Unser Partner Prohyp weist auf eine aktuelle Studie des Beratungsunternehmens Simon Kucher, bei der rund 1.300 Menschen zu ihren Kaufwünschen befragt wurden, hin. Diese zeigt auf, dass viele Kaufinteressenten sich den Traum vom Eigenheim verwirklichen wollen, obwohl in den vergangenen zwei Jahren die Finanzierungskosten deutlich gestiegen sind.

Zwar sieht sich die Hälfte der Befragten durch die gestiegenen Zinsen in ihrem Budget eingeschränkt, doch fast zwei Drittel würden für die Finanzierbarkeit auf bis zu 10qm Wohnfläche verzichten.

Hauptmotivation sind steigende Mieten: fast die Hälfte der Umfrageteilnehmer rechnet mit über 5% Mietanstieg pro Jahr. Befeuern könnten die Mietpreise neben dem anhaltendend knappen Wohnraum auch ein Aus der Mietpreisbremse nach einem Regierungswechsel, wie die WirtschaftsWoche schreibt.

Ohne ein neues Gesetz zur Verlängerung würden die schon bald auslaufen. Laut dem Deutschen Mieterbund würde die Regulierung in Städten wie Berlin, Hamburg und Köln bereits im ersten Halbjahr 2025 enden, ebenso in den baden-württembergischen Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt.

Bei den Vergleichsrechnungen zwischen Eigentum und Miete kann die Entwicklung der Mietendynamik also weiter zulegen, sollte die Mietpreisbremse wegfallen und Eigentum an Attraktivität gewinnen.

[November 2024]

AssCompact berichtet davon, dass gem. dem GREIX-INDEX eine Erholung am Immobilienmarkt zu sehen ist.

Denn für das dritte Quartal 2024 liegt eine aktuelle Auswertung des German Real Estate Index (GREIX) vor, einem Gemeinschaftsprojekt der Gutachterausschüsse für Grundstückswerte, ECONtribute und dem IfW Kiel. Dabei werden die Kaufpreissammlungen der Gutachterausschüsse, die notariell beglaubigte Verkaufspreise enthalten, ausgewertet.

Demnach setzt sich die Erholung am Immobilienmarkt hierzulande fort. „Der deutsche Immobilienmarkt bestätigt die Signale aus dem Vorquartal, wonach die Kaufpreise für privates Wohneigentum nach dem jüngsten, drastischen Absturz einen Boden erreicht haben und nun wieder anziehen“, erklärt Jonas Zdrzalek, Immobilienexperte am Kiel Institut für Weltwirtschaft (IfW Kiel). „Noch ist die Dynamik allerdings etwas verhalten und ein neuerlicher Boom zeichnet sich nicht ab.“

Gegenüber dem zweiten Quartal 2024 haben die Preise für Eigentumswohnungen um 1,4% angezogen. Einfamilienhäuser verteuerten sich um 1,3%. Die Preise für Mehrfamilienhäuser haben dagegen leicht nachgegeben, nämlich um 0,4%. Im Vorquartal hatten die Preise noch um 4,4% und damit sehr deutlich zugelegt. Speziell in diesem Segment herrsche allerdings aufgrund geringer Transaktionen eine hohe Volatilität, und die Aussagekraft sei begrenzt, wie die Experten zum aktuellen Update des GREIX-Index schreiben. Die Preisentwicklung insgesamt lag wie auch im Vorquartal über den aktuellen Inflationsraten.

Erstmals seit dem Einbruch vor rund zwei Jahren lässt sich auch im Jahresvergleich eine Preiszunahme feststellen. Gegenüber dem dritten Quartal 2023 haben sich Eigentumswohnungen um 0,9% verteuert. Bei Einfamilienhäusern war eine minimale Zunahme von 0,1% zu beobachten. Mehrfamilienhäuser wiesen einen Preisrückgang um 2,8% im Wert auf. Das Minus geht im Vergleich zu vorherigen Quartalen aber stetig zurück. Auch dies bezeichnen die Experten als weiteres Zeichen einer Trendwende am Immobilienmarkt.

