Finanztest erklärt in der aktuellen Ausgabe, wie die Tilgungs­rate beein­flusst, wie schnell man seinen Baukredit abzahlt und zeigt als Beispiel: die Rückzahlung bei einem Tilgungssatz von 2 % dauert etwa 29 Jahre, bei 1 % hingegen 43 Jahre.

Der ganze Artikel (für Abonnenten kostenfrei, sonst gegen Gebühr) findet sich hier: https://t1p.de/tzf6t

So stellt Finanztest u.a. fest: bei der Finanzierung einer Immobilie drehen sich die ersten Gedanken oft um Kauf­preise und Zinsen: Wie viel kann ich mir über­haupt leisten? Ist der Zeit­punkt gerade günstig? Schon früh in der Planung sollten sich Kauf­interes­senten aber auch an einen anderen Bestand­teil ihrer Finanzierung denken: die Tilgung. Sie beein­flusst, wann Kreditnehmer wieder schuldenfrei sind – und die Höhe ihrer monatlichen Belastung.

Im Artikel wird erklärt, wie genau der Schulden­abbau beim Baukredit funk­tioniert und worauf Käufe­rinnen und Käufer bei der Planung ihrer Rück­zahlung achten sollten. Etwas, was wir in unseren Kundenterminen natürlich auch beleuchten und besprechen, weil es immens wichtig ist.

Denn eine langsame Tilgung erhöht die Restschuld am Ende der Zinsbindung, was bei steigenden Zinsen zu einer teuren Anschlussfinanzierung (sog. Zinsänderungsrisiko) führen kann.

[Februar 2026)

Seit kurzem ist ein neuer Modernisierungsrechner von ING, einem unserer Finanzierungspartner, verfügbar. Hiermit kann man sich die aktuelle Energieklasse seines Objekts recht genau selbst berechnen (Energiebedarf), denn die zu Grunde liegende Software ist mit der identisch, die auch Energieberater nutzen. Zu finden ist der Rechner unter: https://apps.ing.de/modernisierungsrechner/.

Speziell für alle Objekt, die vor 2005 gebaut wurden, ist sicher interessant zu erfahren, mit welchen Modernisierungsaufwand und -kosten eine Verbesserung erzielbar ist. Auch Einsparpotentiale werden aufgezeigt und Maßnahmen können einfach hinzugenommen oder entfernt werden, um so die Auswirkungen sofort berechnen zu lassen.

Die Berechnungen sind natürlich freibleibend und entbehren nicht die Einschaltung eines Energieeffizienzexperten. Sollte hier Bedarf bestehen, können wir auch unterstützen, sogar mit Rabatten (z.B. iSFP = individueller Sanierungsfahrplan für aktuell nur EUR 650, der zu höheren Förderungen führt).

Wichtig zu wissen: nach 12/2044 dürfen keine Öl-/Gasheizungen mehr betrieben werden, s. unter Punkt 6  unter Häufig gestellte Fragen und Antworten zum Gebäudeenergiegesetz (GEG).

Das Bundesministeriums für Wirtschaft und Energie bietet eine Webseite an, auf der der Themenbereich Heizung sehr ausführlich und gut erklärt ist. Zu finden unter: BMWE | Übersicht zum GEG: Umsteigen auf klimafreundliche Wärme („Heizungswegweiser“).

[Januar 2026]

Im neuen Jahr ändern sich einige Regeln, die den Immobilienmarkt betreffen. Ab 2026 wird der CO2-Preis erstmals in einem Korridor festgelegt und liegt zwischen 55 und 65 Euro pro Tonne. Das dürfte Heizöl und Erdgas verteuern und sanierte Immobilien attraktiver machen. Außerdem wird die Förderung für energetische Sanierungen angepasst.

Die BAFA-Einzelförderungen für Heizsysteme, Dämmung oder Instandhaltung bleiben bestehen. Wärmepumpen, für die ab dem 1. Januar 2026 ein Förderantrag gestellt wird, müssen mindestens 10 dB leiser sein, als die EU-Ökodesign-Verordnung vorschreibt. Bis Ende 2025 reichten 5 dB.

