Bundestag und Bundesrat haben das Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG) noch vor der Sommerpause beschlossen. Die zentralen Änderungen sind am 29. Juli 2026 in Kraft getreten. Das bisherige Gebäudeenergiegesetz wird damit nicht nur umbenannt, auch die Vorgaben für die Wärmeversorgung werden neu geordnet.

Mehr Auswahl, aber nicht alles ist gleichwertig
Die pauschale Pflicht, neue Heizungen zu mindestens 65 Prozent mit erneuerbaren Energien zu betreiben, entfällt. Gestrichen wurde auch das bisher vorgesehene Betriebsende für fossile Heizkessel bis Ende 2044. Funktionierende Heizungen dürfen grundsätzlich weiterlaufen. Muss eine Anlage ersetzt werden, nennt das Gesetz einen breiten Katalog: Gas-, Öl- und Flüssiggasheizungen, Wärmepumpen, Solarthermie, Biomasse, Wasserstoff, Hybridanlagen, Kraft-Wärme-Kopplung, Stromdirektheizungen und Wärmenetzanschlüsse.

Doch mehr Wahlfreiheit bedeutet nicht, dass alle Heizungsarten wirtschaftlich gleichwertig sind. Nicht jede zulässige Technik ist langfristig wirtschaftlich. Das gilt vor allem für neue Gas-, Öl- und Flüssiggasheizungen.

Fossile Heizungen mit Folgekosten
Wer nach Inkrafttreten eine neue Gas-, Öl- oder Flüssiggasheizung einbaut, muss steigende Anteile klimafreundlicher Brennstoffe einsetzen (sogenannte Bio-Treppe):

  • ab 1. Januar 2029: mindestens 10 Prozent
  • ab 2030: 15 Prozent
  • ab 2035: 30 Prozent
  • ab 2040: 60 Prozent

Anerkannt werden unter anderem Biomethan, Bio-Öl, biogenes Flüssiggas und bestimmte Arten von Wasserstoff. Teilweise lassen sich die Anforderungen auch durch andere technische Maßnahmen erfüllen, etwa Solarthermie, Wärmerückgewinnung oder eine Hybridheizung. Ob die Brennstoffe künftig überall in ausreichender Menge und zu tragfähigen Preisen verfügbar sind, lässt sich derzeit nicht zuverlässig vorhersagen. Hinzu kommt eine geplante Grüngas- und Grünheizölquote, deren Einzelheiten noch in einem gesonderten Gesetz geregelt werden müssen.

Eigentümer sollten deshalb nicht nur die Anschaffungskosten im Blick haben. Entscheidend sind die voraussichtlichen Wartungs-, Brennstoff- und Betriebskosten über die gesamte Nutzungsdauer.

Besondere Kostenrisiken für Vermieter
Der Einbau einer im Gesetz genannten Heizung gilt künftig grundsätzlich als Modernisierungsmaßnahme. Bei geförderten Heizungsmodernisierungen werden von den umlagefähigen Kosten pauschal 15 Prozent für ersparte Erhaltungsmaßnahmen abgezogen. Beim Einbau einer neuen Gas-, Öl- oder Flüssiggasheizung soll dieser pauschale Abzug jedoch nicht gelten. Vermieter müssen deshalb sorgfältig zwischen Modernisierungs- und Erhaltungskosten unterscheiden.

Zusätzlich sollen Vermieter bei neu eingebauten fossilen Heizungen ab 2028 grundsätzlich die Hälfte der CO₂-Kosten tragen, bei Gasheizungen auch die Hälfte der Netzentgelte. Ab 2029 kommt die hälftige Beteiligung an den Mehrkosten der vorgeschriebenen klimafreundlichen Brennstoffe bis zu einem Anteil von 30 Prozent hinzu. Die nachträglich eingefügte Härtefallregelung ist sehr eng gefasst und mit zahlreichen Nachweisen verbunden.

Die Entscheidung sorgfältig vorbereiten
Vor einem Heizungstausch sollten Eigentümer die folgenden Punkte klären:

  • energetischer Zustand des Gebäudes, Wärmebedarf und vorhandene Heizflächen prüfen lassen
  • klären, ob eine vollständig klimafreundliche Wärmeversorgung, etwa mit einer Wärmepumpe, technisch und wirtschaftlich möglich ist
  • örtliche Wärmeplanung und mögliche Wärmenetze berücksichtigen
  • Verfügbarkeit von Brennstoffen, Stromanschluss, Platzbedarf und Schallschutz bei Wärmepumpen einbeziehen
  • mindestens zwei technisch unterschiedliche Varianten einschließlich Investitions-, Wartungs- und Betriebskosten vergleichen

Bei einer Heizungshavarie bleibt mehr Zeit: Für irreparable Ausfälle gilt eine zwölfmonatige Übergangsregelung, bevor die Bio-Treppe greift. Dennoch empfiehlt der Artikel, nicht bis zum Defekt zu warten. Wer frühzeitig einen individuellen Modernisierungsplan erstellt, kann technische Sackgassen vermeiden und Fördermöglichkeiten besser berücksichtigen.

Fazit: Die richtige Wahl ergibt sich nicht allein aus der rechtlichen Zulässigkeit, sondern aus der langfristigen Wirtschaftlichkeit für das betreffende Gebäude.

Quelle: Corinna Kodim, Geschäftsführerin Energie, Umwelt, Technik, Haus & Grund Deutschland; Verbandsmagazin Haus & Grund Rheinland/Ruhr/Rhein-Berg, Ausgabe 9/2026.

[September 2026]