Die Anzahl an Immobilientransaktionen hat sich nochmals erhöht, bewegt sich aber noch spürbar unter dem Niveau der Boom-Jahre bei rund 75% des Durchschnitts der Jahre 2019 bis 2021. Der Anteil von Neubauten hat sich dabei gegenüber dem Durchschnitt der Boomjahre von etwa 20% auf lediglich 10% verringert.

In den sieben größten Städten hierzulande war alles in allem eine Seitwärtsbewegung gegenüber dem Vorquartal zu verzeichnen mit leichten Ausschlägen nach oben und unten. In Köln (+1,1%) und Stuttgart (+1,0%) zogen die Preise am stärksten an. Hamburg ist die Top-7-Stadt mit dem größten Rückgang (–0,7%). In Düsseldorf (+0,2%) bewegten sich die Preise seitwärts, ebenso wie in Frankfurt (–0,4%), wo sie aber bereits im vorherigen Quartal deutlich zugelegt hatten. Für Berlin und München liegen in diesem Update des GREIX keine Daten für das dritte Quartal 2024 vor.

Als besonders wertstabil erweisen sich Neubauwohnungen in Deutschlands Top-7-Städten. So sind die Preise bereits fast wieder auf das Niveau ihrer Höchststände aus dem Jahr 2022 geklettert. Im dritten Quartal 2024 bewegten sie sich nur noch 1,5% unter dieser Marke. Insgesamt ist der Wert in der jüngsten Preiskorrektur nur um rund 6% gesunken.

Eine stärkere Preiskorrektur mit rund 16% zeigt sich bei Bestandswohnungen in Deutschlands sieben größten Städten. Sowohl die Preise für klassische Altbauten mit Baujahr vor 1950 als auch für Wohnungen aus den Jahren nach dem Krieg bis heute liegen im aktuellen Update noch rund 10% unter ihren Höchstständen.

Daten des GREIX für derzeit 19 Städte und den Rhein-Erft-Kreis sind verfügbar unter greix.de.

[November 2024]

AssCompact berichtet einer Analyse von Dr. Klein hat der Beleihungsauslauf im Oktober erstmals die Marke von 88% überschritten. Kreditnehmer bringen somit immer weniger Eigenkapital in ihre Baufinanzierung ein.

Der Trend zeichnet sich bereits seit Längerem ab: Angehende Häuslebauer und Immobilienkäufer bringen immer weniger an eigenen Mitteln in ihre Immobilienfinanzierung ein. So hat sich der fremdfinanzierte Anteil am Beleihungswert der Immobilie im Oktober nun weiter erhöht. Wie Michael Neumann, Vorstandsvorsitzender des Kreditvermittlers Dr. Klein Privatkunden AG, anhand des Dr. Klein Trendindikators Baufinanzierung (DTB) berichtet, liegt der Beleihungsauslauf bei 88,07%. Damit hat er erstmals die Marke von 88% geknackt. Im Mai 2022 bewegte sich der Beleihungsauslauf zuletzt unterhalb von 80%. Seitdem ist er recht konstant gestiegen.

Ebenfalls erhöht hat sich der Anteil von KfW-Darlehen am gesamten Baufinanzierungsvolumen. Mit 9,34% war die Nachfrage nach Förderkrediten Michael Neumann zufolge im Oktober ähnlich hoch wie im Oktober 2023 – da belief sich der Anteil auf 9,48%. Zugleich überschreitet der Wert erstmals in diesem Jahr die Schwelle von 9%. Immobilienkäufer nutzen folglich wieder häufiger mögliche Vorteile staatlicher Unterstützung wie etwa einen besseren Bauzinssatz oder Tilgungszuschüsse, die nicht zurückgezahlt werden müssen.