Obwohl die KfW-Darlehen erhalten bleiben, könnten einzelne Programme wegen der angespannten Haushaltslage geändert werden. Die steigende CO2-Bepreisung wirkt hierbei als Katalysator: Der langfristige Werterhalt einer Immobilie ist künftig untrennbar mit ihrer energetischen Bilanz verknüpft. Das macht den energetischen Zustand bei jedem Immobilienkauf zu einem entscheidenden Preisargument und bietet die Chance, Modernisierungsbedarfe frühzeitig in die Finanzierungsplanung zu integrieren.

Siehe auch Verbraucherzentrale und energie-fachberater.

[Januar 2026]

Der Kauf einer Eigentumswohnung in Deutschland ist nach Berechnungen des Wirtschaftsforschungsinstituts IW Köln (Studienautor Prof. Dr. Michael Voigtländer) insgesamt etwas erschwinglicher geworden, bleibt aber besonders in Großstädten eine große finanzielle Belastung – selbst für Gutverdiener.

Einkommensstarke Haushalte mussten zuletzt im Schnitt 29 % ihres Nettoeinkommens für die Finanzierung aufbringen, was knapp unter der von vielen Verbraucherschützern als kritisch geltenden 30-%-Grenze liegt.

Als Unbezahlbarkeitsschwelle verwendeten die Ökonomen 35% als Ausgangspunkt des Erschwinglichkeitsindex und legten dafür einen Wert von 100 Punkten fest. Je höher die Punktzahl über 100, desto erschwinglicher ist Wohneigentum. 

Aus der Studie, die von Interhyp beauftragt wurde, zeigt sich, dass der Erschwinglichkeitsindex zwar auf 128 Punkte stieg, aber noch deutlich unter dem Niveau des Spitzenwerts von 221 Punkten von 2015 liegt, als Wohneigentum wesentlich leichter zu finanzieren war.

Die Berechnungen beziehen sich auf einen Modellhaushalt der oberen Mittelschicht. Dieser besteht aus 2 Erwachsene zwischen 30 und 40 Jahren, von denen der Hauptverdiener mehr verdient als 70% der Gesamtbevölkerung, aber weniger als die oberen 30%. Die zweite erwachsene Person verdient noch einmal 50% dieses Betrags. Zusätzlich wohnen 2 Kinder im Haushalt.

Regional zeigen sich große Unterschiede: In Metropolen wie München, Hamburg, Berlin, Frankfurt und Köln gilt Wohneigentum weiterhin als kaum erschwinglich. Besonders teuer ist München, wo bis zu 43% des Einkommens für die Finanzierung nötig sind – im Umland sogar noch mehr.

Auf dem Land ist Wohneigentum deutlich günstiger: Dort liegt die Belastung im Schnitt bei 26%, in einzelnen Regionen sogar deutlich darunter. Am erschwinglichsten sind Wohnungen etwa im Werra-Meißner-Kreis oder in Städten wie Gelsenkirchen.

Die ganze Studie (24 Seiten) findet sich hier: https://t1p.de/wr087.

[Januar 2026]

Auch für 2026 sind wir wieder von ProvenExpert als TOP-DIENSTLEISTER 🔝 und TOP-EMPFEHLUNG 🔝 ausgezeichnet worden 🏆🏅🏵️.

Seit 2018 haben wir Jahr für Jahr (bereits im 9. Jahr in Folge) diese Auszeichnungen erhalten. Zu Grunde liegen nunmehr über 480 Bewertungen von echten Kunden mit der Gesamtnote „sehr gut“ (im Schnitt mit 4,97/5,00 Sternen) und: einer 100%igen Weiterempfehlungsquote vor… 🙌🎊😃.

Ohne die Kunden, die klug-finanziert so fleißig und sehr gut bewerten, wäre ein solches Ergebnis nicht möglich. Daher an dieser Stelle ein großes „Dankeschön“ 🙏🙏🙏.

Hier geht es auf direktem Weg zu den Bewertungen: https://www.provenexpert.com/klug-finanziert-de/ 👀

Und zur Echtheit der Bewertungen siehe: https://klug-finanziert.de/impressum/ 👀 

[Januar 2026]

Das Büro bleibt vom 20.12.2025 bis 05.01.2026 geschlossen. Ab 06.01.2026 ist es wieder besetzt.

Allen Kunden, Partnern und Freunden von klug-finanziert eine besinnliche Zeit, frohe Weihnachtstage und einen guten Rutsch ins neue Jahr!

