Was ist nicht zwingend im Immobilienkaufpreis enthalten?

Dieser Frage ist ImmoScout24 nachgegangen und hat wichtige juristische Begriffe aufgedröselt:

A. Wesentliche Bestandteile

Dies sind Sachen, die im Kern zur Immobilie gehören. Nach § 93 im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) sind das Bestandteile, „die voneinander nicht getrennt werden können, ohne dass der eine oder der andere zerstört oder in seinem Wesen verändert wird“. Heißt: Alles, was beim Herausnehmen zerstört würde, ist wesentlicher Bestandteil und damit erstmal im Kaufpreis mit drin, ohne dass es im Vertrag extra aufgeführt werden muss. Außerdem wichtig beim Immobilienkauf: Zu den wesentlichen Bestandteilen eines Grundstücks gehören die mit dem Grund und Boden fest verbundenen Sachen, insbesondere Gebäude (§ 94 BGB).

B. Zubehör

Hierzu zählen Sachen, die zwar beweglich sind, aber trotzdem zum Haus gehören, weil sie dem wirtschaftlichen Zweck des Hauses oder des Grundstücks dienen. Das sind zum Beispiel Alarmanlagen, Parabolantennen oder gelagertes Feuerholz. Wenn es im Kaufvertrag nicht anders festgehalten ist, gelten diese Dinge automatisch als mitverkauft. 

C. Sonstige bewegliche Sachen

Diese werden nicht automatisch mitverkauft. Dazu zählen grundsätzlich Möbel und Lampen, Spiegel, Pflanzen oder auch freistehende Briefkästen. Es gibt aber immer wieder Sonderfälle und Graubereiche, bei denen nicht ganz klar ist, in welche der drei Kategorien sie fallen. Welche sieben Dinge dazugehören:

1. Einbauküche

Eine Einbauküche ist überraschenderweise oftmals nicht wesentlicher Bestandteil eines Hauses. Das ist sie nämlich nur dann, wenn sie speziell für das Haus angefertigt wurde und quasi eine Einheit mit ihm bildet. Das trifft in der Regel nur auf sehr hochwertige Einbauküchen zu, die speziell für einen bestimmten Küchenraum angefertigt wurden – anders als Einbauküchen, die aus serienmäßig hergestellten Einzelteilen bestehen. Die können eventuell als Zubehör gelten, das ist juristisch aber umstritten. Es kann sein, dass Verkäufer ihre Küche in ihr neues Zuhause mitnehmen. Oder sie bieten die Einbauküche gesondert zum Kauf an. Vielleicht soll die Küche angesichts des zweifelhaften Charmes vergangener Jahrzehnte auch gar nicht übernommen und eine eigene Wunschküche einbaut werden. Auf jeden Fall gilt: bei der Besichtigung nachfrage, ob die Küche mit drin ist, und die Vereinbarung im Vertrag festhalten.

2. Autostellplatz

Auch der Stellplatz ist häufig mitverkauft. Ein Carport gilt z.B. in der Regel als wesentlicher Bestandteil eines Hauses. Bei einem Wohnungskauf sieht das oft schon wieder anders aus. Hier gehört ein Stellplatz nicht unbedingt dazu. Eventuell verfügt das Haus über eine Tiefgarage und man kann einen Stellplatz dazu erwerben oder mieten. Daher gilt: unbedingt vorab informieren, wer ein Auto hat und einen Stellplatz benötigt.

3. Gartenausstattung

Auch der Garten ist juristisch betrachtet eine Grauzone. Gartenhäuschen oder Gewächshäuser können wesentliche Bestandteile eines Hauses sein, müssen es aber nicht zwingend. Hier muss man unter den Schuppen schauen: Steht er auf einem festen Betonfundament? Dann ist er wesentlicher Bestandteil. Handelt es sich um ein Fertighäuschen, das problemlos abgebaut werden kann? Dann ist es wahrscheinlich nur Zubehör. Ähnliches gilt für einen Pool: Wenn er im Boden eingelassen ist, gehört er zum Haus dazu. Ein aufgestellter Jacuzzi ist nach der Schlüsselübergabe aber nicht mehr unbedingt da. Ein aufgestellter elektrischer Brunnen? Eher nicht. Ein Grill wird vermutlich beim Auszug mitgenommen, eine feste Outdoor-Küche wäre aber schon wieder wesentlicher Bestandteil. Ein Sonderfall sind Kinderschaukeln, Klettergerüste und Sandkästen. Die sind zwar (hoffentlich) fest mit dem Boden verbunden, zählen aber trotzdem zum „sonstigen beweglichen Inventar“ und sind somit nicht im Preis mit drin. Und was ist mit einem Gartenteich? Sehr wahrscheinlich wesentlicher Bestandteil. Das gilt aber nicht für die teuren Zierfische, die darin leben. Wobei: Die könnte man vielleicht sogar als Zubehör ansehen, da etwa sehr teure Koi-Karpfen bei entsprechender Auslegung dem wirtschaftlichen Zweck eines gehobenen Anwesens dienen können. Dann wären sie gemäß § 311c BGB „im Zweifel mitverkauft.