Wie die Analyse von Dr. Klein weiter zeigt, sinkt die sogenannte Standardrate im Oktober auf ihren niedrigsten Stand seit August 2022 auf 1.375 Euro. Dies ist das Ergebnis der Musterrechnung basierend auf den Eckdaten 300.000 Euro Kreditsumme, 2% Tilgung, 80% Beleihungsauslauf sowie zehn Jahre Zinsbindung. Die Standardrate liegt somit 20 Euro unterhalb des Werts aus September. Das möge laut Neumann kaum der Rede wert sein, allerdings verzeichne diese beispielhaft berechnete, monatliche Rate seit einiger Zeit einen Abwärtstrend: Im Oktober 2023 lag die Standardrate, die die monatliche Belastung einer Baufinanzierung über einen langen Zeitraum hinweg vergleichbar macht, noch bei 1.563 Euro.

Die anfängliche Tilgung weist nach einem geringfügigen Anstieg im September wieder das Niveau von August auf und liegt im Oktober bei 1,74%. Ein sehr ähnliches Bild ergibt der Vergleich mit dem Vorjahresmonat: Hier lag der Satz, mit dem Immobilienkäufer ihr Darlehen anfänglich tilgten, bei 1,77%. Kreditnehmer setzen Neumann zufolge schon seit längerer Zeit darauf, durch eine eher niedrige Tilgungshöhe ihre Rate leistbarer zu machen. Selbst wenn dies eine längere Laufzeit der Finanzierung und eine höhere Zinslast insgesamt mit sich bringt.

Mit der durchschnittlichen Darlehenssumme ging es seit Anfang des Jahres stetig nach oben bis zu einem Höchststand im September. Im Oktober bewegt sich die Kreditsumme mit 313.000 Euro weiter auf diesem hohen Level. Das sind 26.000 Euro mehr als im Vorjahresmonat und bedeutet ein Plus von 36.000 Euro gegenüber Oktober 2022. Laut Neumann leihen sich Kaufwillige aktuell vergleichsweise hohe Summen bei einem Kreditinstitut, um sich den Traum von den eigenen vier Wänden zu realisieren.

Die durchschnittliche Zinsbindung geht seit einigen Jahren zurück, wenn auch in kleinen Schritten. Im Oktober 2024 wählen Darlehensnehmer eine Zinsbindung für zehn Jahre und zehn Monate. Das sind sechs Monate weniger als im Oktober 2023. Verglichen mit Oktober 2022 hat sich die Zinsbindung sogar um ein Jahr und vier Monate verringert. Trotz dieser sinkenden Tendenz zeige eine Zinsfestschreibung von knapp elf Jahren, dass Planbarkeit und die Absicherung gegen ein Zinsänderungsrisiko nach wie vor weit oben auf der Agenda von Kreditnehmenden in Deutschland stünden, so Neumann. 

[November 2024]

Haus & Grund hat Tipps für Eltern zusammengestellt, um mit einfachen Maßnahmen Unfälle und Verletzungen zu vermeiden. Denn ca. 60% aller Unfälle von Kindern passieren Zuhause.

Hier eine Übersicht:

1. Möbelstücke, die umfallen können, insbesondere wenn Kinder sich daran hochziehen, an der Wand befestigen.
2. Kindersicherungen an Schranktüren und Schubladen schützen vor Einklemmen und Zugriff auf gefährliche Utensilien, wie giftige Reinigungsmittel, Medikamente etc.
3. Spitze Ecken an Tischen, Regalen oder Schränken mit Eckenschutzvorrichtungen aus z.B. Silikon absichern.
4. Türen mit Türstoppern oder Fingerklemmschutz ausstatten.
5. Steckdosensicherungen sind besonders wichtig!
6. Treppen mit Schutzgittern blockieren.
7. Fenster mit abschließbaren Griffen oder Fenstersicherungen sperren.
8. Balkone ohne Aufstiegshilfen (Blumenkästen) herrichten und ggf. mit Netzen sichern, wenn keine ausreichend hohe Brüstung vorhanden ist.
9. Auf rutschfeste Bodenbeläge achten bzw. diese auslegen.
10. Glasvitrinen und -tische möglichst vermeiden oder Sicherheitsglas nehmen – dies gilt auch für Fenster.