[Dezember 2025]

Seit dem 16.12.2025 ist das befristete Produkt „Effizienzhaus 55 – Wohngebäude“ (EH 55) in der Produktfamilie „Klimafreundlicher Neubau“ (297/298) wieder verfügbar.

Was wird gefördert?

Neubau oder Ersterwerb von Wohngebäuden/Wohneinheiten, die:

+ den Technischen Mindestanforderungen EH 55 entsprechen,

+ keine fossilen Wärmeerzeuger nutzen,

+ eine gültige Baugenehmigung vor Antragstellung haben (oder Kenntnis der
Baubehörde bei genehmigungsfreien Vorhaben).

Förderhöhe

+ bis zu 100.000 € pro Wohneinheit als zinsverbilligter Kredit.

+ Finanzierung bis zu 100 % der förderfähigen Kosten (inkl. Bauwerkskosten, Fachplanung,
Baubegleitung).

Wichtige Bedingungen

+ Startdatum: Verträge und Baubeginn erst ab 16.12.2025.

+ Nutzung des Gebäudes für Wohnzwecke mindestens 10 Jahre.

+ Die Konditionen (Zinssätze) etc. sind seit 16.12.2025 veröffentlicht. Bei 10 Jahre Laufzeit liegen die Zinsen bei 1,92% und 35 Jahren Laufzeit bei 2,80% (Sollzins für 10 Jahre fest).

Weitere Informationen zur neuen Förderung

+ Webseite des „Bauministeriums“: https://t1p.de/d78pl

+ Webseite der KfW: https://t1p.de/scnan

+ Ein interessanter Artikel dazu findet sind im Handelsblatt, s. https://t1p.de/w707g.

[Dezember 2025]

Finanztest berichtet in der Dezemberausgabe 2025 über das Thema Bereit­stellungszinsen und gibt hier Tipps (s. mehr dazu im Artikel von Finanztest).

Gerade bei einem Neubau können Verzögerungen zu höheren Belastungen führen, wenn die Bauphase länger ist, als der mit der Bank vereinbarte Zeitraum ohne Bereit­stellungszinsen. Diese Zinsen fallen dann für alle Darlehensmittel an, die noch nicht abgerufen wurden. Im Gegensatz dazu werden für abgerufene Mittel Bauzeitzinsen berechnet (und zwar mit dem vereinbarten Darlehenszins). Beide Berechnungen erfolgen immer taggenau. Und die Tilgung kommt in der Regel – aber je nach Bank ggf. auch schon vorher – erst nach Vollauszahlung mit in die Monatsrate.

Viele Banken bieten bei Neubauvorhaben bis zu 12 kostenfreie Bereitstellungsmonate, einige auch länger (mit bzw. sogar ohne Zinszuschlag). Ein Beispiel hierzu von Finanztest: Wird eine Kreditsumme von 400 000 Euro über einen Zeitraum von 14 Monaten in 6 Teilzah­lungen ausgezahlt, werden bei einem Kredit mit 2 Freimonaten und einem Bereit­stellungs­zins­satz von 3% im Jahr insgesamt 5.400 Euro Bereitstellungs­zinsen fällig. Würden im kompletten 1. Jahr keine Bereit­stellungszinsen anfallen, wären es insgesamt nur 100 Euro. Durch die zusätzlichen Zinsen steigen die durch­schnitt­lichen monat­lichen Kredit­kosten während der Bauphase um 60%. Die Mehr­belastung trifft dabei vor allem die ersten Baumonate.

Auch ob es ein Fertig-, Typen- oder Architektenhaus oder eines von einem Bauträger ist, das gebaut wird, hat hier Einfluss. Fertighäuser sind i.d.R. schneller erstellt als individuell geplante Häuser oder bei vielen Sonderwünschen.

Aber, so Finanztest: Beim Feilschen um Freimonate sollten Kreditnehmende aber nicht den Effektivzins des Darlehens aus den Augen verlieren: Über die gesamte Lauf­zeit des Kredits hinweg spielt er eine wesentlich größere Rolle als die Bereit­stellungs­zinsen, die nur während der Bauphase anfallen. Schon ein Zehntel­prozent­punkt weniger spart über 10 Jahre oft mehrere Tausend Euro Zinsen.

