprechend höheren Kaufpreis zu refinanzieren.

Immerhin: Wenn dem Verkäufer der Provisionssatz zu hoch ist und er den Makler herunterhandelt, sinken auch automatisch die Provisionskosten für den Käufer. Wie sich die übliche Käuferprovision in den einzelnen Bundesländern genau entwickeln und ob die Teilung eventuell auch Auswirkungen auf die Kaufpreise insgesamt haben wird, wird sich wohl in den kommenden Monaten zeigen.

In Fachkreisen stößt die Neuregelung zur Aufteilung der Maklercourtage überwiegend auf Zustimmung. So rechnet Immobilienexperte Michael Voigtländer vom Kölner Institut der deutschen Wirtschaft (IW) mit sinkenden Provisionssätzen. Seine Begründung: In Metropolen mit hoher Nachfrage seien Verkäufer nun an der Auswahl eines möglichst preisgünstigen Maklers interessiert, wenn sie die Hälfte der Kosten selbst übernehmen müssen. Er verweist auf Länder wie die Niederlande oder Schweden, wo die Verkäufer die Maklercourtage tragen und diese im Schnitt nur rund 2% beträgt.

Der Zentrale Immobilien Ausschuss (ZIA) als Spitzenverband der Immobilienwirtschaft begrüßt, dass nun bundesweit einheitliche Regelungen gelten. ZIA-Geschäftsführerin Sun Jensch betont: „Das schafft Vertragssicherheit und Transparenz.“.

[Januar 2021]