Hier geht es zum ganzen Artikel: https://t1p.de/l6s66.

[November 2024]

AssCompact berichtet über eine Mitteilung der Interhyp, dass sich die Bauzinsen zwar aktuell weiter auf einem Jahrestiefstwert befinden, die knappe Mehrheit des monatlichen Interhyp-Banken-Panels aber davon ausgeht, dass die Bauzinsen mittel- bis langfristig wieder zulegen werden.

 „Nach einem leichten Anstieg Mitte Oktober bewegen sich die Zinsen für zehnjährige Darlehen jetzt wieder um den bisherigen Jahrestiefstwert von rund 3,3%“, erklärt Mirjam Mohr, Vertriebsvorständin der Interhyp Gruppe. Bei diesem Niveau dürfte es in den kommenden vier Wochen voraussichtlich auch bleiben.

Laut Mohr sei dies eine sehr gute Situation für Kaufinteressierte mit einer konkreten Immobilie an der Hand. Die Expertin rät, aktiv in die Preisverhandlungen zu gehen und das Kaufvorhaben, wenn möglich, zu den momentan guten Bedingungen vor Jahresende abzuschließen. Denn Mohr zufolge könnten sich die Zinsen im neuen Jahr auch wieder der Marke von 4% nähern.

Die knappe Mehrheit des monatlichen Interhyp-Banken-Panels geht für den Zeitraum von einem halben bis zu einem Jahr davon aus, dass die Bauzinsen zulegen. „Die Wende von der Zinswende der EZB hat die Kapitalmarktzinsen erst einmal nach unten gedrückt. Allerdings scheinen die Finanzmärkte etwas über das Ziel hinausgeschossen zu sein. In den kommenden Wochen sollte sich herauskristallisieren, dass die EZB die Geldpolitik zwar lockert, aber nicht so weit, wie die Märkte das aktuell denken. Daher sollte der Kapitalmarktzins in den kommenden Wochen wieder leicht ansteigen“, erläutert Carsten Brzeski, Chefvolkswirt für Deutschland und Österreich der ING. 

Eine genauere Prognose für die Entwicklung der Bauzinsen sei aber derzeit schwierig, heißt es aus dem Panel. „Eine schwächelnde Wirtschaft und eine hohe Kerninflation könnten dazu führen, dass die EZB in Zukunft vorsichtiger agiert. Daher hat die EZB auch bei der jüngsten Zinssenkung im Oktober 2024 vermieden, einen bestimmten Zinspfad festzulegen“, äußert sich ein Experte.

[November]

Am Dienstag, den 12. November, trafen sich eingeladene Baufinanzierungspartner der Kreissparkasse Köln in der „Guten Stube“ am Kölner Neumarkt.

Neben sehr interessanten Einblicken zum zum rheinischen Immobilienmarkt inklusive Podiumsdiskussion, gab es weitere Impulse, z.B. zur hauseigenen Vermögensverwaltung.

Danke an Markus Steffens, Stephan Moos, Carsten Wesselmann, Matthias Wirtz, Raphael Drache, Sascha Häusler, und insbesondere an Frau Cornelia Siewert, meine Vertriebspartnerbetreuerin, sowie den weiteren Kollegen für die jederzeit nette Betreuung.

Das Ende, mit Snacks und Getränken, bildete ein lockerer Austausch und das Netzwerken in der der „Kölschen Stube“.