4. Jalousien und Markisen

Auch hier muss wieder der „Rütteltest“ durchgeführt werden: Sind die Gegenstände fest mit dem Haus verbunden oder nicht? Lose angebrachte Jalousien sowie Vorhänge und Gardinen gelten nicht als wesentlicher Bestandteil eines Hauses. Sind die Jalousien aber fest eingebaut, sieht das schon wieder anders aus. Das gilt auch für eine fest verbaute Markise. Häufig wurden Vorhänge und Co aber speziell auf die Fenster zugeschnitten und Verkäufer wollen sie gar nicht mitnehmen. Auch hier gilt: Nachfragen, was dableibt und was nicht, und ggf. im Vertrag festhalten.

5. Klimaanlage und Kaminofen

Das Haus verfügt über eine Klimaanlage? Das ist angesichts der heißen Sommermonate verlockend. Aber nicht zu früh freuen: Die Klimaanlage ist nur mit drin, wenn sie fest eingebaut ist. Bewegliche Klimaanlagen sind nicht mit drin. Und Kaminöfen? Das kommt auf den Einzelfall an. Ein Kaminofen ist grundsätzlich dann wesentlicher Bestandteil, wenn er die einzige Wärmequelle in einem Raum ist, wenn es also keine Heizung o. Ä. gibt. Das ist heutzutage nur sehr selten der Fall (und wenn, dann brauchst du den Ofen auch wirklich). Grundsätzlich stellt sich die Frage, ob der Ofen beweglich ist und theoretisch auch an anderer Stelle stehen könnte. Dann wäre er mobiles Inventar und könnte gesondert verkauft werden. Wenn nicht, wäre er vermutlich Zubehör und im Preis mit drin, wenn nicht anders vereinbart.

6. Elektrogeräte

Die Spülmaschine und der Kühlschrank gefallen richtig gut – sind aber nach der Schlüsselübergabe nicht mehr da? Das liegt daran, dass auch Elektrogeräte erstmal als mobiles Inventar gelten und somit nicht zwingend im Preis mit drin sind. Wenn sie aber Teil der Einbauküche sind (kein freistehender Kühlschrank), können sie ggf. inbegriffen sein. Das kommt darauf an, ob die Einbauküche generell mit dabei ist (s. Punkt 1). Auch Waschmaschinen, Fernseher und Lampen sind in der Regel nicht mit drin (fest verbaute Deckenleuchten aber z. B. schon). Bei Alarmanlagen, Rauchmeldern, Parabolantennen oder Photovoltaikanlagen gilt: sie gelten gemeinhin als Zubehör und werden somit mitverkauft, sofern im Vertrag nichts anderes steht.

7. Eingebaute Extras

Die Kinder sind total ausgerastet, als sie bei der Besichtigung die Kletterwand im Flur gesehen haben? Dann besser Erwartungsmanagement betreiben: die bleibt eventuell nicht. Obwohl sie fest verbunden ist, zählt sie als bewegliches Inventar, und kann in der Regel auch relativ problemlos wieder abmontiert werden. Das gilt auch für andere Indoor-Spielgeräte. Auch Eigenanfertigungen wie Hochbetten oder Bücherregale zählen nicht als wesentliche Bestandteile eines Hauses. Hier gibt es aber eine Sonderregelung: Wenn die Einbaumöbel nämlich speziell angepasst sind und nicht wieder an anderer Stelle aufgebaut werden können, werden sie zu wesentlichen Bestandteilen und sind somit im Preis mit drin. Aber auch hier ist auf der sicheren Seite, wer nachfragt und alles im Vertrag festhält.

Wichtiger Hinweis i.S. Grunderwerbsteuer (GrESt):

Bei der Unterscheidung zwischen wesentlichen Bestandteilen und Zubehör kann man Steuern sparen. Auf Zubehör fällt nämlich keine Grunderwerbsteuer an. Da kann es sinnvoll sein, einen gesonderten Vertrag aufzusetzen für die Dinge, die man abkauft, damit diese nicht in den Gesamtkaufpreis eingerechnet und somit versteuert werden. Auch die Notar- und Maklergebühren bleiben dadurch geringer, da diese sich prozentual aus dem Kaufpreis ergeben. Aber Achtung, das Finanzamt schaut hier genau hin. Und auch auf die Finanzierung kann dies Auswirkungen haben, da mit dem Gesamtkaufpreis auch der Wert der Kreditsicherheit für die Bank sinkt. Am besten hält man vorab Rücksprache mit Fachleuten (Steuerberater, Notare, Finanzierungsberater), welche Variante im Einzelfall am sinnvollsten ist.

[September 2024]