Ältere Immobilien kosten oft deutlich weniger als Neubauten, selbst in derselben Lage. Wie groß der Unterschied sein kann, zeigt ein Beispiel aus Köln. In guter Lage lag der Durchschnittspreis für eine Eigentumswohnung mit Baujahr vor 1949 im ersten Quartal 2026 bei 4.170 Euro pro Quadratmeter, bei einem Neubau ab 2021 waren es 6.780 Euro. Die Daten stammen aus dem Immobilienpreisvergleich der Stiftung Warentest Finanzen (Ausgabe 9/2026) auf Basis tatsächlich gezahlter Kaufpreise (Auswertung: vdpResearch).

Der niedrige Preis ist aber nur die halbe Wahrheit. Banken prüfen energetisch schwache Gebäude strenger, und die Sanierung sollte von Anfang an eingeplant werden. Die ImmoScout24 Redaktion nennt sechs Hebel:

Für die Preisverhandlung

  1. Vergleichen Sie innerhalb derselben Bauepoche. Inserate zeigen nur Angebotspreise. Reale Verkaufspreise liefern die Grundstücksmarktberichte der Gutachterausschüsse.
  2. Machen Sie den Sanierungsbedarf sichtbar. Prüfen Sie Energieausweis, Heizung, Dach und Fenster und beziffern Sie die Kosten realistisch. Das ist ein belastbares Argument für einen niedrigeren Preis.
  3. Nutzen Sie die schwächere Nachfrage. In einer Umfrage von Von Poll Immobilien (Mai 2026) berichteten 62,6 % der befragten Fachleute von gesunkener Nachfrage nach sanierungsbedürftigen Objekten. Das ist eine Maklereinschätzung und kein Marktindex.

Für die Finanzierung

  1. Rechnen Sie aus Sicht der Bank. Entscheidend ist der oft vorsichtig angesetzte Beleihungswert, nicht der Kaufpreis. Laut Bundesbank-Kreditumfrage (Juli 2026) haben Banken ihre Vergaberichtlinien für Baukredite zuletzt verschärft, auch bei energetisch schwachen Gebäuden.
  2. Finanzieren Sie die Sanierung von Anfang an mit. Kaufpreis und Modernisierung gehören in ein Konzept, belegt mit Angeboten von Fachbetrieben. Fördermittel müssen vor Vorhabenbeginn beantragt werden.
  3. Kalkulieren Sie Heizung und Zinsen realistisch. Seit dem 29.07.2026 gilt das Gebäudemodernisierungsgesetz. Eine alte Öl- oder Gasheizung muss nicht mehr allein wegen ihres Alters ausgetauscht werden, und die 65-Prozent-Vorgabe für erneuerbare Energien ist gestrichen. Gas- und Ölheizungen, die nach diesem Stichtag eingebaut werden, brauchen ab 2029 einen steigenden Bio-Anteil im Brennstoff („Bio-Treppe“). Ab 2045 sollen alle Heizbrennstoffe klimaneutral sein. Beim Zins gilt: Die EZB hat die Leitzinsen im Juni und September 2026 angehoben, und zehnjährige Baukredite kosten je nach Anbieter und Beleihung gut vier Prozent und mehr. Planen Sie deshalb einen Puffer ein.

Unser Tipp: Lassen Sie sich beraten, bevor Sie ein Angebot abgeben. Dann wissen Sie, was die Bank bei genau diesem Objekt mitträgt.

Quelle: ImmoScout24 Redaktion, „6 Hebel für Kaufpreis und Finanzierung älterer Immobilien“, aktualisiert am 05.10.2026: https://www.immobilienscout24.de/wissen/kaufen/6-hebel-kaufpreis-aeltere-immobilien.html

[Oktober 2026]