Mietwohnungsangebot bricht ein

Der IW-Wohnindex zeigt eine deutliche Entwicklung: Im zweiten Quartal 2026 wurden bundesweit 12 Prozent weniger Mietwohnungen inseriert als noch Anfang 2022. In einzelnen Großstädten fällt der Rückgang noch drastischer aus:

  • Hamburg: -57 %
  • Frankfurt: -43 %
  • Leipzig: -40 %
  • Düsseldorf: -34,2 %
  • Essen: -30,2 %
  • München: -21,6 %

Eine Ausnahme bildet Berlin mit einem Plus von 43,3 Prozent – dabei handelt es sich allerdings um einen statistischen Sondereffekt, der auf den 2021 gekippten Mietendeckel zurückgeht und die Zahl der wieder auf dem Markt erschienenen Wohnungen künstlich nach oben treibt.

Parallel zum schrumpfenden Angebot ordnet das IW Köln ein: Die Kaufpreise für Wohneigentum stagnieren, während die Mieten weiter deutlich steigen. Für viele Haushalte rückt der Kauf dadurch wieder stärker in den Blick – auch wenn die Finanzierungsbedingungen sich in den vergangenen Monaten spürbar verändert haben.

Die Finanzierung wird teurer

Wie stark, zeigt ein Blick auf die vergangenen drei Monate. Der Zins-Swapsatz für zehn Jahre – der Einstandssatz, an dem sich Banken bei der Kalkulation ihrer Bauzinsen orientieren – lag Mitte Juni 2026 bei rund 2,98 Prozent. Bis Ende Juni fiel er auf ein Tief von rund 2,91 Prozent, bevor er über den Juli hinweg auf rund 3,25 Prozent anstieg. Im August folgte zunächst eine Seitwärtsphase, ehe ab Ende August ein deutlich steilerer Anstieg einsetzte. Mitte September liegt der Satz bei rund 3,57 Prozent – ein Plus von etwa 0,6 Prozentpunkten seit dem Tief Ende Juni.

Wichtig für die Einordnung: Der Swapsatz ist kein Zins, den Verbraucher direkt zu zahlen haben. Er beschreibt vielmehr, zu welchem Festzins Banken untereinander Zinszahlungen tauschen, um sich gegen eigene Zinsrisiken abzusichern – und dient ihnen als Kalkulationsgrundlage. Welcher Zins am Ende auf einem individuellen Finanzierungsangebot steht, hängt zusätzlich von Objekt, Beleihungsauslauf, Bonität und gewählter Zinsbindung ab.

Wie unmittelbar sich diese Entwicklung auswirkt, zeigt ein Blick auf die staatliche Förderung: Im KfW-Wohneigentumsprogramm 124 liegt der Sollzins bei zehn Jahren Zinsbindung und 35 Jahren Laufzeit aktuell bei 4,50 Prozent. Bemerkenswert ist dabei das Tempo: Die KfW hat die Konditionen des Programms seit Anfang September binnen elf Tagen bereits dreimal angehoben – zum 4., zum 11. und zum 15. September 2026. Da der KfW-Zins unabhängig von Bonität und Eigenkapital für alle Antragstellenden gleich gilt, trifft diese Entwicklung besonders Käuferinnen und Käufer mit geringerem Eigenkapital, für die dieser Kredit ein wirksamer Ausgleich zu höheren Bankzinsen ist.

Wie geht es weiter?

Eine verlässliche Prognose fällt derzeit schwer. Laut dem aktuellen Prohyp-Bankenpanel rechnen kurzfristig jeweils 50 Prozent der befragten Expertinnen und Experten entweder mit weiter steigenden Zinsen oder mit einer Seitwärtsbewegung. Für das Jahresende ist das Bild noch uneinheitlicher: Jeweils rund ein Drittel der Befragten erwartet steigende, unveränderte beziehungsweise wieder sinkende Zinsen.

Lohnt sich der Kauf trotzdem?

Eine Städte-Analyse von mietspiegeltabelle.de kommt zu einem klaren Ergebnis: In 46 von 50 untersuchten deutschen Städten rechnet sich der Kauf gegenüber der Miete. Allerdings warnt die Analyse vor Pauschalurteilen: Berücksichtigt man zusätzlich die entgangene Verzinsung des eingesetzten Eigenkapitals, kippt das Bild in 22 Städten wieder zugunsten der Miete – besonders in teuren Metropolen wie Hamburg, wo hohe Kaufpreise die kalkulatorische Ersparnis aufzehren.

Fazit

Kaufen ist 2026 wieder deutlich interessanter als in den Zinsschock-Jahren 2022 und 2023 – das schrumpfende Mietwohnungsangebot und die stagnierenden Kaufpreise sprechen dafür. Gleichzeitig ziehen die Finanzierungskosten gerade auf mehreren Ebenen gleichzeitig an, wie der Anstieg des Swapsatzes und die jüngsten KfW-Anhebungen zeigen. Wer abwarten möchte, sollte die weitere Zinsentwicklung im Blick behalten. Am Ende bleibt die Entscheidung individuell und hängt maßgeblich von der jeweiligen Stadt, dem verfügbaren Eigenkapital und dem persönlichen Zeithorizont ab.

[September 2026]