In der Ausgabe 11/2025 hat Finanztest die Herausforderungen und Möglichkeiten der Immobilienfinanzierung ohne Eigenkapital aufgezeigt, insbesondere auch im Kontext steigender Preise und Zinsen. Der ganze Artikel, der hier im Wesentlichen zusammengefasst ist, ist hier zu erwerben: https://t1p.de/n088e.

Herausforderungen beim Immobilienkauf

  1. Beim Traum vom Eigenheim stellt das notwendige Eigenkapital oft eine große Hürde dar. ​
  2. Die Ersparnisse für eine solide Baufinanzierung müssen je nach Kaufpreis und Nebenkosten mehrere zehntausend Euro betragen, was für viele unerschwinglich ist oder sehr lange dauert.
  3. Die Finanzierung des gesamten Kaufpreises ist möglich, jedoch zu hohen Zinskosten und einem erhöhten Verschuldungsrisiko. ​

Steigende Immobilienpreise und Kreditsummen

  1. In den letzten Jahren sind sowohl die Immobilienpreise als auch die benötigten Kreditsummen stark gestiegen. ​
  2. Im Jahr 2015 nahm laut der Plattform Europace weniger als ein Drittel der Erstfinanzierer Kredite über 300.000 Euro auf; 2025 war es bereits mehr als die Hälfte. ​
  3. Eine Familie, die ein Haus für 400.000 Euro kauft, benötigt in der Regel rd. 120.000 Euro an Ersparnissen, um die Kaufnebenkosten und 20% Eigenkapital zu decken. ​

Vollfinanzierung und ihre Konsequenzen ​

  1. Vollfinanzierungen sind möglich, wobei Banken Kredite über den gesamten Kaufpreis nur vergeben, wenn Einkommen und Bonität stimmen. ​
  2. Kreditnehmer sollten jedoch zumindest die Nebenkosten selbst tragen, um das Risiko einer Überschuldung zu minimieren.
  3. Hohe Zinsen für Vollfinanzierungen führen zu hohen monatlichen Raten, die oft 40% des monatlichen Einkommens überschreiten, was allgemein als zu hoch anzusehen ist.

Zinsaufschläge und langfristige Belastungen

  1. Banken verlangen für Vollfinanzierungen höhere Zinsen (und meist auch Tilgungen), was sich auf die Höhe der monatlichen Raten auswirkt.
  2. Im aktuellen Zinsvergleich werden für eine Vollfinanzierung gut 0,50%-Punkte mehr als für eine vergleichbare 80%-Finanzierung fällig
  3. die letzten 10% des Kaufpreises werden besonders teuer: hier werden im Schnitt 7,94% effektiv verlangt – mehr als beim Dispokredit manche Banken.

Eigenkapital und Finanzierungstipps

  1. Eigenkapital kann durch verschiedene Strategien erhöht/ersetzt werden, wie z.B. durch Unterstützung aus der Familie oder Eigenleistungen („Muskelhypothek“).
  2. Auch die Auflösung von Aktiendepots oder ETFs können helfen.
  3. Bereits kleine Beträge an Eigenkapital können zu besseren Kreditkonditionen führen, was langfristig Zinskosten spart. Denn Banken staffeln ihre Kreditkonditionen nach bestimmten Grenzen beim Beleihungsauslauf.

Risiken bei „All-Inclusive-Krediten“

  1. Kredite über den vollen Kaufpreis plus Nebenkosten sind riskant:  wenn die Immobilie verkauft werden muss, können Schulden übrigbleiben, falls der Kaufpreis nicht ausreicht, den noch offenen Kredit zu decken.
  2. Banken vergeben solche Kredite nur unter strengen Bedingungen, um das Risiko für sich selbst zu minimieren. Anfang 2025 schloss mehr als die Hälfte der Anbieter eine Finanzierung von mehr als der Kaufpreissumme kategorisch aus.

Fazit

  1. Trotz einiger Herausforderungen gibt es Möglichkeiten, eine hohe Finanzierung eines Eigenheims zu realisieren.
  2. Ein gründlicher Zinsvergleich und das Nutzen von Förderprogrammen können helfen, die finanzielle Belastung zu reduzieren.

[Oktober 2025]