Vielen lieben Dank nochmals für die Einladung zu diesem Event, der ja – wie festgestellt wurde – bald (Kölner) Brauchtum ist…

[November 2024]

Hierzu gibt es einen Bericht in der Ausgabe 10/2024 von Finanztest/Stiftung Warentest (s. https://t1p.de/9uqtu). So heißt es dort:

Auf dem Photovoltaik-Markt herrscht derzeit Gold­gräber­stimmung. Die Nach­frage ist hoch, die Wartelisten lang. Das lockt vermehrt unseriöse Anbieter an. Unternehmen versuchen, mit Vorkassemodellen schnelles Geld zu machen, oder wollen Photovoltaik-Anlagen von der „Stange“ verkaufen – ohne ausreichende Planung und ohne die Begebenheiten des Daches im Blick zu haben. Dazu kommen teils unseriöse Werbe­versprechen. Die Folge: Die Zahl der Beschwerden bei den Verbraucherzentralen hat deutlich zugenommen.

Finanztest zeigt einen Fall, bei dem nach der Installation einer Photovoltaik-Anlage durch ein regionales und scheinbar seriöses Unternehmen massive Schäden am Dach auftraten und nennt sechs Warn­signale, an denen Haus­besitzer unseriöse Anbieter erkennen können.

Ein lohnenswerter Artikel, der für nur EUR 4,90 auch für Nicht-Abonnenten verfügbar ist.

[November 2024]

Am 01.11.2004 erblickte klug-finanziert das Licht der (Baufinanzierungs-)Welt. Das bedeutet: heute, am 01.11.2024, gibt es das 20jährige Firmenjubiläum zu feiern.

Wir freuen uns sehr auf das Erreichen dieses Meilensteins! An dieser Stelle sprechen wir allen Kunden, Geschäftspartnern und Freunden herzlichen Dank aus. Denn ohne sie wäre das alles nicht möglich gewesen.

[November 2024]

AssCompact berichtet über eine Analyse des Immobilienportals immowelt die zeigt, dass am Immobilienmarkt die Wärmewende zusehends ihre Spuren hinterlässt. immowelt hat das Angebot und die Preise von Kaufimmobilien mit und ohne Wärmepumpe unter die Lupe genommen, die auf der Plattform inseriert werden. So sind im laufenden Jahr bereits 8,2% der auf immowelt-Portalen zum Kauf angebotenen Wohnimmobilien mit einer Wärmepumpe ausgestattet. Somit hat sich der Anteil von Wohnimmobilien mit Wärmepumpen innerhalb von nur zwei Jahren fast verdreifacht. Im Jahr 2022 lag der Anteil noch bei 2,8%.

Über welches Heizungssystem eine Immobilie verfügt, wirkt sich inzwischen spürbar auf deren Wert aus. So sind die Angebotspreise von Häusern mit Wärmepumpe im Mittel bis zu 13% höher als für vergleichbare Objekte mit Ölheizung. Wohnungen mit Wärmepumpen weisen sogar einen Preisunterschied von bis zu 20% auf, wie die Auswertung von immowelt ergab.

„Der starke Anstieg des Erdgaspreises im Zuge des Ukraine-Kriegs sowie das Gebäudeenergiegesetz der Bundesregierung haben für eine Heizungswende in Deutschland gesorgt. Der Trend geht zunehmend in Richtung Wärmepumpe“, erklärt Piet Derriks, Geschäftsführer von immowelt. „Aufgrund der drohenden Kosten für den Betrieb oder den Tausch einer in die Jahre gekommenen Heizanlage, gilt eine moderne, energieeffiziente Heizung bei Kaufinteressenten zunehmend als zentrales Merkmal einer Immobilie“, so Derriks weiter.

In den 15 größten deutschen Städten übersteigt der Angebotspreis einer Eigentumswohnung mit Wärmepumpe im Mittel den Preis für eine vergleichbare Immobilie mit Ölheizung um 12,8%. Häuser mit Wärmepumpe sind durchschnittlich 10,5% teurer als Domizile mit Ölheizung.