Ein weiterer hilfreicher Hinweis: bei ungeplanten Verzögerungen kann ggf. auch der Bauunternehmer hier in die Haftung genommen werden, so u.a. das OLG Frankfurt/Main mit einem Urteil aus 2021.

Zu guter Letzt weist Finanztest noch auf Bereitstellungszinsen bei Anschlussfinanzierungen hin. Hier sind bei guter Planung aber keine Bereitstellungszinsen zu erwarten, entweder weil der Verlängerungszeitpunkt in einer bereitstellungszinsfreien Zeit liegt oder bei einem sog. Forwarddarlehen diese bereits im Zins umgerechnet sind.

[Dezember 2025]

Finanztest berichtet in der Ausgabe 12/2025, warum der Weg zu einem Baukredit oft länger dauert als erwartet und gibt Tipps, wie man sich darauf vorbereiten kann. Hier eine kurze Zusammenfassung (mehr dazu bei Finanztest unter https://t1p.de/h9c9w):

Wenn du dein Traumhaus gefunden hast, brauchst du eine Zusage von der Bank – doch das kann Tage oder sogar Wochen dauern. ​ Manche Banken sind schneller, andere brauchen länger. ​ Es gibt große Unterschiede: Einige Banken geben dir innerhalb von vier Tagen eine Antwort, andere erst nach über 30 Tagen. Diese Zeit entscheidet dann ggf. darüber, welche Bank in Betracht kommt und welche, trotz vielleicht guter Konditionen, aus der Auswahl herausfällt. ​

Damit es schneller geht, solltest du alle wichtigen Unterlagen frühzeitig besorgen. ​ Dazu gehören zum Beispiel Gehaltsabrechnungen, Kontoauszüge zum Eigenkapital und Dokumente zur Immobilie wie Grundrisse oder der Energieausweis. Fehlen Unterlagen, kann sich die Bearbeitung verzögern. ​ Finanztest hat dazu eine Checkliste zusammengestellt, welche Papiere du brauchst. Natürlich können wir dir auch eine solche, eigene Liste zukommen lassen. ​

Außerdem solltest du wissen, dass die Angebote der Banken oft nur wenige Tage gültig sind. ​ Das macht es schwierig, verschiedene Angebote zu vergleichen. ​ Die gute Nachricht: Banken arbeiten daran, die Prozesse zu beschleunigen. Ab 2026 soll es möglich sein, Baukredite viel schneller zu bekommen (bei z.B. Einfamilienhäusern innerhalb weniger Stunden). ​

Tipp von Finanztest und uns: Bereite dich gut vor und übermittle deine Unterlagen frühzeitig bzw. lade sie hoch. ​ So kannst du den Prozess beschleunigen und dir deinen Traum vom Eigenheim einfacher erfüllen.

[November 2025]

Am Mittwoch, den 19. November, trafen sich eingeladene Baufinanzierungspartner der Kreissparkasse Köln in der „Guten Stube“ am Kölner Neumarkt.

Neben sehr interessanten Ein- uns Ausblicken zur gesamtwirtschaftlichen Lage und zum rheinischen Immobilienmarkt inklusive Podiumsdiskussion, gab es weitere Impulse, z.B. zur verbandseigenen Gesellschaft, die bei energetischem Modernisierungsbedarf zur Verfügung stehen kann (Energieberatung, Energieausweise, Flächenaufmaß etc.). Denn wie die Preise, insbesondere bei Eigenheimen, in Bezug auf die Energieklassen bereits auseinanderdriften, wurde eindrucksvoll dargestellt.

Danke an Markus Steffens, Stephan Moos, Carsten Wesselmann, Matthias Wirtz, Raphael Drache, Felix Hagen, und insbesondere an Cornelia Siewert, meine Vertriebspartnerbetreuerin und deren Vertretern, Brigitta Paffenholz und Jens Wikinger, sowie den weiteren Kollegen für die (jederzeit) nette Betreuung.

Das Ende, mit Snacks und Getränken, bildete ein lockerer Austausch und das Netzwerken in der der „Kölschen Stube“.

Vielen lieben Dank nochmals für die Einladung zu diesem Event, der ja – wie festgestellt wurde – nun Kölner Brauchtum ist, da er zum dritten Mal stattgefunden hat.

[November 2025]