Erbbaurechte (gerne auch als Erbpacht bezeichnet) sind ein spezielles Konstrukt im deutschen Immobilienrecht. Hiermit wird ermöglicht, auf einem Grundstück ein Gebäude zu errichten oder zu nutzen, ohne das Grundstück selbst zu besitzen.

Stattdessen wird ein „Erbbaurechtsvertrag“ zwischen dem Grundstückseigentümer (meist eine Kommune oder Kirche, seltener Privatpersonen oder andere Rechtsformen) und dem Erbbauberechtigten (die Person, die das Nutzungsrecht erhält) geschlossen.

Üblicherweise wird der Erbbaurechtsvertrag für einen langen Zeitraum (meist bis 99 Jahre) abgeschlossen. Für die Nutzung zahlt man einen sogenannten Erbbauzins an den Grundstückseigentümer.

Vorteile:

– Da der Grundstückskauf entfällt, spart das am Anfang Kosten. Dies kann besonders in Ballungsräumen von Vorteil sein, wo Kaufpreise sehr hoch sind und oft auch ein Mangel an Angeboten an Baugrundstücken besteht. Auch kann mehr in das Objekt investiert werden, z.B. Ausstattung/Qualität, da das Grundstück „keine Liquidität kostet“.

– Der Erbbaurechtsvertrag regelt alle Bedingungen genau, neben der Dauer auch die Zinsen (und deren Erhöhungen,) oder die Bedingungen bei Ablauf etc.

– Bei einer Finanzierung braucht es ggf. weniger Eigenkapital, weil das Grundstück nicht mitfinanziert werden muss. So ist besonders in teuren Lagen der Erwerb ggf. einfacher.

Nachteile:

– Der Erbbauberechtigte muss regelmäßig Pachtzahlungen leisten. Diese können an die Inflationsrate oder andere Faktoren gekoppelt sein, was zu dauerhaft steigenden Kosten führen kann.

– Erbbaurechte sind oft nicht so leicht zu verkaufen oder zu vererben wie Grundstücke im Eigentum. Es können Genehmigungen/Zustimmungen des Erbbaurechtsgebers vorausgesetzt sein. Und im Fall des Verkaufs wollen Käufer oft lieber Grundstückseigentümer sein und lehnen Erbbaurechte ab.

– Es gibt keine Garantie auf Vertragsverlängerungen nach Ablauf des Vertrags. Grundsätzlich fällt alles an den Grundstückseigentümer zurück und der Erbbauberechtigte wird dafür ggf. nicht ausreichend entschädigt. Der Erbbaurechtsnehmer profitiert definitiv nicht von zukünftigen Wertsteigerungen des Grundstücks.

– Bei einer Finanzierung sehen einige Banken Erbbaurechte oft kritisch. Es gibt ggf. weniger oder keinen Kredit und ggf. auch nur zu schlechtere Konditionen. Die Auswahl an Bankpartner ist also eingeschränkt.

– Wenn der Erbbaurechtsvertrag nur noch eine kurze Laufzeit hat, sinkt der Marktwert erheblich und Banken fordern eine schnellere Rückzahlung (meist muss das Darlehen 10 Jahre vor Ablauf zurückgezahlt sein, manchmal noch früher).

Fazit:

Das Thema Erbbaurecht ist komplex und es ist abzuwägen, ob es in der individuellen Situation passt, auch in Bezug auf eine Finanzierung. Und: die v.g. Punkte erheben nicht den Anspruch auf Vollständigkeit/Richtigkeit und sollen nur der Sensibilisierung der Thematik dienen.

Zu den Tücken s. auch https://klug-finanziert.de/tuecken-der-erbbaurechte/

[Oktober 2025]