In Städten mit 50.000 bis 500.000 Einwohnern erhöhen Wärmepumpen den Angebotspreis für Wohnungen im Vergleich zu Ölheizungen sogar um 20,7%, bei Häusern um 13,3%. Dass der Effekt bei Häusern prozentual niedriger ausfällt, lässt sich laut immowelt insbesondere darauf zurückführen, dass Einfamilienhäuser tendenziell höhere Preise erzielen als Eigentumswohnungen. Der Einfluss einer Wärmepumpe auf den Preis kann bei Häusern absolut sogar höher sein, ist aber prozentual angesichts des höheren Gesamtpreises niedriger.

Die bevölkerungsreichsten Städten hierzulande weisen weniger Immobilien mit Wärmepumpe auf. Dies ist insofern wenig verwunderlich, da der Platz in der Stadt begrenzt und die Eigentümerquote deutlich niedriger ist. Darüber hinaus überwiegen im Gebäudebestand Mehrfamilienhäuser. Auch der Fernwärme kommt in den Metropolen eine größere Bedeutung zu. Laut immowelt sind in den 15 größten Städten mit mehr als 500.000 Einwohnern aktuell im Mittel nur 2,4% der inserierten Kaufimmobilien mit Wärmepumpe ausgestattet. Städte mit 50.000 bis 500.000 Einwohnern kommen auf einen höheren Wärmepumpen-Anteil von 5,1%. 

[Oktober 2024]

Haus & Grund RHEINLANDWESTFALEN weist darauf hin, dass bei der Aufstellung einer Wärmepumpe nicht nur der Grenzabstand, sondern auch die Geräuschentwicklung zu beachten ist. Bei Nichtbeachtung kann dies zu Klagen der Nachbarn führen.

Zwar gelten Wärmepumpen in der Regel nicht als genehmigungspflichtige Anlagen. Nach § 22 Absatz 1 Bundes-Immissionsschutzgesetz (BImSchG) sind solche Anlagen aber dennoch so zu errichten und zu betreiben, dass schädliche Umwelteinwirkungen verhindert oder zumindest auf ein Mindestmaß beschränkt werden müssen. Eine Luft-Wasser-Wärmepumpe hat eine durchschnittliche Lautstärke (Geräuschpegel) zwischen 40 und 60 Dezibel (dB).

Der zulässige Lautstärkepegel in reinen Wohngebieten ist durch das Bundes-Immissionsschutz-gesetz geregelt. Tagsüber darf die Lautstärke hier nicht über 50 und nachts nicht über 35 dB(A) liegen. Das ist die Maßeinheit des Schalldruckpegels nach der international genormten Frequenz-bewertungskurve A. Vor allem die nachts zulässige Lautstärke liegt oft deutlich unter den Lautstärkeangaben der Wärmepumpen-Hersteller.

Vor diesem Hintergrund sollte bereits beim Kauf einer Luft-Wärmepumpe auf ein leises Gerät geachtet werden, denn nachträgliche Maßnahmen sind häufig teuer und aufwendig. Hinweise auf die Geräuschentwicklung der Luft-Wärmepumpe können in der Regel den technischen Datenblättern entnommen oder über den Händler in Erfahrung gebracht werden. Manche Wärmepumpen verfügen inzwischen auch bereits über einen Nachtmodus mit geringeren Geräuschimmissionen.

Beim Aufstellort ist zunächst die jeweilige Landesbauordnung zu beachten, die den Abstand zur Grundstücksgrenze regelt. Gut geeignet ist die Aufstellung der Wärmepumpe vor dem Haus in Richtung Straße. Ungünstig ist es, wenn sich die Wärmepumpe zwischen Mauern befindet, da sich dadurch der Schall verstärkt.

Bei einer Montage direkt vor einer Hauswand erhöht sich der Schalldruckpegel um etwa 3 dB, bei einer Aufstellung zwischen zwei Wänden um 6 dB gegenüber einer Position abseits der Hauswände. Gerade in Reihenhaussiedlungen ist es schwierig, die Grundstücksgrenzen einzuhalten und einen geeigneten Aufstellort zu finden. Dann können weitere Maßnahmen wie eine Schallschutzhaube helfen.

[Oktober 2024]